※ 引述《Cu56 (See You 56)》之铭言：
: 在新竹毕业一年了，受到版上许多文章的帮助，决定跟各位分享一下，这是一篇关于二胎房的毕业文，版上对于房贷二胎的相关资讯没有很多，希望这篇文章可以帮助到大家。
: 【插曲】
: 1.房贷
: 找房贷银行的过程让我有点意外，原本认为自己工作稳定收入正常，银行应该随便找不是问题，结果房贷条件比较好的公股银行看到誊本之后，都直接跟我说没办法承作。
: 代书介绍的银行说鉴价有到，可以贷8成30年没问题，当时我心中觉得不是很稳妥，自己又另外找好几间询问。
: 后来核贷下来果然出事了，专员告知鉴价不到，还差30万需自行负担且年限只有25年。
: 好在当时我自己有同时找另一间评估，我也花比较多时间在跟专员讨论，最终有达到鉴价8成+30年。
: 所以代书介绍的银行真的参考就好，不要觉得代书介绍就一定没问题。也好险当时我两间是同步在进行，不然超过合约的压的日期可能会有罚款产生。
: 2.二胎
: 因为这间房子有二胎要处理，当初的交屋时间有压比较长60天(一般是压45天)。
: 在贷款搞定之后，要启动履保动拨去代偿二胎，代偿后也拿到清偿证明，接着是去地政做涂销。
: 此时不出意外就要发生意外了
: 前面有提到，屋主的民间二胎有两笔，其中一笔已经清偿，但是屋主没有先涂销，结果要涂销的时候发现"他项权利证明书"不见了。(有清偿证明但是没有他项权利书)
: 最不爽的是...这个时间已经是合约交屋日，我们头期付了，二胎也代偿了，结果确被告知二胎还没办法涂销，代书助理一句现在也不知道该怎么办，交屋日无期限延期。(重点是此时头期款已经拿去清偿二胎)
: 此时我们已经不忍了，打去骂房仲跟代书，要求他们积极处理，并且告知交屋日及延迟交屋赔偿。
: 隔天代书助理才告知会请二胎银行开立切结书，拿到切结书后就会去涂销。不知道是不是每个代书都只有签约才会出现，其余时间任何需求跟进度都只能找助理...代书根本不会理你
整件事情跟二胎贷款
其实没啥关系
因为动拨的头期拿去
还二胎也顺利清偿
真正的问题是
已经清偿的那笔
屋主忘记涂销而已
钱没有不见单纯行政
流程没走完~
重点是在签订售屋合约
当下没有注明要求动拨
头期,你可以拒绝,屋主
要自行解决资金问题
: 【后续】
: 其实这个时期真的是最煎熬的时刻，因为头期款都已经付出去了，但是迟迟无法涂销，也不知道这段时间会不会再节外生枝，那种未知的恐惧真的让人感到压力很大
: 尤其家人骂声连连，一直唸我们太冲动，也不跟家里讨论，买了一个问题很多的房子。
: 另一部分的压力是朋友同事也都在问何时交屋、装潢、入住，要约拜访时间根本遥遥无期。
: 然而最重要的问题其实是装潢，原本约好的时间必须往后延期一个月。
: 不过还好装潢是请亲戚承作，亲戚也非常帮忙，跟我们说我们确定时间，他就会把时间排出来给我们。如果是找一般厂商的话都不知道会不会有违约金或罚款的问题产生
: 【交屋】
: 最后我们被拖了一个月才交屋，我们要求卖方必须依照合约赔偿延迟交屋的罚款。
: 卖方不想全额去负担这笔钱，协商后卖方同意赔偿一个月租金的金额，算是对我们延迟的一点补贴。
: 这边我也有特别爬文找过资讯，如果赔偿谈不拢的话，买方是不能阻止银行拨款清偿的(不符合比例原则)，但买方可以提出一个比例的金额作为争议款。
: 但此时对簿公堂的话对买方而言非常吃亏，因为房屋还没点交，等于没办法开始装潢，也不能入住。
: 重点是银行已经拨款清偿前屋主的房贷，这样表示要开始缴房贷，因为没地方住只能继续租房，房租+房贷的压力下很难跟屋主耗(当然后续这些都可以跟屋主求偿，但是也要有本钱撑到那个时候...)
你就同意点交就好
先住先装潢
延迟违约金的争议
可以后续处理
对方如果不同意点交
是他要继续支付违约金
: 【总结】
: 这边总结一些个人的建议
: 给买方
: 1. 要确定二胎现在还欠多少钱，头期款够不够付，请屋主或房仲去问当日结算的欠款
: 2. 卖方一定会要买方签履保动拨去付二胎，可以的话要求卖方签本票放在代书那边，并请房仲当连带保证人
: 注1: 这是我后来查到比较能保障买方头期款的方法，实际上卖方跟房仲会不会签...不知道
: 注2: 我感觉签本票只是签心安的，因为交易取消的话买方也没钱还，而且在房子设定顺位时，买方会在最后，所以要确认二胎到底能不能清偿才是重点
: 3. 动拨同意书上面会有金额跟对象，我会先把二胎的名字写上去，避免卖方私自提领
: 给卖方
: 其实就是上面那些注意事项，如果二胎打算用买方头期款清偿的话，一定要要求签约时写动拨同意书
: 不然就会像板上文章的案例，跑房贷时银行告知无法拨款给非金融机构，最后卖方要自己想办法筹钱
老实说这些都不是重点
重点只有两个
1:坚定拒绝动支头款
2:签约时注意延迟条款
第一个很清楚不用说
第二个就是延迟违约金
一定要写一个自己满意
的金额
我记得默认是万分之五
1000万房子一天违约金
5000，一个月15万
你不爽就写个万分之十
那就变 30 万
履保的钱摆那又不会跑
三万包一个红包给工班
剩下的钱请家人去日韩
/欧美五日游,多大气~