在新竹毕业一年了，受到版上许多文章的帮助，决定跟各位分享一下，这是一篇关于二胎房的毕业文，版上对于房贷二胎的相关资讯没有很多，希望这篇文章可以帮助到大家。
【背景】
由于租约及工作等等因素，一直拖到太太怀孕七个多月才开始找房
当时小弟手上现金大约250万，太太约50万，考虑我们的负担能力及后续装潢家电，把目标订在1200万内的3房平车中古屋
我们只用一个周末的时间看了符合我们需求的15间中古屋就下斡了
期间没有找长辈来看，家里的长辈就是老观念只有反对，且小孩出生在即，我们决定不依靠家中资源速战速决
【非常艰辛的过程】
下了斡旋也约了签约时间，毕竟第一次买房心里难免会紧张，最后还是决定跟长辈说，请长辈陪同前往签约
家父当时随口问了一句是否有看过誊本，此时我们才知道大事不妙，原来这间房子有设定二胎，房仲真的是很可恶，签斡旋时完全没提这间房子产权非常复杂
但是我们不想白白损失斡旋金，而且也确实有买房的需求，最终还是决定买下来，殊不知这是一场恶梦的开始。
【交易过程】
这间房子最麻烦的地方在于除了原有的银行房贷2笔之外还有民间银行贷款2笔(其中一笔已清偿)
我们这间的买卖流程是走较常见的先过户再清偿(俗称背胎过户)，流程可参考这篇文章
https://lurl.cc/DazygA
文中第一个方案要卖方先凑钱完成涂销再过户，这个基本上不太可能。
毕竟卖方都已经负债到需要卖房了，要筹措资金去涂销几乎是不可能的，更不要说还有利息的问题
常见的情况(我们也是走这个方式)是由买方头期款去做清偿，通常房屋价格也会比较低一点。毕竟买方要承受一定程度的风险，但是我们事先并不知情...所以是用行情价去买这间房子
买卖的过程是先过户→买方拿头期款清偿二胎贷款→买方房贷清偿卖方银行房贷
【插曲】
1.房贷
找房贷银行的过程让我有点意外，原本认为自己工作稳定收入正常，银行应该随便找不是问题，结果房贷条件比较好的公股银行看到誊本之后，都直接跟我说没办法承作。
代书介绍的银行说鉴价有到，可以贷8成30年没问题，当时我心中觉得不是很稳妥，自己又另外找好几间询问。
后来核贷下来果然出事了，专员告知鉴价不到，还差30万需自行负担且年限只有25年。
好在当时我自己有同时找另一间评估，我也花比较多时间在跟专员讨论，最终有达到鉴价8成+30年。
所以代书介绍的银行真的参考就好，不要觉得代书介绍就一定没问题。也好险当时我两间是同步在进行，不然超过合约的压的日期可能会有罚款产生。
2.二胎
因为这间房子有二胎要处理，当初的交屋时间有压比较长60天(一般是压45天)。
在贷款搞定之后，要启动履保动拨去代偿二胎，代偿后也拿到清偿证明，接着是去地政做涂销。
此时不出意外就要发生意外了
前面有提到，屋主的民间二胎有两笔，其中一笔已经清偿，但是屋主没有先涂销，结果要涂销的时候发现"他项权利证明书"不见了。(有清偿证明但是没有他项权利书)
最不爽的是...这个时间已经是合约交屋日，我们头期付了，二胎也代偿了，结果确被告知二胎还没办法涂销，代书助理一句现在也不知道该怎么办，交屋日无期限延期。(重点是此时头期款已经拿去清偿二胎)
此时我们已经不忍了，打去骂房仲跟代书，要求他们积极处理，并且告知交屋日及延迟交屋赔偿。
隔天代书助理才告知会请二胎银行开立切结书，拿到切结书后就会去涂销。不知道是不是每个代书都只有签约才会出现，其余时间任何需求跟进度都只能找助理...代书根本不会理你
【后续】
其实这个时期真的是最煎熬的时刻，因为头期款都已经付出去了，但是迟迟无法涂销，也不知道这段时间会不会再节外生枝，那种未知的恐惧真的让人感到压力很大
尤其家人骂声连连，一直唸我们太冲动，也不跟家里讨论，买了一个问题很多的房子。
另一部分的压力是朋友同事也都在问何时交屋、装潢、入住，要约拜访时间根本遥遥无期。
然而最重要的问题其实是装潢，原本约好的时间必须往后延期一个月。
不过还好装潢是请亲戚承作，亲戚也非常帮忙，跟我们说我们确定时间，他就会把时间排出来给我们。如果是找一般厂商的话都不知道会不会有违约金或罚款的问题产生
【交屋】
最后我们被拖了一个月才交屋，我们要求卖方必须依照合约赔偿延迟交屋的罚款。
卖方不想全额去负担这笔钱，协商后卖方同意赔偿一个月租金的金额，算是对我们延迟的一点补贴。
这边我也有特别爬文找过资讯，如果赔偿谈不拢的话，买方是不能阻止银行拨款清偿的(不符合比例原则)，但买方可以提出一个比例的金额作为争议款。
但此时对簿公堂的话对买方而言非常吃亏，因为房屋还没点交，等于没办法开始装潢，也不能入住。
重点是银行已经拨款清偿前屋主的房贷，这样表示要开始缴房贷，因为没地方住只能继续租房，房租+房贷的压力下很难跟屋主耗(当然后续这些都可以跟屋主求偿，但是也要有本钱撑到那个时候...)
【总结】
这边总结一些个人的建议
给买方
1. 要确定二胎现在还欠多少钱，头期款够不够付，请屋主或房仲去问当日结算的欠款
2. 卖方一定会要买方签履保动拨去付二胎，可以的话要求卖方签本票放在代书那边，并请房仲当连带保证人
注1: 这是我后来查到比较能保障买方头期款的方法，实际上卖方跟房仲会不会签...不知道
注2: 我感觉签本票只是签心安的，因为交易取消的话买方也没钱还，而且在房子设定顺位时，买方会在最后，所以要确认二胎到底能不能清偿才是重点
3. 动拨同意书上面会有金额跟对象，我会先把二胎的名字写上去，避免卖方私自提领
给卖方
其实就是上面那些注意事项，如果二胎打算用买方头期款清偿的话，一定要要求签约时写动拨同意书
不然就会像板上文章的案例，跑房贷时银行告知无法拨款给非金融机构，最后卖方要自己想办法筹钱
【心得】
这一路走来真的很辛苦，不过还好最后有顺利交屋，能给妻儿一个家。小孩还没出生以前，其实还没想好到底要定居在哪边，也没有积极在关心这些事情，也还好有孩子推了我们一把。
【趣事】
分享一件有趣的事情，当时小朋友出生后月中有免费的算命课程，我们报了生辰八字给老师后...
：恭喜你们，这个小朋友带财唷。你们是不是最近买房子了？