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台中标地恐引发“大海啸”？ 估价师忧：房价恐追上地价
记者陈筱惠／台中报导
此次台中市政府标售第13期大庆市地重划区，以及第14期美和庄市地重划区抵费地，标脱
率约39%，整体溢价率约7%，如业界预期标脱率不到4成，标售前甚至因底价定价引起中央
关注，小涟漪是否会成为大海啸？对此估价师忧心台中即将迈入“房价”追上“地价”的
窘境。
正心不动产估价师事务所所长黄昭闵表示：“此次标售结果，在在显示在央行对于开发商
土地融资贷款只有5成，其中1成开工才能拨付的管制效果，当开发者必须筹措6成自备款
前提下，加上此次底价门槛高，标脱状况才会这样的低。”
以13期标脱的土地单价平均在7、80万元的水位来分析，黄昭闵说：“这些重划区住宅区
的容积率只有140%，加上20%的奖励容积顶多168%，属低强度的使用管制，所以，建商势
必再花大钱去买道路用地做容移，如此开发成本，未来房子的建坪单价也将上看7、80万
元，等于台中即将迈入‘房价’追上‘地价’的窘境。”
过去出手雷厉风行的大型建商，此次并未出现标场，私下询问，不具名开发商就表示：“
此次会很‘惨’其实是可以预见的，以13期地王那一块千坪土地来说，底标单价97万元无
人出手，就是在营建成本、未来售价上的考量，先不说未来景气是上行还是下走，目前‘
谁会花8、90万元住在那？’”
黄昭闵也说：“也因此次并不公开得标名单，揣测投标人的背景，除了邻地为了整合大面
积土地，必须高价出手投标的开发商外，其余标脱的土地应为自建企业总部考量，投资的
买盘几乎没有人进场，可见房市已到了居高思危的程度！”
不过，对于业界与市场反馈，台中市地政局表示：“标售结果溢价仅约7%，显示市府此次
订定的标售底价符合市场价格，同时也反映投标者并没有过度追价，台中的房地产市场并
无过热现象。”
地政局也强调：“由于第13、14期市地重划区已开发完成，为偿还开发费用成本约223亿
余元及减轻每年约3.68亿余元贷款利息压力，此为首次依市地重划实施办法第54条规定办
理该2区抵费地公开标售。”
但因第13、14重划区抵费地为第1次办理标售，标售土地笔数较多，近期引发各界关注与
讨论，此次标售抵费地底价是委托专业估价师事务所办理市价查估，并经地价评议委员会
和市地重划委员会等地方公正人士、学者专家审议通过，均依法定程序办理。”研判标脱
率不如预期原因，应是有意愿投标者受到外部错误讯息干扰而多所顾虑所致。
心得：
虽然台中市地政局说台中的房地产并无过热现象，
但是台中房市是台湾房市的风向鸡，
台中房地产不好，
全台房市都不会好，
后续发展还是需要留意。