※ 引述《rabinson (何时无事一身轻?)》之铭言：
: 大家好，休假忙了一天上来闲聊。
: 昨天深夜看完沙丘2，有两句话特别印象深刻：
: 保罗说：要能预知未来，先要了解过去。
: 当他成为救世主之后又说：
: 我看尽了许多未来，大多数都是敌人击败我们，但我还是找到了胜利的版本。
: 这就让我联想到，最近一直有争议的：在投资的路上，我们的战略到底该走哪一条路，才
: 能获利最大化？
: 下面我分享自己亲身案例，顺便请教各位走在我前面的大大，我怎样做会更好？
: 起因是昨天仲介丢给我一间新北的公寓，我一看地址，这不就是我五年前投资隔套公寓的
: 邻居吗？而且是同楼层，对面门，超近的。
: 106年以 N买入+花220隔套，
: 110年最后以N+400卖出。
: 现在113年，邻居也开价N+450要卖，但他完全没装修没隔套。
: 我就产生一个对自己的怀疑：
: 我这样绕了一圈，结果人家只是比我晚三年卖，就拿到一样的钱，而且还不用费力搞装修
: 。
: 还有一个高雄的案例。
: 买250五楼公寓装修100做成4套，然后111年用500卖出。
: 现在113年，晚两年后，没隔套的轻装修公寓，也大约是500在卖。
: =======
: 所以总结我这段时间归纳的心得：
: 1.每100万装修，大约可增加1.5万收租。
: 2.装修费大约是增加的租金4-5年可以回收。
: 3.五年后卖出，扣除装修-收租，净利润大约是头期的2-4倍，不会超过4倍。
: 总结的延伸：
: 1.装修隔套卖出的策略，
: 优点：1.可以提早2-3年达到未装修的涨幅
: 2.持有期间现金流改善，每个月都会有大量盈余。
: 缺点：资金要大，会卡住，还有心理疲劳度较高。
: 结论：赢了3年时间，这个优点的强度够好吗？
: 如果我把装修款拿去买第二间然后不装修，是否会是更好的选择？
: 但缺点是要等更久，以及持有期间现金流几乎打平甚至倒贴。
: =======
改套收租通常就是.
例如你改套收租要花N+200好了.
那你未来边租边卖的时候,卖价是.
M(当时入手其他原物料房子的价格)+200+W
然后立刻卖掉,就立刻去把M买下来+200翻起来继续收租.
而多的W就是你卖掉的收益.
所以卖掉改套收租的目的.
不是为了赚增值.
而是一段时间可以有一笔翻修利润可以入袋.
so..你依然保持手上有同样的收租.
但买卖当中你可以有额外的钱收入.
这是玩黄金玩到逃亡海外的王派宏系列炒房最主要的运作方式.
W就是所谓多赚的....
但是你的卖价会随着M的行情上升而浮动(如果翻修成本上升你也要算进去)
但是你看我们玩转卖的通常都不改套.
因为改套后增值会变烂..XD
(因为套房转卖是看投报率在卖的,你租金上升比较差,那你换算的卖价就成长比较弱
套房是劳力财,人家不会接受投报率低于一个数字...低于的话她不如去买0056..)
而且在翻修后的"加价卖"当中的加价相对你投入成本比例来讲会比较差.
so...你赚了租金委屈了增值.
尤其这十几年来改套一直都很泛滥.
(因为大多数人投资都很爱"保守",要拿时时都到租金才会安心.
所以改套一直都是很吸引人的一条路.因为他可以拿到更多的租金...
也因为他很吸引人,所以......他就泛滥了)
你光看套房的房租上升比不过其他两房三房就知道.
套房并不是强势产品.
因此要赚价差的不改套,直接翻一翻.或是养一养就卖了.
你又想要赚租金,又想要赚翻修爆发的利润,又想赚增值.
世界上没那么好的事情.
如果有的话.
我们也会立刻把它做到肉被吃光光!!!!
因此市场最后就会达到一个平衡.
你获取了现金流,那你就付出增值方面比较少的代价.
然后看你需要什么,然后做出选择.
: 这是我最近年度检讨的困境：
: 我现在的策略，理论上
: 每年资产增加200万应该没问题，
: 每个月收租金大约11-13
: 手边的如果再改装，租金可以增加到15
: 可调动资金大约500万可以，
: 50岁财富自由也可能有机会。（如果我搬回高雄应该可以再提早，因为台北居住成本高。
: ）
: 但每个月金流还是打平的卡，
: 想离职也是一直犹豫
: 特别是这一年股市房市大涨，
: 有时候觉得自己已经很努力了
: 但有时候又觉得自己努力速度跟不上社会，赚钱还是太慢。心情上压力也蛮大。
你应该是奇怪的言论看太多了...XD
投资市场最糟糕的就是.
整天洗脑韭菜,一堆人投资都在爆富喔.
哈哈,你信了你就完蛋了.
哪来那么多天天发财的.
那么容易爆富.
那为啥我们随便讲一个无限转增贷,或是开杠杆投资.
就一堆不是很会赚的跳出来鸡鸡歪歪.
你他妈的那么会赚,开杠杆你怕屁...
阿就是他实际上根本没那么会赚.
甚至他可能根本没赚多少钱,每天一边大赚一边大赔.
然后永远都只讲她赚钱的,赔钱的都不算不算...
反而像我们这种利润就那样那样,可是几乎稳赚的.
你看我们就会三天两头思考怎样开杠杆.
阿因为我稳赚阿...
只要杠杆过程的代价,风险和应急手段都准备好.
为啥不开杠杆?
当然反过来讲,稳赚的投资通常收益都有限度.
所以不开杠杆的话赚得真的没多少.
所以开杠杆就直接是投资的一环或是一个步骤..
: 现在考虑的点是：
: 我还要投入资金去改套来增加现金流？
: 或者再买低总价不改，现金流继续打平，然后累积资产？
: 还是拿现金去买台二手特斯拉，离职先环岛旅游爽一下，半年后再来思考？这一年多很紧
: 绷想放松
: 还是把心力转去投资在组织家庭方面，
: 以后才有寄托？
: 希望有走过这条路的前辈，可以给一些指点，谢谢！
一般来讲.在投资市场.
有企图心的人.
不会把主要投资放在现金流上面.
就像现在全世界的人都在疯买美债.
但他们要的可不是美债4%的利息.
而是降息后的美债爆涨.
当然反过来,你不把主要投资放在现金流上面.
你就要承担现金流的压力.
那你就要为了你的这些压力做更多手段和计画去应对.
高现金流投资是一个投资市场的舒适圈.
在里面会很安心很安稳
很...适合养老...XD
但是你有企图心.
你就会跳出那个舒适圈.
直到你在外面玩累了,再退回来放松休息.
而只要你对买卖有一定的熟练.
你今天要转换刺激的还是安稳的,其实也很快.
你也可以在外面闯个两年,感觉累了,然后花一点点时间,又全部转回来做高现金流配置.
或是你觉得这个时机适合高现金流配置.
或是OOXX....随便.
那个转换只要你熟悉买卖,就只是像电脑,按开按关那么单纯而已.
所以你真正面对的应该是.
你收租收了大半辈子,反过来讲就是你对玩资本利得一无所知.
因此这对你而言是一个全新的领域.
那要怎样建构一套适合你的资本利得游戏方式.
这才是你如果要踏出舒适圈最大的挑战.
然后切记,就算资本利得的收益比主现金流高.
但是,也不要期待它有爆炸性的以小博大,一夕致富这种观念.
你可以抓到一个好时机大捞一笔.
例如前两年股票低点,你进场买指数正二开杠杆.
又或者台积电都在高雄动工,正式宣布二奈米.
但因为之前总总,结果搞得全天下都不信,因此你爽爽切入.搭一下火箭列车.
这种是时机财....没有在天天过年的.
就像我前几天利用NVDA财报后大涨的隔天把纳指正二全出全转去美债收息了.
我现在反而很期待美国硬着陆阿...
要是他硬着陆,那我不就美债爽赚一波,转回去在抄底一次美国指数...
但是天下哪有那么爽的事情...XD
因此就安心收息,该比赛的时候去比赛(今天228刚从台北回来),该跑山就跑山(明天去跑山)
等到降息再来看状况...
这就是平时,稳定资本利得也是要等,利润也没有什么AI概念股动不动10倍这样翻.
正常利润可能也还好还好...
但.....
你看我美债+质押,或是配置了一些美债正二整天一堆人讲什么损耗损耗OOXX.
但我依然日子过得多安稳....一点压力都没有...颗颗.
那如果是不动产资本利得.
阿你看我桥头两间预售屋买28w/p.....
我睡觉睡到尿急都很懒得起床尿尿....有多安稳阿..
相对于那些看股票看到高血压,失眠,精神失调,躁郁症,忧郁症的.
阿就.....我也不知道他们到底是在投资还是在赌博...颗颗.
当然啦,赌博一定比我们这种玩法赚得多非常宇宙无敌多.
她支付了庞大的代价和风险,高报酬本来就是他该有的要求...
不然他搞得自己那么累干嘛你说是吧...
但实际上我要讲的是.
资本利得,你可以把自己玩得像神经病那样大起大落.
但也可以玩到每天睡到自然醒....
单看你怎样建构你的资本利得胜利方程式而已.
而你要做的就是撇除市面上一大堆扭曲你思维的观念和教学和讲法.
你要用很干净的空白大脑去用很数学概念的方式去分析你的投资.
然后你就会发现,有很多好像有点笨或是有点单纯的投资方式,其实反而更适合你.
就像现在买美债有没有很无脑...还给你4%利息/...有没有很笨?
你现在买20年美债ETF好了,无脑放著收息,准备1 2 3 4 5年不知道哪一年降息后卖掉.
你有没有很稳赚?你有没有一点压力都没有?你有没有根本不用理他?
那你这样玩,你觉得你会是28法则中的2还是8??
阿为啥这么简单的事情,市场还是会28法则?
是不是很多人一开始他对投资的观念就很扭曲,吸收到的资讯都很诡异.
才造成一大堆人整天当韭菜....??
因此你如果对资本利得一无所知.
你在建构你资本利得的计画的时候.
你就要多想想,风险和收益,的问题.
然后永远切记不要过度再"投资上面展现优越感"
你知道我炒房大多的手段都是抄来的.
人家怎么做,我看可以赚钱,就抄来用用看,发现可以赚,我再去进化他.
但我不会自认聪明,看到一条大家都没走过的路,然后就给他直接下重本下去.
为了证明自己很行,证明自己眼光精准手段厉害,证明自己向神一样...XD
这种投资人通常都死很快...颗颗.
世界上最聪明的人,不是在商场就是在政坛...
为啥那么多聪明的人.
没把你这个既不是直接关系人,也不是超级高官会是大黑道看到的把戏给玩烂?
就代表这条路很可能会有问题.
你自认聪明跳下去....你可能明天就躺在太平洋.
走没人走过的路是投资大忌...!!!
然后不要听到一些小道消息,也优越感爆棚,认为自己比别人董内幕更多.
你自己往上翻翻那些各种内裤线,董事长助理跟他讲的,高官秘书跟他讲的的内裤线.
多少尸体残骸在上面可以数一数..XD
世界上最聪明的人都在商场.
那,,,,,
最无情狡诈谎言诈欺的地方.
也在商场!!!!
而商场最爱骗的就是"优越感爆棚"的人.
就像赌场最爱诈赌的就是"自认为数学和统整归纳很好"的人.
尤其是那些.
想要以小博大,想要跟别人炫耀她赚到翻掉的神操作,想要去没人的地方挖黄金的.
反而有时候笨一点单纯一点,反而会保你长命百岁...
因为笨一点单纯一点的办法,反而奸诈小人会更难有着手制作陷阱的空间!!!
当然啦如果你是一小部分钱偶而小赌怡情.
我也赌了中国和港股各30万正二来抄底阿.
很好奇等到美国降息循环告一段落.
这两支价格会变多少....颗颗.
人生偶尔也是要来一点小刺激的....
但这就是赌博...赌博没有稳赢的.
对我而言...反正...
输了我就他妈的再去涨租金!!!!