借M大文发问
看了许多大大的分析后 有一些投资的想法想请教各位
房产方面 小弟目前有一间 新古两房 挂首购40年 缴了约一年贷款 目前出租中 补贴一些可以抵销房贷
另外有幸在去年跟着C大脚步 买了桥头预售两房 明年底交屋后也预计出租
股票方面 美股+台股约400W
贷款部分 除了第一间500W之外 第二间交屋后抓600W 还有信贷120W
原本想说股票有机会在第二间交屋前涨到可以清偿第一间的房贷 清偿完后再挂4出来缴第二间头期 但这几篇文章看下来是不太可行...现阶段水库还不够深可以这样操作
第二间房的头期二成目前打算用质押的方式缴款 目前爬文下来应该可行
第一间房等1-2年 操作一波转增贷 增贷部分再依当时情况投入股票 等中长期再视情况继续增贷或出售
第二间房等交屋后出租 参考第一间的方式操作
待第二间交屋后 薪资收入含租金 负债比大约5成
如果未来想要资产成长最大化 有没有什么地方可以再精进 或是有哪里风险太大的部分我低估了 还请各位开示
谢谢大家
※ 引述《mfcke (低能儿看三小)》之铭言:
: 别再吵惹 看我这篇就行
: 不然各种只分享一半唬烂的
: 没想到投资搞得像以前三国 WOW 天堂一样 还要发个蓝帖
: 首先大学毕业 硕士毕业 服役
: 先想办法月薪五万 这很基本 没有的去自己去想办法 汽车包膜 修水电 考公职 外送 家教
: 这样是60万一年 那你有个伴 就是120万
: 没有另一半DER 那代表你人生投资在自己很多
: 自己捕到年薪100 补不到你家的事 时间都去吃喝玩乐下去刚好
: 真的没有一百也就算惹 还是可以用以下方式
: 先买一间自住 用个新青安 自备款自己想办法 筹资是需要培养的 父母 手足 朋友
: 先买自住容错率无限 不要什么住套房去投资 这种九阴白骨的邪工不适合大多数
: 基本上就是抓家庭收入10~15倍 看你对生活品质要求
: 采用中庸之道 我们假设12.5倍 100万就是买1250万
: 你薪水只有中位数什么36000之类的 也是12.5倍去买 没差
: 要不要采用宽限 随便 反正现在都可以加速还款
: 多得钱就还贷款或者买无风险美债(目前殖利率可以)
: 要买台湾那种美债ETF 我知道没有税率优势 还要手续费
: 但是可以质押也能当财力证明
: 你说我股神 好 那妳可以左键惹 股神不用继续看
: few years later
: 建议至少还一成到两成本金啦
: 去问转贷 这时候假设1200万屋子 增值到1400万就好
: 1400万贷个8成 因为我假设你薪资一直上涨 银行会愿意贷给你八成是因为你薪资上涨
: 我知道语病仔会说可能没八成 旧屋没八成 这些不是重点 我只是要跟你讲凑钱方法
: 你这多出来200万的八成是160万
: 这160就是你累积出来成果 这时候路线产生分歧
: 如果是高收入的忙碌咖 就去买预售就好 方便又好顾 专心本业
: 如果是一般咖 就去买成屋 马上就能收租 而且旧屋贷款成数有限 银行直接帮你控管风险
: 当你有第二间 就是要专注FCF 自由现金流的时候
: 又过了几年 你是不是 第一间 第二间又增值惹 再去转贷 买第三间
: 当然 成数 利率 政策 都跟着市场再变
: 因为这是滚雪球 前面确实最难滚 到一个程度 就是找个斜坡丢下去就可以
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: 至于投资预售优点是 适合高收入 然后可以最佳抗通膨 不到成屋没有任何额外成本
: 要走成屋路线就是要学习一点装潢 翻修能力 当作斜杠
: 目前最佳化就是至少5年
: 明明市价有到 你放跟不放 就是45% 35% 20%差距
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: 关键提一下
: 通常增贷的目的 是为了扩增 而不是以债养债等自爆
: 而增贷会让你自由现金流减少
: 所以说 房地产新手看帐面成交价自爽 老手只看FCF
: 如果要有个小里程碑
: 处理资产 自租 自售 各三间
: 这样大概就什么狗屁烂事都会遇到惹 也就算是斜杠出一个成果
: 然后不要听一个人说什么 要看一个人做什么
: 真的要请教 还是要能确认他有没有真的真金白银下去干
: 只是出张嘴倒是满简单的