Re: [请益] 投资房地产最新版

楼主: Honeycan (honeycan)   2024-01-31 22:31:10
借M大文发问
看了许多大大的分析后 有一些投资的想法想请教各位
房产方面 小弟目前有一间 新古两房 挂首购40年 缴了约一年贷款 目前出租中 补贴一些可以抵销房贷
另外有幸在去年跟着C大脚步 买了桥头预售两房 明年底交屋后也预计出租
股票方面 美股+台股约400W
贷款部分 除了第一间500W之外 第二间交屋后抓600W 还有信贷120W
原本想说股票有机会在第二间交屋前涨到可以清偿第一间的房贷 清偿完后再挂4出来缴第二间头期 但这几篇文章看下来是不太可行...现阶段水库还不够深可以这样操作
第二间房的头期二成目前打算用质押的方式缴款 目前爬文下来应该可行
第一间房等1-2年 操作一波转增贷 增贷部分再依当时情况投入股票 等中长期再视情况继续增贷或出售
第二间房等交屋后出租 参考第一间的方式操作
待第二间交屋后 薪资收入含租金 负债比大约5成
如果未来想要资产成长最大化 有没有什么地方可以再精进 或是有哪里风险太大的部分我低估了 还请各位开示
谢谢大家
※ 引述《mfcke (低能儿看三小)》之铭言:
: 别再吵惹 看我这篇就行
: 不然各种只分享一半唬烂的
: 没想到投资搞得像以前三国 WOW 天堂一样 还要发个蓝帖
: 首先大学毕业 硕士毕业 服役
: 先想办法月薪五万 这很基本 没有的去自己去想办法 汽车包膜 修水电 考公职 外送 家教
: 这样是60万一年 那你有个伴 就是120万
: 没有另一半DER 那代表你人生投资在自己很多
: 自己捕到年薪100 补不到你家的事 时间都去吃喝玩乐下去刚好
: 真的没有一百也就算惹 还是可以用以下方式
: 先买一间自住 用个新青安 自备款自己想办法 筹资是需要培养的 父母 手足 朋友
: 先买自住容错率无限 不要什么住套房去投资 这种九阴白骨的邪工不适合大多数
: 基本上就是抓家庭收入10~15倍 看你对生活品质要求
: 采用中庸之道 我们假设12.5倍 100万就是买1250万
: 你薪水只有中位数什么36000之类的 也是12.5倍去买 没差
: 要不要采用宽限 随便 反正现在都可以加速还款
: 多得钱就还贷款或者买无风险美债(目前殖利率可以)
: 要买台湾那种美债ETF 我知道没有税率优势 还要手续费
: 但是可以质押也能当财力证明
: 你说我股神 好 那妳可以左键惹 股神不用继续看
: few years later
: 建议至少还一成到两成本金啦
: 去问转贷 这时候假设1200万屋子 增值到1400万就好
: 1400万贷个8成 因为我假设你薪资一直上涨 银行会愿意贷给你八成是因为你薪资上涨
: 我知道语病仔会说可能没八成 旧屋没八成 这些不是重点 我只是要跟你讲凑钱方法
: 你这多出来200万的八成是160万
: 这160就是你累积出来成果 这时候路线产生分歧
: 如果是高收入的忙碌咖 就去买预售就好 方便又好顾 专心本业
: 如果是一般咖 就去买成屋 马上就能收租 而且旧屋贷款成数有限 银行直接帮你控管风险
: 当你有第二间 就是要专注FCF 自由现金流的时候
: 又过了几年 你是不是 第一间 第二间又增值惹 再去转贷 买第三间
: 当然 成数 利率 政策 都跟着市场再变
: 因为这是滚雪球 前面确实最难滚 到一个程度 就是找个斜坡丢下去就可以
: =======================================================================
: 至于投资预售优点是 适合高收入 然后可以最佳抗通膨 不到成屋没有任何额外成本
: 要走成屋路线就是要学习一点装潢 翻修能力 当作斜杠
: 目前最佳化就是至少5年
: 明明市价有到 你放跟不放 就是45% 35% 20%差距
: =========================================================
: 关键提一下
: 通常增贷的目的 是为了扩增 而不是以债养债等自爆
: 而增贷会让你自由现金流减少
: 所以说 房地产新手看帐面成交价自爽 老手只看FCF
: 如果要有个小里程碑
: 处理资产 自租 自售 各三间
: 这样大概就什么狗屁烂事都会遇到惹 也就算是斜杠出一个成果
: 然后不要听一个人说什么 要看一个人做什么
: 真的要请教 还是要能确认他有没有真的真金白银下去干
: 只是出张嘴倒是满简单的
作者: pttgogocat (PTT研究员)   2024-01-31 22:55:00
看到“原本想说...”就突然觉得文章是不是还真提醒到了什么 XD
作者: ZhuBeiCity (Chupei)   2024-01-31 23:10:00
又是害死人的无限转增贷宽限极高杠杆然后最后爆掉死掉整个版都一堆多多在洗脑无限转增贷到处洗 最后下场?
作者: alexstag (alexstag)   2024-01-31 23:19:00
基本上现在央行就是不给这样玩,过去买的预售屋2023之后才要交屋的,如果是第二房购屋房贷,大概很难在快速扩大杠杆,除非你本业够强或是资金够多
作者: ZhuBeiCity (Chupei)   2024-01-31 23:25:00
整个版都在无限转增贷无限宽限搞得乌烟瘴气
作者: alexstag (alexstag)   2024-01-31 23:27:00
增贷本身没问题,但是金流不够的贷不出来、本金资产不够的买不了下一间,想要拼翻桌率就要吃政府高税额全餐,乖乖等五年吧…只是次级市场供应量锁住之后,市场就是大建商讲话,他们的态度很清楚了
作者: askachage (皮皮)   2024-01-31 23:37:00
政府已禁止小资与中产阶级玩大富翁游戏了,任何人有三百万美金才能玩慈善扑克牌大赛,一般人只能乖乖接受阶级复制,有趣的是,竟然是穷人斩断自己翻身捷径
作者: alexstag (alexstag)   2024-01-31 23:49:00
那群人只是要把有机会上去的拉下来而已,因为他们知道不可能把真正的有钱人拉下去提醒一下原po…第二房购屋房贷的增贷目前有管制,未必可以跟第一间一样操作
作者: scarrony (scar)   2024-02-01 00:21:00
因为没能力的人爬不上去,只会拉别人下水,开杠杆好可怕会爆炸,跟代销仔一样乖乖存钱现金买房就好想要资产最大化就是要冒一点风险,自己要评估风险能不能承受,这个每个人状况不一样,没有不冒风险就能大幅成长的
作者: takeshichen (tekeshi)   2024-02-01 08:21:00
杠杆与否,我觉得是看个人。我个人是将房地产增贷手段,当成低利贷款的途径,可以投资股市、未来应急用。无限增贷、贷上加贷,有两个小孩在养,我应该不敢用… 但我是支持ceca的买房理论以及配服他的眼光,风险评估在个人,他手骨够粗没问题。不过在第3间房后就能体会到资金不至匮乏的境界,尤其是让银行评估后,每间都升值至少50%现在的自住房,银行评估从7年前购入价800,现在实登1500,银行也是鉴1500,在高雄。
作者: CaLawrence (柔软刀)   2024-02-01 08:44:00
别闹了不管任何规则 有钱人都是优势方别再幻想自己生错时代 怪自己生错家庭吧
作者: kagaya (~~)   2024-02-01 09:19:00
我觉得有财商比有钱重要 只是通常有钱的比较有财商
作者: cidw (Vincent Wang)   2024-02-01 11:36:00
请问一下原po,为什么清偿完第一屋后,再挂4出来缴第二间头期,这样会有什么风险?烦请告知一下,谢谢
作者: tomap41017 (绝梦)   2024-02-01 11:53:00
楼上,挂四出来的周转金不能进去任何形式的房地产
作者: bob1211 (小朋友)   2024-02-01 13:09:00
楼上,周转金洗一下就可以进入头期款
作者: askachage (皮皮)   2024-02-01 15:42:00
楼上的观念过时囉,洗一下是不会干净的
作者: pttcloud (祐)   2024-02-01 17:16:00
想问一下本业收入多少以上才算强 资金池才够挡

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