感觉ceca说的就是我的经历,
先说结论,
完全赞成ceca 的论点,
你不知道现在是中国房地产底部还是半山腰,
很可能现在去买是去接刀,
而且我们大部分的人对中国都不熟, 中国房产更不熟,
是否值得去投资不熟悉的地方?
※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
: 要看跌多深+切入要挑时间.
: 如台湾2000年崩盘那次.
: 1998~1999年就有迹象,2000正是崩盘.
: 阿你是要1999~2000一跌就进场?
: 阿总共跌例如40%,才跌15%拟就进场?
: 进场后还要承受长期低迷3年.
我就是一个惨痛的例子,
美国房地产在次级房贷金融风暴之后崩盘,
前后跌了七八年左右, 2008~2016,
我在2009一跌就进场,
当时已经跌50%了喔!
结果还是没跌够,
进场后还要承受长期低迷8年,
买了之后还继续跌50%,
最低点的时候是当年高点下跌75%以上
转贷或卖房都不可能,
银行不会答应转贷,
因为房价已经下跌50%从我的买价,
卖房要赔我的买价50%,
如果用头期款来算的话,
卖房要赔250%,
只能够硬撑房贷这八年的低迷时间,
有失业危机的时候还要继续付房贷
: 进场后还要承受长期低迷3年.
: 2003起死回生也只有台北领涨,其他县市继续躺着躺到2005年稍微有点复苏迹象.
: 但是没爬多少又撞到2008.
: 因此其他地方正式井喷在于2009以后.
: 阿你2000年就切入,而且还是只跌15%就切入?
: 然后躺在那边等10年...XD
: 你要知道我2010年左右,买入某一栋199x年完工的中古屋.
: 屋主说他是拿当年原价卖我,还说他当年跟建商购入资料都在可以拿给我看证明.
: 当然我们先撇除他当时有没有做AB约,成交价有没有灌水.
: 就算成交价当年有灌水,他也赚不到几块钱,更不论如果是真实成交价的话..恩..
: 因此,崩盘切入ok.
: 但要注意几点.
: 1.要跌到谷底再进去.
: 也就是如果你是2000年跌到谷底,确定是谷底,你再进去.
: ok阿...反正虽然中南部大涨再2010,但是谷底真的就...谷底.
: 2003就有把那些"太低"的物件都盘整起来.
: 所以你怎样都可以捞到一个所谓的跌过头补回效应.
: 而放到201x年,基本上普通物件可能从谷底翻两倍,你捡到便宜翻4~5倍.
: 投报率很赞阿...XD
: 所以跌到谷底可以买.
: 2003回升点就主要买台北,因为其他地方都进入盘整,要捡很便宜很变很困难.
: 当然那时候法拍还有一些甜头可以吃.
: 反正都市都还在低迷当中,大家都认为不动产中南部涨不起来OOXX.
: 所以法拍市场没啥人抢,可以去找有没有便宜的.
: 或是买不良债,不良债比较麻烦+市场不公开,所以买的人很少.
: 但是...以上.
: 都必须建立在你对不动产有足够概念和对买卖市场有一定熟悉的底子才有办法赚.
: 不动产菜鸟都只能在旁边看别人捞钱流口水.
: 机会是给准备好的人的...你对不动产都不做准备的是菜鸟,机会怎么可能轮的到你.
: 而一般人在台北就是2003,你看到阿扁开启125%房贷+市场整个活起来
: 这时候就是切入点.
: 无脑乱买无脑乱赚,什么都不懂,买房子不用看,买到再烂的房子都可以赚.
: 你只要买到房子就好,管你买什么屁在哪里.
: 你说买大安区好棒棒,万华很烂.
: 实际上你今天去看,同样2003年买公寓,万华是涨的比较少喔...
: (不要跟我说2000,甚至1990以前买的,因为后面牵扯到台北重心转移和万华在90年代没落)
: 单纯就是万华一开始就比较便宜,所以涨起来后价格还是比大安区便宜很多很多.
: 但涨幅比例上并没有输多少.
: 单纯就是手上有大安区的人比较骄傲,瞧不起手上有万华的人..哈哈.
: 廉价的自尊心...
: 不过当然后来大安区一度都更热有再炒高一点.
: 但后来都更烙赛,又回缩一点回来.
: 但是你要做这种蛋黄区特殊效应拉抬然后还精准地在回缩之前卖掉的操作.
: 这一样是不动产内行人才做得到的.
: 一班菜鸟就是无脑买了放著或是自己住.
: 那很多时机财跟你无关.
: 至于中南部.
: 中南部基本上菜鸟外行人,就是2009~2010切入.
: 那时候效应最好.
: 也是无论你买在哪买多少.
: 除了你买在前蛋黄区会涨最少外.
: 就算你高雄买在林园,你放到今天也是爆赚到翻掉.
: (当然林园很晚才涨,所以对老鸟而言有机会成本问题和我可以先外面捞一圈再去赚这边)
: 当然你说2005~2006切入,也可以,毕竟2008中南部没涨多少.
: 除了新兴的蛋黄区七期农16或是一些话题区有点抖一下.
: 其他地方单纯就是在低迷一下而已.
: 没有涨怎么跌..XD
: 而2006~2008有小涨一点....你要当打牙祭也是可以.
: 不过投资效应还是不怎么样+你看到台北一值再喷你都涨很少,很容易有眼红心态.
: 然后就把阿扁给换掉...哈哈.
: so...以上.帮各位简化结论.
: 遇到大崩盘.
: 老鸟可以在跌到谷底的时候捡跌过深的东西赚盘整的买卖价差收敛效应.
: 也可以在大涨开始的时候追蛋黄区之后再换物件.
: 一般人无脑屯那种则是你看到开始涨再进场.
: 至于自住户,你应该在2000年跌到谷底看到不跌了止住了的时候就买.
: 喔对喔,为啥我没讲自住户呢.
: 因为....因为我忘了...XD
: 下面补一下.
: 自住户是因为,199x年房贷利率大概在4.x~6.x%跳.
: 出租投报率也差不多在这个数字.
: 但是2000年一崩盘,房贷利率就被砍到2%以下.
: 而房价崩盘了....
: 喔喔..你看到什么?..国小数学会发现,那出租投报率不就喷到炸掉?
: 不过2000年崩盘的时候,租金也崩盘.
: 所以中南部很多出租投报率没有夸张到1x%.
: 但是6%~8%满地都是.
: 而当你用理智去看,房贷利率2%,出租投报率6~8%(我指的是一般物件例如电梯三房)
: 你觉得......
: 当然啦很多菜机没经历过那时候的市场.
: 那时候市场很悲观的,大家都认为房地产不值钱了,世界要变天了.
: 甚至到2008年以前,中南部一大堆人都说中南部房地产不值钱,都不会涨.
: 所以..
: 所以很多老猴都租屋阿..把钱拿去做其他投资干嘛的.
其实重点在于你不知道谷底低点在哪里,
买房抄底跟买股抄底一样困难,
只有涨了一段时间之后你才会发现错过谷底低点,
就算你用出租投报率来算也是一样,
我当年2009年买房的时候,
出租投报率超过8%, 房贷4.x%,
我买房自住省的房租比房贷多,
还可以抵扣我的所得税 (可以退税不少),
当时以为是三赢, 赢三次,
1. 省房租, 2. 抵扣税+退税, 3. 赚房价差
结果一路大跌八年,
输到差点被法拍,
不过还好买房的时候就已经算过房租可以cover 房贷还有剩一些,
所以我在这八年房市大跌的时间,
我就一路存房一路买房,
都用房租去cover 房贷,
当时被一堆人笑我是笨蛋,
当年很多人说美国已经没救了,
接下来是中国大国崛起的时候,
买美国的资产"房产+股票"都是笨蛋,
当年很多人这样笑我,
所以很多事情很难说
我个人对中国的看法其实也没有那么悲观,
中国的问题很简单,
就只有一个问题而已: 就是习近平,
要是习近平不在世,
中国要再度崛起是很有机会的,
要是习近平还在世,
那就...
: 不相信你问版上一堆父母亲没买房的.
: 你说199x年房市大好买不起房就算了.
: 2000年崩盘为啥没买?
: 钱跑去哪阿...XD
: 是不是都做其他投资去了,或是买保单...
: 为啥那时候崩盘不买房?
: 是不是因为中南部房地产不值钱,中南部房地产不会涨.
: 你看连版上都很多人受他们父母亲影响.
: 整天中南部房地产不会涨,中南部房地产不值钱.
: 以至于我们在这边爽爽的捞钱,它们在那边眼红...哈哈.
: 我妈可是台北人,台北还有一栋干道捷运50公尺旁透天店面,正商圈喔.
: 我爸台中人.西屯麻有一间6x坪1x年屋+之前也玩过上海捞一波.
: 你跟我说,中南部不值钱....中南部涨不动.
: 那我是智障所以窝在高雄炒房妈..XD
: 是我智障还是你智障阿.
: 要是中南部很难赚,我早跑了....跑很难吗?手上有钞票跑洛杉矶跑纽约很难吗?
: 所以我是看着市场在做生意.
: 而很多人是抱着死古不化的观念在做投资...XD
: 另外,台北狂涨中南部涨不动到今天.
: 台北缓涨中南部狂喷.
: 市场怎样变化的,为啥会产生这些现象.
: 各位是有研究,还是单纯就是....
: 反正我买了哪边,这个地方就永远好棒棒,其他地方都是垃圾?
: 恩....反正钞票在你手上....你开心就好了.
: 你财富就1500万,贷款买了一栋大安区3000万的公寓.
: 然后瞧不起在屏东身价2亿买了一块地自己盖别墅花了3000万的人.
: 然后没过几年,3000万的公寓涨到3500万.
: 而人家3000万的别墅涨到4500万..
: 阿,大安区涨了500万超强的,你屏东什么垃圾,4500万谁要买.
: 恩...你开心就好.
: 而回到上海.
: 毕竟我们不是上海在地的.
: 外加你一脸弯弯脸,最好上海不动产老鸟分不出来.
: 所以你想要学老鸟捞便宜干嘛的,困难度极高.
: 所以大崩盘到谷底捡便宜,也许你可以尝试,但是困难度会特别高.
: 你台北人到云林捞便宜都远比你弯弯跑去上海捞便宜简单很多.
: 所以中国建议,大崩盘如果这一波有跌得够深.
: (超过3x%,最好是跌到4x%以上,目前还在15%..我还没感觉有到20%)
: 可以在"你看到中国房市复苏"的时候冲过去随便买.
: 随便买感觉很危险,那你就买蛋黄区...不然市中心.
: 这应该是很安全又简单的操作法.
: 当然要注意,如果这一波跌不深,例如跌个2x%,连30%的们都没摸到.
: 那实际上因为中国长期房价本来就贵到不合理,超越基本面太多.
: 他就算跌了2x%,还是很高.
: 那之后就算复苏,你也不用期待有多少喷发力.
: 那点喷发力你留在台湾买就好了,各种本国公民的买房优势辗压那一点喷发力.
: 更不论处理房子简单太多.
: 你台北人买台东处理简单还是买上海处理简单??
: 所以跌得够深一定是投资对岸最重要的先决条件.
: 没这个条件,其他都免谈.