最近投资物件附近盖了一堆透天套房
（至少十栋以上）
很好奇缺工缺料的现在
自建透套真的好赚吗，怎么那么多人在做？
大概盖一间套房得成本是多少呀？
很好奇报价，不知道有没有业内人士可以分享心得
盖的范例如下
https://i.imgur.com/AQXJYG9.jpg
https://i.imgur.com/G2PbGDq.jpg
自己抛砖引玉一下
东海附近我学生家长盖的出租透套
85户套房工程造价1.5亿
不包含土地跟内部装潢
平均一户套房建筑成本177万
一户土地成本算建坪十坪200万（少算）
装潢、电气抓30
一户套房成本约400万
租金1.5～2万一户，年头报4-6%
还没扣各种折旧、管理、空租成本
大栋的在压低造价成本的情况下都这样难赚了
那小栋的自地自建透套利润在哪里呀？
真的很好奇，还希望有业内人士分享

无中生家长?

高报成本，向银行套利？强者某同学家里豪宅，地3000万，建3000万，盖完鉴价1.2亿，质押借6000万公司营运用。

应该是自己的地没成本吧 纯投资建物投报应该不差一般都是早年低成本买的地 素地也不好贷款

造价哪要1.5亿，乱报的吧

扣土地成本的话一年10%+不错啊如果土地是继承的祖产的话 可以啊祖产土地拿来卖=败家子活化选项只有空地出租跟盖房子出租你说报酬率怎么算？

这要看点吧 十几年以前好赚 现在少子化 盖在私立的旁边简直找死 路竹这以前盖一堆 很好租 好几年前看到有人要脱手一直找不到替死鬼

我看以后加弄无障碍改成安养中心吧

哪家营造商 造价1.5亿是抢钱喔

举例来说，某新北市建案地下室挖4层盖20几楼，盖2栋，造价也才4亿多，而且你土地成本那样算也不对，第一如果是家里的，取得成本很低呀，对他们来说只要花建物的钱就有投报率了，真要细算就是看总共几坪土地去算那边土地价格，你用建坪去算干嘛，他只是租人，以后土地还是他们家的

1. 某个尺寸以上不会比较便宜2.会这样盖多半是没更好用途 投报也不算土地3. 2019以前 一套营造成本75-120万 现在不确定但以前这种一套也大都只收8-12k 看起来投报差不多

坪数不大的素地 除非隔壁在整合 不然卖不到你想像的市价因为加了土地成本盖起来投报就像你算的 太低了盖不出坡平车位也不好当集合住宅分户卖，透套没这问题

他贴的第二张图就是最便宜的盖法啊 5层每层28坪4套

土地持有久了，原空地放著也没用(有人就是不想卖)

基地大概55坪建蔽6成容积225-250 建坪130左右

自建就可以只计建筑成本去算吧

成本你拿13万15万套就有了 透套的最大效益差不多这样其他概法都是这种的变体 双拼 一楼店面之类

自建的话可能拿一坪15-20万试算…

这东西能贷款8成吗

大概多少这问题很难 只能说这种房子每间营造都能盖

自建现金要很够…

所以确实有人可以盖得很便宜 只是一般人不一定有条件

所谓条件也包含便宜营造跟基地有没有地缘关系 和他有空否

土建可能五成吧 不过盖这种的通常贷款方式可以很多元

问题就是这种房贷很难8成吧 除非是住家类的比较能8成

或是便宜营造只帮你粗胚 后面你能处理吗 能就能便宜

一坪15-20不会是简单粗胚啦，至少磁砖窗门厕都有

投报率没6%，怎么不去买债券就好

应该是排除土地成本当作买机器设备来营运的算法摊提折旧之后都是净利

会盖85户，花1.5亿的人，你在帮他担心什么网上全新套一间15000，一年回收1500万，10年摊平，更不用说后续融资操作

存在即合理

纯盖完一坪14-15万，省钱买家具放进去就能住人，不行就是再花钱清装潢而且有些会这样做的，单纯是钱太多，以后遗产税不少，趁早做避税动作，我朋友也是花了1.5亿买了一间地坪200坪50年的旧大楼，主要是以后要财产转移时想少缴税

避税考量不错 现金丢进去变成建物现值 帐面遗产大缩水这种收租物件金流稳定又不好败家变卖有智慧的长辈

土地成本算建坪 建筑成本又算一次 剥皮店吗

我上面说的一坪14-15万，说没有含土地成本

扣掉土地 现在一坪15-20（看盖的脚路）如果自建套房的问题是卫浴 现在做卫浴很贵每一间成本就叠上去

最近几年营造贵 新房税率贵 二工风险高 的确没这么香啦虽然租金爆喷 还是中古增满的卡赫

新盖的有高建价贷款高杠杆的优点旧的有违建大空间的优点看资产位阶和未来目标如果遗赠节税的把现金用完变贷款，也很好

85间+公设楼梯，算起来1000建坪好了，自己发包至少15万不含冷气家具，1.5亿很基本吧？现在有人盖套房1建坪4万的麻烦介绍一下还有加上电梯而且一堆人投资不算土地成本?机会成本懂吗？不花钱盖不用管理，然后纯租地就有收入要拿来跟盖好管理收租相比。土地不算成本不如拿来捡回收算了，反正自己时间也不用钱就算不算土地买卖成本也要换算地租吧