这周都在跑银行送件
来回跟银行专员收集不少资讯大概对于银行估价有些认知
分享给需要的伙伴
1. 成交前的银行估价 同一间银行 不同专员报出来的数字不一样
他们都是调同样内部系统, 但成交后跟我讨论的行员说
还要看行员跟什么代书合作 去跟代书讨论的反馈
所以行员有跟我说 代书也会挑合作行员
有的行员估过高 导致卖家加价卖挂在那
也有估过低 导致卖家不想卖
总之版上有人说银行估价是玄学大概就是这样反映出来
2. 我成交前估价比如60, 但其实后来成交是63/64
仲介送的估价最高有到66,
有1间银行 可以85成
有1间银行说只能8成 他说他们估价就只能到 8成
反堆你要贷85成机率变高 就是一开始就买到低于行情
就是指银行鉴价60 你买到 58 那就很有机会贷到 85成
但如果你买到 60-65
就出现第3间银行 估出来只能贷 76成 变成你自备款爆炸
这间银行我送件前就有说他们快到年底 业绩都做完了 好用的quota都做完了
结果利率是 2.15%, 专案开下去(可能要买寿险吧)也才到 2.09%
第4间银行是8成 但多了0.5成装潢贷款可以用 只是借款条件实报实销
要有登记装潢公司的发票 不能借来当头期款
所以真的没遇到好的条件 真的就是多跑几间
跑到很缺业绩那间 可能条件就出来了
但出价也要出好 买太贵很难救
3. 斡旋前的银行估价是很好的买家定锚考量 毕竟反应贷款给你的人的考虑角度
超出太多一定会炸裂
但很喜欢 有一定程度调整(我猜 5%误差, 高于保守银行估价上限5%,
但还是低于高估银行(通常是商业银行)上限)
因为你成交了 成交代表市场行情一种反应 银行有也会认列
但如果真的是被割韭菜(超过高估银行价格)应该就别想了
4. 我有注意到我成交价跟该区最近底价刚好差4%
老实说这 4% 跟我前几间 竞价失败 输在都是这个区间
让我一直在思考其中逻辑
成交后仲介跟我说
实价登入的价格就内涵卖家服务费 4%(常说的卖家服务费其实是买家出的)
(这件事要怎么在谈价格拿出来拉回价格 我是有找到一个说法)
代表说该区最低一坪60 卖家都定锚在实收60
所以实际底价就是 60*1.04 = 62.4
卖家会觉得别人成交60(它不管是否实拿) 会觉得我至少也要实拿60
所以价格就这样 4% 4%垫上去
当然一定还有其他因素 还请版上大大分享
5 贷 30年40年
40年青安蛮容易的
其他要看借款人年纪(小于35) 以及 房龄
台北中古屋就别想了 可能都比你爸妈老
还有条件都符合 银行有符合规则 但他们就是不会做40年给你
大概还有一些内部条件 (比如专案或者 quota 不多, 除非里面行长是你的XXXX)
以上先这样吧
后续再分享台北精华学区房 出价 谈价 这阵子心得