楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 11:22:0010年青埔居民+现役餐饮业者意见
青埔设籍人口即将突破4万
体感上跟10年前比餐饮供需都有长足的进步
以前可是半夜买个宵夜还要跟室友抓阄
但还有很大的进步空间没错
先说商场里面
华泰以及邻近的大江(*编辑为"邻近的"不起争议)都生意很好
就连A19这种平日看起来没什么人的
餐厅整个月算下来都是可以活的还行
当然还是有那种生意特别烂的单店
不过基本上不太需要为商场店担心
路边店部份
我认为现在是连锁品牌进来可以认真评估的时机
原因是近期未来人口需求持续增加是确定的
这2年总店家数没有什么增加
有的小店被洗刷掉了
目前是一个进退场均势状况
可以看到藏寿司/四海游龙/日光豆浆/拉亚汉堡
这种比较有品牌力的
都是做的吓吓叫没有问题
最近钱都火锅来了，东街日本料理要开了
后续值得观察看看
我认为应该都可以做的不错
尤其像是胡须张/三妈臭臭锅/永和豆浆/悟饕
这种已经验证全国知名品牌
或是桃园中坜区域名店
新民/永川/阿美米干/霸王猪脚/杨梅鹅庄(鹅庄已经来了)
要过来开个分店甚至旗舰店生意都是乐观的
比较难做的咖啡店文青店火锅店
这几年也洗刷过一两波了
后续应该还是很激烈洗刷的战场
等到明后年美术馆陆续开幕
整体的业绩表现可望再往上升一级
以上讲的基本上都是好品牌的范畴
要来青埔开店犹如发现新世界着实是个好选择
但半桶水的/或一次网美店就不在讨论范围
那种去哪里都是不行
至于麦当劳肯定ok的呀
或许他们也是在找
进出区域+路口交汇处+可设得来速的土地吧
这可能真的没那么好找
至于业绩只有他们评估够不够赚的问题
不可能亏的
回到房地产本身
青埔作为国家级重点投注区域
后续议题还是满多的
距离近一点的美术馆/国泰站前
距离远一点的绿线/航空城/清大医院
都有相关，动能持续注入
人口增加数(率)不用担心啊
https://imgur.com/rMHyE1K
+3~5000人/年稳稳的
想像空间还是很大的
唱衰的也从房价1x唱到4x了
真的听了10几年了
大家就各自努力囉！
引述《piglauhk (肥胖宅 (￣﹁￣))》之铭言：
: 青埔居民来表达意见
: 首先个人认为现阶段的青埔没有开麦当劳的本钱
: 原因在于青埔现在是纯住宅区 工作都在外面
: 白天几乎没什么人 造成高铁站以外的餐厅一天只能卖一餐
: 再等五年吧 等企业进驻后 白天工作人口有上来了 才有机会。
: 然后 我工作在北市 含接送小孩 一天在车上的时间接近三小时 辛苦阿。。。
: 但有好处也有坏处住在青埔 必要时可以下新竹找工作 选择比较多 也是青埔除了环境外
: 少数的一点好处之一
: ※ 引述《mfcke (低能儿看三小)》之铭言：
: : 原本推文有回一些 不重复回 有兴趣可以自己看
: : 讲实际查阅一下 另外两家 mos 跟kfc
: : 也都没有开在站体外 为什么
: : 因为静态人口密度不够
: : 然后动态人口密度流动也不够
: : 静态 动态 详细我就不解释 这属于比较深不动产
: : 简单来说就是住家人口密度 跟时间人流密度
: : 很遗憾 青埔不够 动态也只有只有站体那边够
: : 但是也不遗憾 因为这在当初翻过都市计画书就知道
: : 这边就是要搞美式那种低密度
: : 如果真的要看到麦当劳KFC mos
: : 那就是要有大地主 出来搞美式shopping mall
: : 干 偏偏又有华泰
: : 而且这里没有一个很主要的鱼骨干道的一条
: : 导致开在哪都不对
: : 如果一个人是一个particle 装上gps
: : 你会发现 青埔是满散的
: : 只有要去国道那边 但是那边不算在青埔主要住宅惹
: : 全联能开三家代表什么 他妈这里人需要买食材啊
: : 那就是人一直变多啊
: : 什么时候全联变成房地产负指标？？
: : 自己煮健康啊 青埔这里会让小孩每天吃速食？
: : 人啊 要赚钱 不要有意识形态
: : 我自己觉得前站要是有够大的地
: : 搞一个复合应该没问题 偏向日常跟小逛
: : 康是美 小七 星巴克 麦当劳 摩丝kfc 宝雅 宝家
: : 大树 胡须张 小火锅这种
: : 不过之后要是国泰站前b1有美食街 那应该就够惹
: : 无须理会麦当劳 感谢定期有人提供情报
: : 三家全联 青埔可怜
: : ok
: : 重新定义连锁卖场对房地产影响
: : 你他妈各位记住 盖全联就是要崩惹
: : 那好市多附近应该是膝盖斩 一年一台宾利 颗颗
作者:
lycer (lycer)
2023-09-17 11:47:00才4万 证明人口多少跟房价无关 有人炒才是正解
青埔1字头的年代（例如青埔市），整个桃园也是1字头。不过现在青埔也是跟桃园OK一点的地方价格差异不大，连过岭都3字头了，大家都在涨
楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 11:50:00大江台茂都是惨淡10年，然后跟着商场化趋势+区域发展，逐渐蓬勃起来才有现在的荣景。大江离青埔超级近，无法跟青埔区域发展完全切割来看的
楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 11:51:00是啊没错大家都在涨。所以青埔到底3~40算是贵吗，大家可以自己衡量看看
假日大江的车流从中园路内坜交流道排过来，大江的客源是靠整个桃园乃至于外县市走高速公路过来的。大江在B1还有
只能说你交流道下来没设计好会塞，然后内坜人会去大江不代表青埔人不去，懂吗？
家乐福的时代开始改装，成效不错，最后拿掉家乐福变现在
整个桃园你别乱说啊XD火车站的去统领就好，谁跑去大江，八德的去广丰置地广场就好
本来就是整个桃园，台茂大江这种购物中心不是桃园其它商
外县市更胡扯，你说从平镇杨梅来我信，从湖口竹北新竹来大江你自己会信？
不要乱说了啦，你跟我说桃园的有统领可以去，要走高速公路塞过去大江XD你知道假日我光是从正光二街要去最近的电影院统领威秀看电影，加停车都要2X分钟
你该做的是去看桃园各地社团那些分享去台茂大江的经验，
我从下南崁去台茂，停车位都要停到4-5楼以上，你跟我说从其他地方来，想太多了孩纸
脸书桃园各地社团哩，笑死，我之前去旅游版买了台北饭店的buffet晚餐，代表我常去吗？我还是第一次去欸，我也可以写一整篇分享啊，笑死
新店裕隆城要开了，跟台茂大江差不多大，你会觉得只有新
店人去吗？没有桃园基隆人会去吗？商场够大、够吸引人就
是有人会去逛半天，大型购物中心跟小百货小商场不一样的
加地下室620位，总共2520位，有什么问题？户数6.3万户，一户一部车，5%进去车位就满了
你假日八德置地广场、统领百货地下停车场都是满的，懂？
是近年才好的XDDu大你说的万般皆不好，青埔还是涨给你看
停车场满跟客源来自哪里的关系是？统领那些餐厅都是桃园
何况我去统领还是因为月中离统领比较近，不然我平常都是假日去台茂
破亿都有人买单，请尊重市场啦青埔居民很常去大江吃饭 因为方便
当然啊，要不然，你那些餐厅跟其他区域同质性那么高，我平常要吃那些去台茂就好了XD
作者: jessicaabc98 2023-09-17 12:13:00
房版一起出资，开个叫的出名，再让青埔一个爆涨
青埔你唱衰那么久，还是涨上去，好歹也省思哪里判断有误吧，投资干嘛跟钱过不去
作者: jessicaabc98 2023-09-17 12:14:00
明年80万一坪
要吃韩式料理，台茂也有涓豆腐，难不成不去台茂吃，跑去青埔华泰吃噢？
前面说过，青埔涨上去，整个桃园也都有涨，连草漯都涨了
同质性不是说一摸一样才叫同质性，你今天假日要吃饭就是找家里附近的，顺便看电影，我南崁不去台茂，跑去吃北村豆腐家？要吃韩式料理吃涓豆腐不是一样，干嘛大塞车一波然后在统领地下停车场前面等车子出来才能停进去？
，只是普遍现象，有什么好说的呢？但也要有接受别人提出
涨幅就普通啊，草漯喔 等崩吧1字头不进场，快3字头进场 根本接盘
是你说的都是事实 但市场还是涨给你看青埔机能现阶段无法跟成熟市区比但他还是一直涨，大家着眼的是国泰站前你注重枝微末节能干嘛
桃园连草漯都会涨，那青埔涨有什么值得夸的吗？很正常啊
作者:
FQ (发Q)
2023-09-17 12:21:00就是接受青埔缺点才会进来住啊，不能接受是特定几个人一直要黑，还拿一堆错误讯息出来
如果有人买了1字头草漯，现在翻倍，然后对别人说草漯哪
作者:
AhJaTyYn (AhJaTyYn)
2023-09-17 12:21:00青埔这么烂 其他地方这么好那怎么还涨不赢啊好奇怪
作者: darkdogoblin (黑暗狗布灵) 2023-09-17 12:22:00
大江在05年左右真的很惨淡，逛起来感觉人有只现在1/3不到
里不好气噗噗，就跟买青埔不允许别人说生活机能差一样
作者:
pipizone (pipizone)
2023-09-17 12:23:00胡须张那么难吃 二堂头比胡须张强一百倍
作者:
AhJaTyYn (AhJaTyYn)
2023-09-17 12:23:00你能臭别人不能说好 这边你家开的唷
作者: darkdogoblin (黑暗狗布灵) 2023-09-17 12:23:00
我说05年那时
作者:
AhJaTyYn (AhJaTyYn)
2023-09-17 12:24:00艺文屌打青埔怎么还没100啊
作者:
FQ (发Q)
2023-09-17 12:24:00带小孩的话去台茂，外面的游乐场比大江和华泰都好
而且满多人看电影选大江不选新光，最主要就是大江停车不用钱
作者:
alexstag (alexstag)
2023-09-17 12:26:00基础日常消费服务看的就是人口数量，四万人是能干嘛？现在是因为它有高铁，所以看起来好像有一些大型很屌的东西在那边，但是如果实居人口只有这样，可能还要再等一阵子
作者:
AhJaTyYn (AhJaTyYn)
2023-09-17 12:30:00一堆没买的整天在那担心住进去的人 有烂到住不下去会人口一只增长哦
所以才说青埔有国际盘，就是有些现象要第一线的会比较清楚老话一句，当市场跟你预判有出路就是去调整，干嘛跟钱过不去真金白银砸下去玩的，比你们在市场外看戏的
作者: jessicaabc98 2023-09-17 12:32:00
青埔航空城炒到现在了
大江可以吸整个南桃园市场 不只有青埔 从开幕至今生意都
很好 这几年是好上加好 跟青埔规划没什么关连去逛大江都是开车族 青埔要吸引的是高铁和捷运族群两个族群根本不一样 要怎么比
作者:
keat (keat)
2023-09-17 12:36:00看不懂的就看不懂，也不用花时间告诉他们
大江生意好的转折点是上面讨论的家乐福撤掉之后大量引进一些知名餐饮、Zara设立没有一开始就很好好吗？我们一开始还赌大江什么时候倒闭，结果被狠狠打脸XD青埔平日就一堆人去大江吃饭XD
作者:
AhJaTyYn (AhJaTyYn)
2023-09-17 12:39:00华泰一开始也一只被酸啊 历历在目呢
作者:
zhi5566 (协志 5566 最棒)
2023-09-17 12:40:00其实我很好奇 青埔这么多商场 谁还要再街道消费 我去大江华泰几乎全包 或是ikea也包吃 一班街道可以开什么店?
作者:
bnn (前途无亮回头是暗)
2023-09-17 12:41:00美式住宅区商业区分离就是这种综合商场型态
大家都开车 就变成一窝蜂跑大江逛 跟旧远东没落也有关
作者:
AhJaTyYn (AhJaTyYn)
2023-09-17 12:42:00本来就有生活型态的不同 有些就很坚持觉得自己生活的型态最好其他不一样的地方都是垃圾
他们绝对不跑大江 ，他们都说话骗我goo大醒醒吧 XDDDD 别笑到人家大牙
青埔当时可是打折高级住宅的名号 要逛华泰的奢侈品牌
作者: klwei (漂流) 2023-09-17 12:45:00
我竹北人我会去大江，看球的时候顺便去吃饭
作者:
FQ (发Q)
2023-09-17 12:45:00住青埔也会开车去大江啊，说什么傻话
对啊 因为停车不用钱，冷气吹到饱啊 吃喝玩乐里面都通包
华泰问题就是露天区没冷气，又怕下雨，不然大江假日怎么旁边二期空地都拿来当停车场还不太够用
作者: klwei (漂流) 2023-09-17 12:48:00
华泰的问题是停车太贵
你到底是要讨论什么？你无聊可以去青埔A18市调青埔人平日去大江的消费频率等等
作者:
AhJaTyYn (AhJaTyYn)
2023-09-17 12:49:00有规定只能去一个商场的限制哦
华泰停车就是跟国泰那置地广场分开，不能互相折抵，结果很多人都停错地方呜呜呜
作者:
AhJaTyYn (AhJaTyYn)
2023-09-17 12:50:00就在旁边而已去是很奇怪吗 我有亲戚住大江旁边也很常往青埔跑啊一只在纠结这个干嘛看不懂
大江初期生意很差好吗没错这两者是互利共生硬要切割开来干嘛，大江自己都定位青埔商圈
作者:
AhJaTyYn (AhJaTyYn)
2023-09-17 12:53:00大江后来业绩也是因为商圈效应 跟周边一起成长啊
因为青埔有建设起来，，书法公园，公7公园，走走后去大江吃饭不是很好
华泰不会烂，问题是在露天没冷气，有时候天气太好热到爆
作者:
AhJaTyYn (AhJaTyYn)
2023-09-17 12:56:00两个都逛啊 分这么多干嘛CD
听说青埔一堆台北人下来买 不知道会不会开车喔 真辛苦
所以麻烦某些人不要用想像世市场跟人讨论只是让人笑掉大牙
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2023-09-17 12:59:00早期我去过大江觉得他应该没几年就要倒了，后来过几年再去夭寿勒停车都搞很久人多到爆炸
作者:
AhJaTyYn (AhJaTyYn)
2023-09-17 12:59:00大家要记住走不到的地方都不要去哦汽车机车都塞在停车场当艺术品懂不
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2023-09-17 13:00:00看大江后清楚就是青埔整个发展起来人口在几年内大量进驻
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2023-09-17 13:04:00华泰最近很少去了早期还比较常去，现在要近华泰实在塞太久有外地人会去是一定的，但你们看同个地点不同时间比较就很明显
楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 13:28:00大江台茂都是熬很久撑过来的，这桃园人都知道的。台茂还熬到股权转手过印象没错的话
作者:
DarkAlex (毎日感谢の正拳突き1万回)
2023-09-17 13:31:00推这篇 赞
作者:
TSLA5566 (中坜马斯克)
2023-09-17 13:54:00好有钱 平日去大江吃饭 我看领航南北路以内的居民开车回家高机率会先弯进全联 七点就没菜了
其实点熊猫的人也很多，应该说很多年轻人远比想像中的多“敢花钱”的年轻人入籍4万，实际居住人口绝对超过会有各式生活型态不意外
作者:
TSLA5566 (中坜马斯克)
2023-09-17 13:57:00从领航北路到大江其实满远的 还颇塞 和我以前住埔心从杨梅交流道正常开到大江差不多时间
作者:
bluedp (deepbreath)
2023-09-17 14:00:00结论还是住双北开心多了XD 桃园人继续吵架吧～
楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 14:02:00你领航北硬要跑来别人的文留：不是吧不是吧，到底在干嘛啦
非上下班时间开车可能差不多结果骑摩托车就差很多，油钱也差很多XD
楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 14:03:00但说实在的我也常从领航北开去大江吃乌龙面啊这有什么吗
1个是14公里，1个是4.4公里，这样也能扯T大难看了啦
楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 14:05:00真的不晓得他在坚持什么很多青埔人出来说经验上会去大江消费，他又跳说他在讲行政区划
他可能刚好没用到大江吧，但当地居民去问一圈就知道就是事实啊XDDDD他也很矛盾觉得大江强，柜位多，代表他也常去不常去怎么会知道柜位情况
作者:
TSLA5566 (中坜马斯克)
2023-09-17 14:16:00我超常去大江啊 以前住杨梅就超常去了 频率还更高 大江这么方便 交流道一滑下来就到了
大江吃饭不算贵吧，你不要去柜位餐厅不就一般价格现在便当都要120了
作者:
TSLA5566 (中坜马斯克)
2023-09-17 14:17:00大江全桃园都爱去吧 交通要道这么方便
小桧溪还没有人口大量进驻时就有麦当劳了，青埔这个地方真的很搞笑
作者:
TSLA5566 (中坜马斯克)
2023-09-17 14:18:00现在就很尴尬 那距离骑车太远 开车又麻烦 去的频率跟以前比少太多了 除非下雨天吧 大江室内停车免费超优势住启英那的居民有小路能到大江 转个弯就到 但下雨天感觉全中坜的人都会从那小路挤进大江 神烦
楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 14:19:00作者:
aa00788 (小Lee)
2023-09-17 14:27:00谁理你们 青埔只是跟上QE才涨 没麦当劳就是逊啦～谁能比最有眼光的麦当当还准呢～
作者:
TSLA5566 (中坜马斯克)
2023-09-17 14:30:00虚幻的生活圈讲这个真的没啥意义 每个人要的本来就不同东区和信义区比青埔到大江还近 但东区就是东区 没听过自称什么信义区生活圈的
楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 14:33:00好哦，媒体/居民/大江讲的都不算，你说了算!
作者:
TSLA5566 (中坜马斯克)
2023-09-17 14:37:00青埔居民说大江在青埔????
楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 14:38:00你怎么每一篇都在跳针啊
作者:
TSLA5566 (中坜马斯克)
2023-09-17 14:39:00就我自己的文跟这篇吧 我是认真疑惑 麻烦解惑
作者:
TSLA5566 (中坜马斯克)
2023-09-17 14:41:00我跟我附近邻居是都没听过大江那边也是青埔
楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 14:44:00大江紧邻青埔都市计画区，不属于都市计划区域内。距离一桥之隔为其中很多青埔居民生活消费场所之一，也有人不喜欢去尤其住领航北的，这样可以吗？
作者:
TSLA5566 (中坜马斯克)
2023-09-17 14:44:00对于说大江在青埔的说法….应该不是只有我感到困惑黑问吧….
作者:
asole (涝塞输球超爽的)
2023-09-17 14:47:002028就6万计画人口达成 2032站前完工往10万迈进 台湾都市计画永远是超越
楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 14:50:00大江在青埔我是不晓得你看到哪篇啦，我从头到尾只看到你在讲，就算不是很精确但也没什么好纠结的吧...
作者:
TSLA5566 (中坜马斯克)
2023-09-17 14:59:00楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 15:02:00这在你那篇不就已经讨论完毕了吗，你在说行政区划(不是：青埔计划区)，我在说生活区域(是：青埔生活圈)还是你要继续疾呼，大江不算青埔生活圈，这也ok啦
作者:
TSLA5566 (中坜马斯克)
2023-09-17 15:04:00疴 生活圈是后来补充说明吧 这是你一开始强调的 我才疑惑至于”生活圈”的说法 你说是就是囉
楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 15:07:00讲过了吧，这串从原原po从头到尾都在讲生活经验，诶不要重复的事一直讲对喔，生活圈我认为是哦！
作者: features (日子一天一天过) 2023-09-17 15:41:00
拜托 大江离青埔还有一大段路欸
楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 14:21:00作者:
TSLA5566 (中坜马斯克)
2023-09-17 16:13:00开车的话青埔到大江的确很近啦 但都开车了 大江交通又方便 全桃园都马生活圈
楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 16:23:00"开车的话青埔到大江的确很近，大江交通又方便"。对呀没错
作者:
chouvincent (我肥宅 我驕傲)
2023-09-17 17:13:00小品牌这两年顶让的真的多
楼主:
aahhaa (.)
2023-09-17 17:21:00编辑为"邻近的"大江囉 大家peace
作者:
FQ (发Q)
2023-09-17 17:42:00我家开车骑车都是5分钟到大江，就真的很近