: → SouthEast62: 我问你，预售屋不能转约，对于建商而言有什么实质 06/06 13:
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: → SouthEast62: 的困扰，会让他 06/06 13:
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: → SouthEast62: 们在规则开始实施后需要降价求售呢？ 06/06 13:
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因为不能转约
可能会降低部分消费者购买预售屋意愿
当然大部分建商都没问题
因为预售以及兴建期间收的钱不会拿来用
也是本身财务就很健康的公司
但有部分的建商
他的合约担保是使用同业连保
然后那个同业还可以是关系企业
这个意思是他可以提前动用客户的款项
https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4256028
https://i.imgur.com/2IXgfHW.png
预售屋履保机制将检讨 “同业连带保证”恐直接删除
又是台湾记者朋友最爱用的恐
实际上内文写的是
https://i.imgur.com/GU4QtYv.png
对此，花敬群指出，的确希望删除同业担保这个选项，但中南部很多建案都使用这个选项
，因此，需要持续沟通。
看就知道经济火车头有多重要
宁可牺牲消费者权益也要保留这东西
各种履保机制说明
https://mrjoewang.com/house-escrow/
https://i.imgur.com/BTSO2Pf.png
回到问题本身
财务体质不好的公司拼的都是高杠杆
也就是说他的自有资金有部分来自于客户预收款项
如果销售量因为合约不得转让而降低
那会直接影响到他的可运用资金
这时他要嘛就是去找投资人，但投资人也要赚阿
跟客户直接免费相送的资金成本差这么多
不然就是降一点价吸引那些犹豫的买方回来买
最后再没办法就....卖一卖拿了钱就跑啊
干这问题超级久了
全世界都知道
就政府没打算把他补起来欸
的确很多小建商都只能靠高杠杆操作
才有办法踏入房地产门槛
现在台面上的大建商也有这样杠杆来的
但是不对靠北
你政府是不会自己借钱给他们0利率杠杆吗
为什么要这样罔顾消费者权益
真的是笑了

言下之意，如果是7/1之后会需要用降价来求急售变现的建商，其实以买家的立场而言也会怕怕的反而不敢买，所以对于财务健全的建商来说，更不能随便乱降价以免被误会财务有问题……

降价除了财务不健全，还有什么因素？

建商也要养人付薪水。真的都卖不出去它会有麻烦

我想大家也都知道商业活动基本上都会有模型去估算成本跟售价的最佳利润，把私人行为例如买车小三什么的混在一起，那基本上任何行业都有倒闭可能性，讲这也没意义吧。我本来以为你是在叙述目前的市况，结果看起来你似乎只是在解释商业模型？

我不是说建商真正的财务考量，而是“买家”眼中怎样去看待这件事情。还有原则上近年原物料人工成本波动太快，建商很难在两三年前就精准评估出实际上的建筑成本，不如留些未售户边盖边卖当作buffer，若没完销就等完工时再依照成本、市况调整价格。在预售屋进入无法转单的时代之后，这样的做法会不会变得越来越常见呢？

其实卖房子的是代销公司 不是建设公司 代销每个月有人事成本跟广告成本 ，所以销量很差代销是会给建设公司压力要求降价的

仲介代销需要的是量，价是其次。只要量有，仲介代销都有办法赚钱。

我买的预售案，还算知名的上市公司，代销期卖得差不多之后就关案拆展售中心。之后在591上出现挂卖资讯，仔细一看发现卖家就是平常跟已购户联系的那位总公司窗口，用广告户当开价标的，但在内文中罗列了几种还可选的户别。我猜建商应该是打算用这种姜太公钓鱼、没有额外人事成本的方式一路卖到完工。（我们这个预售案是用银行履约信托专户，所以没完工交屋之前原本就没办法随便动用款项）