其实我应该在七年前就PO毕业文的
因为在买台北的房子前我也是一直爬本版的文章了解目前的价格走向
结果我拖延症一路拖到我今年三月卖掉台北的房子....
如果以买房子算毕业的话我其实算毕业了三次
2016年因为要结婚想要一起住买房子，刚好碰到房价下跌(印象中是房地合一1.0开始)
那时觉得应该是低点了应该可以进场( 回头来看好像真的是)，但头期还是挤得很辛苦
我们买在景安站附近的四楼旧公寓，当初买是一坪37，等付完头期跟家具户头只剩50万
那三个月真的是苦哈哈过日子...但还算过得去拉
就这样过了三年，没料到我们要去东京工作了，因为房子离捷运站进其实很好租
但老实说租金真的无法cover房贷，所以在东京工作的这三年我们一直还在缴台湾的房贷
而且我们短期间不会回台湾这样的现金流出对我们来说不算投资而变成负债，又有汇率压
力
反而东京的房租跟房贷比重是跟台北相反，反而是租不如买
所以在2022年决定购买东京的房子，等房客租约结束要把台北房子出售
在日本买房地产相信很多人应该分享过，有没有工作签跟永久居留权买的方式是不同的:
1. 没有工作签居住海外- 日本银行无法放贷，100%现金
2. 有工作签没有永久居留权-头期二成可贷款，利率看公司跟年收，但很低不会超过0.7%
3. 有永久居留权- 100%贷款，利率同上
其实当初就是看中3. 我们才想要买东京的房子，最后拿到的利率是0.425%,35年,全贷
但要提醒的是购买东京房地产还是有额外成本，
仲介费、代书费跟银行手续费大概全部是价款的7%，这些都是初期成本现金一次付清
日本的房子是实坪制，所以不需要看公设比，另外我买的是中古电梯大楼
透天跟预售屋又是不同的做法我就不熟了....
房仲的选择其实我有找过台湾房仲跟日本房仲，如果英文没有问题
其实蛮多日本房仲都会说英文，另外日本的价格不像是台湾玩法开价八折开始砍
基本上可以砍但就是零头让给你而已，网络上或是DM上看到的价格就是差不多这个价
你开太高就是没人会去看屋跟出价你就只能默默降价
日本房仲的功能其实跟台湾没有太大差异
但在借款上台湾跟日本银行就有点差
日本的银行所以他是用借款人的公司跟年收来做衡量的
一般来说会是你年收的八到十倍是你可以借的金额，所以我抓八倍上下来看房子
我其实觉得这还不错，不会让你透支
但日本银行真的很龟毛...尤其是大手银行，因为我们工作没满三年
银行其实还写信来问在台湾的前一份工作是什么，为什么台湾跟日本工作中间有空白
我只好写说因为在积极准备日本工作面试所以有辞职准备一些场面话
然后让日本房仲去跟银行乔(因为他们公司有跟银行有专门的管道，让他们去搞定)
整体来说买台湾房子跟买日本房子对我来说其实流程非常相近，至于房价其实不看汇率
我觉得东京已经涨到一个不行...2022年我买的房子到现在同栋大楼已经涨30%
新成屋在都心要20坪以上的房子基本上也是二亿日币起跳
所以网络上说日本房子很便宜，真的是看地点，光东京都心跟非都心价格就差很多了
更不论是非东京的地方了...
来到2023年1月，台北房客退租，所以我也开始准备联络房仲出售房子
我找的是小绿，因为当初买的也是跟他们买，没签专约但只签给他们，因为人在日本
找太多房仲很不方便，不过因为地点不错，后来景安站环线通车，那边其实房价涨了不少
但房仲有跟我提到如果我2022/7开始卖其实价格可以卖更好，因为1月卡到平均地权
这点就让专业的看看是不是真的有差，我看起来还是一直涨阿....
房子挂出去二周就收到斡旋单，最后一坪44成交，所以我觉得以一个36年的公寓
已经算可以...
2023年3月交屋因为日币汇率走低所以将部分台币汇回日本导致手上有闲置资金
于是又联络之前的日本房仲询问投资性不动产的可能性
其实投资性不动产跟自住完全是不同作法，首先利率大约是1.64%
其实还是很低但对自住房来说是超级高阿，我知道有些人会偷把自住房转投资
但因为日本银行抓这个抓很紧，如果被抓到轻的话就转成投资利率重的话就是要你
直接清偿，所以我不准备冒这个风险，我采取的是六成现金四成贷款
再来是物件选择，因为我不想花时间找房客，所以我挑的是都心小套房(1K)，其实这也是
东京上班族常选择的租屋物件，以及我找的是已经有房客的房子，只做owner change
报酬率约3-4%，在日本当房东是无法任意涨租金跟解约，所以我选的是比较新的物件
报酬率低一点但未来转手会比较有人愿意接，老房子报酬率可以到5-6%甚至9%
但未来转手比较难还要负担修缮，所以不考虑
最后选择在渋谷的物件，卖方已同意价格下周黄金周结束就可以签约来当房东
会选择渋谷是因为渋谷在再开发预计2027可以完工，所以希望在五六年后可以脱手
如果不能脱手因为是三年的房子，租金还是有一定的优势
打得太多希望大家有看到最后，最近身边的台湾朋友都有在问东京投资房地产的问题
我是觉得多找几个在地房仲最好飞过来一趟不要只看报酬率，因为任何一个地方的
房地产水都很深...都需要研究一下再下手比较好
这样应该也算一篇毕业文了吧??