※ 引述《gibaman5566 (55665566)》之铭言：
: 帮朋友问的
: 他家族在林口第一排有块地快800坪 最近在讨论要不要卖
: 我看附近大楼实价登录大概40~48万
: 土地是第五住宅区 容积率300%
: 请问这块地行情该如何计算呢?? 如何卖会有最大价值?
: 请版友们释疑一下 感谢
: 我自己乱算盖房子 800坪*300%容积 = 2400坪室内面积
: 盖房子成本一坪假设20万 可以卖45万 等于一坪可以赚25万
: 25*2400 = 60000 万 = 6亿
: 不知道对不对 感谢
速算一下
容积：800坪*3=2400坪
坪效1.55，销坪=2400坪*1.55= 3,720坪
800坪的土地地型不要太差车位都蛮好规划的
以产品平均25坪来说，车位大概需要150位
3720*50万 + 150*200万=216,000万(21.6亿)
800坪的土地大概B4可以消化完
林口开挖率上限建蔽+10%
住五建蔽率60%+10%=70%
地下室面积估800坪*70%*4=2240坪
地上层面积估2400坪*1.3+屋突=大概3150坪
营建楼地板面积约5400坪
营造成本
5400坪*20万=108,000万(10.8亿)
其他成本
税(增值税、营业税)、利息、设计费、销售费、管理费、管理基金
合起来大概抓个3亿
成本共计
10.8亿+3亿=13.8亿
所以土地价格大概是
21.6亿-13.8亿=7.8亿
78000万/800坪=97.5万/坪(不含利润)
但是这还有很多变量可以调整啦
售价、造价、规划等等
有能力的建设公司营造费用可以压得更低
卖的价格也可以更高
回过头来算就能给更高的土地价格
所以你朋友的土地最终还是先开高价要丢到市场上
让所有建设公司掂掂斤两ㄉ
像我看实价登录住5都有成交到快150万
代表有还是有建设公司看得更远
地主只需要找到这些公司把土地卖给他就好