※ 引述《daleyao (相片的灵魂)》之铭言：
: 自己关注一栋社区大楼很久
: 先后有不同家房仲带看过不同层
: 然后近期有一间释出
: 之前带看的有3家房仲知道我很关注这社区
: 所以不约而同发给我
: 我找了其中1个带看
: 也告知带看房仲我想要的价格
: 房仲问了之后
: 回报屋主希望再出更高
: 但我是出在实价登录行情之上的
: 希望核实更多讯息
: 所以私下口头问其他间房仲
: 告知自己心中想出的价格
: 看他们要不要接
: 他们也说要问屋主意愿
: 但重点是我迄今为止都还没下斡旋
: 包含第一家也没下
: 然后才过不久
: 就间接收到其中一个消息
: (某房仲私讯抱怨 转传过程传到我这里)
: 有一个买家
: 找不同房仲对同一物件出价出了N次
: 导致屋主心态被拉高
: 价格很难谈
: 然后那一带的房仲都知道消息了
: 私下把我讲得很难听 (看描述明显是说我)
: 说这个客人忠诚度不高
: 要大家不要再接他的案件
: 问以下问题：
: 1.买方在还没出斡旋的状况下
: 不能透过不同房仲去口头探同一个房源吗?
: (如果不这么做 如何核实第一个讲的是真还是假?)
可以.
口头试探很正常,并且一大多人都在这样干,尤其自住户.
不过你口头说说,仲介也口头跟你讲讲...XD
投资客则是.
例如五个广告都开1800,但你只想下1500.
那就是拿斡旋给A,收不收?不收找B收不收.
如果五个都不收,那就再看看可能放弃.
如果有人收了,就让他去闯.
: 2.不同公司的房仲
: 真的会私下讨论同一房源各自收到的出价
: 发现是同一个人找多家问
: 就集体封杀他吗?
仲介要搞一大堆房子.
除非你的物件是高价物件,豪宅,店面等等,佣金很高.
不然一般物件,仲介没空在一个物件上面花太多心思.
所以通常就是,拿到斡旋,去询问开发有没有办法谈.
开发说没办法谈,目前斡旋最高下过多少..
那他就过来希望你加价.你不加价就退你斡旋.
其他的他没空理.
: 3.我这么做是不是真的触犯了什么禁忌?
: (还是其实一般人这样做很正常 是自己太在意流言)
: 感谢各位前辈的回答!
口头出价没啥禁忌.
反正大家都嘴巴上讲讲.
下斡旋则是.
你东下一个西下一个又是同样价格的话.
那开发就知道有一组准买想要买..XD
因为无论行销有多少仲介跟你接触.
最后都会传到开发那边.
因为行销面对你,开发面对屋主....
当然如果是一般约,那就是有一堆开发.
这样自然开发可能也搞不清楚状况.
但是这样会变成,屋主会接到一堆人出价下斡旋的消息.
他会不会有错觉很多人想买市场很热,我就不清楚了..XD
当然都是同样的出价,他可能也知道是同一组买家.
"有一个人很爱她的房子,很想买"!!!!!
然后讲一下实务状况.
实务状况下最好就是.
如果他是专约,你直接找到接专约的开发.
直接跟她下斡旋,让他全泡.
因为所有的斡旋都会跑到他那边.
他等同半个屋主的代表....他说这个价格可以接才可以接..颗颗.
当然如果他有意自己全泡把别人的斡旋做掉,那就看它们店长怎么想,允不允许等等.
(这无法判断,每间店不一样,每个店长又不一样....)
而你如果找到专约的开发直接跟他下,他会全泡.
那...你出的价格只要有一丁点可能,他就会帮你去试.
甚至他可能会退一点佣来促成..毕竟他全泡.
可行的退庸是...他专约,所以1/2的佣金一定是他方拿走(他在跟店拆).
但是行销方面的1/2佣金就不一定是他的,尤其热门物件有极大机率是别人成交走.
然后1/2佣金当中,通常拉非table的,业务是在拿一半.
so...他退佣通常你可以抓1/4~1/3之间是有机会....
除非他们店有吃死一定佣金多少才要成交的内规.
(这牵扯到每个体系不一样...不是品牌喔,是体系...也就是出资的股东/财团??!
例如今天我刚成交的是凯璿体系,目前台湾有32家店喔...它们老板娘跑来帮忙谈价格.
凯璿体系下面,永庆,住商,台庆,永义品牌都有....
但是他自己凯璿体系也有一些内规...那是它们老板自己定的,无关乎品牌)
至于你要杀佣金杀到低于1/2...
那他不会让你成...因为他的专约,他只要躺着,人家成交,他那边就拿1/2.
他自己全泡还让你杀更低干嘛你说是吧.
但是当然,最后成交价还是屋主决定的.
当然啦,仲介觉得有机会,自然就会做一套状况去让屋主愿意卖.
而成不成最后还是看屋主怎样想.
但是当然,如果你对专约的下过例如你下1500没办法成.
那就是没办法成,要嘛你加价,要嘛你换一间.
不能就不能,你幻想也没用.
而如果是一般约就比较复杂.
一般约一样有开发.
但是开发会很多个.
这时候可能会牵扯到竞争问题.因为开发很多,所以其他人成交他们都是一毛都拿不到.
所以通常仲介如果觉得可以冲看看,就会收过来冲.
这时候屋主要面对的仲介就很多很多.
折佣方面就很难讲,虽然表面上有竞争,某些店可能为了抢业绩,愿意开发和行销都折佣.
但也可能一般约反而不折佣....因为佣金如果没很多的话,再折下去没意思.
外加会让它们"店的口碑"传出去是"可以杀佣金".
(因为开发太多人,所以成交后其他仲介都会看成交价+问屋主成交细节)
(不像专约,开发只有一个人,其他仲介都只能问他,他只要掰的出故事唬弄他人就好)
so....这种情况每间店的状况又差更大,并且并不会比专约全泡好杀到佣金.
而如果你东下一个斡旋西下一个斡旋.
仲介彼此间可能不知道你做了这件事情.
但是屋主会知道.
会有不同的开发去跟他谈价格.
然后然后...你要记得.
你下1500,仲介不一定直接跟屋主说有人下1500,有可能会从1300开始讲故事.
当然也可能有老实仲介,他收多少讲多少,然后竟W旋单给屋主看.
所以如果你东下一间西下一间,屋主那边会拿到很混乱的资讯.
有可能会有1300 1350 1400 1450 1500的"买家出价回报"
当然身为一个卖家,他只会从最高价的开始听.
但是是否他会觉得"喔.市场好热啊,那我价格是不是应该坚持高一点"
恩....
恩...就算他只听到1500 1500 1500这样下斡旋好了.
那他也可能想"有一个人超爱我的房子,那我是不是应该把价格拉高一点,反正他那么爱"
so...
最后情况就是.
如果你口头问问.
那开心就好....反正仲介也口头随便说说.
例如开价1800你说1500有没有机会,仲介跟你说有人出1600没有成.
但实际上你下斡旋1500,他可能收去谈然后1530成交....呵呵.
你口头说说,他当然也跟你口头讲讲.
就像仲介跟我们投资客回报价格,口头说有人出1500要不要谈看看.
我也跟他说,我坚持1700,之前有别间店出过1600我没答应.
不然你拿到他的斡旋请他到店里谈.
到店里1550成交!!!!
干,你以为随便说说的只有仲介....我们屋主都是善良人士...第一天出社会??哈哈...
因为你口头出,仲介说可行,到时候你往下出价他怎么办.
同样的我们屋主.
如果1500你仲介口头询问我答应,之后收1350的斡旋来跟我从1500往下谈??
这老招了...仲介假买不就在干这件事情,先出一个低价来探底.
(明天又要帮其他仲介当假买...呵呵)
探到底之后在从底往下谈....你屋主答应过的底,就是拿给人家往下破的阿...
所以老鸟屋主也都嘛,你随便说我也随便讲,你拿斡旋都不一定算数.
到店里见面谈再说!!!!
当然....进阶的仲介还会有见面谈的假买....XD
连见面谈都是假的...来破你屋主的底.
因此不建议你口头询价.
因为你不是老狐狸,你没经验.你也不懂状况和交易结构.
你更不是投资客对物件没有爱这间不行我立刻打电话下别间.预备物件一堆排在后面.
因此买物件还是建议.
你直接下斡旋.
如果是专约,通常广告都是同一间店或是同一个体系.
你下一次就够了,成就成不成就不成,除非你有办法找到专约的专员,但你应该没啥办法.
下斡旋,仲介不收你就是要嘛加价要嘛放弃.
仲介收了去谈谈不成,那一样要嘛加价要嘛放弃.
当然最好是下斡旋后无论怎样把屋主约到小房间去,直接定生死.
而如果是一般约的话.
你下斡旋,仲介不收...
你确实可以换一家在下斡旋.
你甚至可以下斡旋下一轮...都没人收再说.
因为通常只有仲介收了斡旋,屋主那边才会拿到比较确实的谈价资讯.
而如果你下斡旋没谈成.
你说同样价格换一间仲介再下...
你可以这样做,只是你要赌仲介自己砍佣金来促成....机率其实剩很小.
并且你要承担屋主错觉房市很热,或是屋主知道有人非他房子不买而拿俏的风险.
当然有一点点稀有机会让你换一间下斡旋然后谈成...
so...这样就是你去赌,要嘛成,要嘛吃后遗症....看你是不是个赌徒很爱赌...
(投资客有可能赌,因为赌错了大不了放弃这间...你自住赌不赌就看你自己)
因此....谈价格第一步就是下斡旋就对了.
除非这间你又没要买...颗颗.
当然啦投资客有可能没下斡旋口头出价谈一下.
那主要是例如他要买一间1000万的房子,然后有20栋狩猎范围的物件.
因此他会把这20间都快速看过一轮,并且口头试探一轮.
之后排顺序 1 2 3~20名.
之后才从1号开始下斡旋.
反正投资客只想要买到CP值最高的那间,是哪间他无所谓!!!!
所以投资客很有可能会看一看然后口头出价...
你不是投资客,你买自住也不是这种买法,这种型态不适用于你.