这一波房市冷其实很简单.
因为突然舆论和媒体都在说.
"房价要跌了"
然后大多数人信以为真.
所以就进入大家缩手观望状况.
并且这个大多数人是无论投资还是自住.!!!!
当然舆论说要跌了,主要原因是跟美国狂升息有关.
尤其狂升息压垮了股市(股市这种跌幅算很凶了,国安基金都进场了)
反而政府的打房政策是其次...打房政策对不安定筹码的影响比较大.
而到去年年底,大概就是最危险的时候.
因为有很多人真的相信房价会跌.
不过你也看到这两个月交易量开始回温.
原因也很简单.
因为美国升息已经进入了末梢.
然后..
然后房价并没有跌.
不买房子的不知道,已经买房子的也不知道.
急着要买房子的最清楚.
他一值在看屋,因为火烧屁股要买房子.
无论是因为要结婚被逼着买,或是工作的关系到新地点被逼着买,或是多生了小孩要换屋.
他有压迫性,所以他会一直在市场看屋和访价格.
而这些人通常是市场所谓的"真正的买家",也就是成交大多都是这种人写出来的.
投资客一直都在市场的比率很低....投资客无法影响交易量的主要数据.
而这些"刚性"买家,从去年下半年开始一路看屋看到今年年初.
发现,靠邀股票跌到谷底,然后又反弹跳起来.都快要宣告进入牛势复苏了.
(或是其实已经算是牛势..你自己看技术分析现在是牛势还是雄势?
你半年线年线月线都翻扬向上,只剩季线还差一点就翻扬起来,这是牛势还是雄势?)
房价都不跌.
那之后房价还会跌??
因此他们会很紧张.
很害怕房价又会随股票牛势而上涨.
所以很多就忍不住跳出来买.
这也是这一两个月交易量回温上升的主因.
不过当然拉,还是有更多人还在观望.
毕竟美国升息循环还没结束.
所以交易量是"缓慢"复苏.
不过当然反过来讲.
为啥不跌而没有大涨呢?
因为,炒手在等时机.
你要知道,做生意,主动行的生意,你需要布局和造市.
市场炒手主要是建商.
对建商而言,要造市是需要成本的.
你要花钱.
买广告,买新闻,买名嘴专家?,买周刊,甚至买政府官员发官方"房价大涨"新闻稿...XD
(这年代,你看到的大多数东西,都是用钱堆出来的,目的就是要洗你的脑)
对炒手而言,他可不能每天都在造市,这要成本的..
并且建商又不是只有一家,要造市还要大家有共识一起出钱出力.
你单靠一家要造市,除非他是在外围造镇,不然对市区来讲太难了.
世界上没有那么庞大的建商财团可以靠自己就在一个都市造市.
所以他们需要等风向.
等到东风来了,借到力,才会狂砸资源.
而现在.....现在虽然看起来交易量要慢慢回温,但是不足以让他们搭顺风车.
做生意的人永远都会懂.
猪站在风口都会飞....
所以大家都只想当一只顺风而飞的猪!!!!
所以到今天,建商都还在布局.
吃土地,减缓推案.
但是也有在做造市的先启动做.
例如,既有的建案也是持续在微服拉价...
(如果是一个维持2~3年以上凉菜的局面,例如2016,建商不会拉价...他会平盘拼完销)
先微幅拉价,一方面是跟刚性买盘表示态度 => 房价不会跌.
另一方面,等到下一次东风到的时候.
例如本来卖40,等到东风来了,可能已经拉到44.
他就会从45开始起跳大炒....
中间这段时间,拉多少,都可以在下一次大涨的时候,直接踩着阶梯向上跳.
你要知道这些价差入帐都是"纯利"......
因此这种短暂性的凉菜,偷偷拉价,后面可以吃到的回收利益非常庞大.
你只是时期性很难卖,很难卖让他更难卖一点又没差.
很快东风就来了,之后连本带利全部捞回来还多赚很多.
这是建商的算盘..
建商并没有压力每天每个月每一季都要赚多少钱...XD
他只要一个周期,例如3年5年这样可以赚多少.
他的目光不是那么狭小,整天都要赚钱,都要短线上有足够的利润..XD
眼光那么狭小的早就都被市场淘汰了好吗.
现在都是老狐狸,他的算盘都是一个区间里面最大的获利...
so...目前这种短暂性凉菜,减少推案,量缩,拉价.
对建商来讲未来会有更大利益解!!!!
而东风基本上就美国降息.
美国狂升息把股价压垮了,造成市场人心恐慌.
那反过来美国一但开始降息,股票...喔股票跑很快,应该已经冲到一个很嚣张的数字.
而那时候建商就可以藉著股票大涨的东风来大吵特吵.
so...美国降息会是一个关键,投资基本上要在这个时间点之前一点进场会有最好效应.
至于你说如果美国都不降息.
喔,先不论这样会不会除了倒银行外还产生更多的灾难事件.
如果今天市场就是这样并没有一个降息的大高潮.
那路线会走稳定回温.
也就是建商只好继续持续很小幅度的缓慢拉价.
但是因为刚需等不及太久,又看到市场就是不跌.
外加股市看起来也不会长期维持在低迷...很可能也是很缓慢的复苏.
(当然中间也可能还有上下震荡,但以巨观来讲应该还是会再向上复苏一点,
只要升息循环结束,不需要降息,股价都还会在高不少)
那建商这段时间向上拉价也不算是一个赌博性决策.
当然后面就会直接冲击到中古屋和新案价差太大的问题.
建商会因为价差太大而难卖,因为被中古屋拉扯.
所以拉价可能会越拉越少....因为他必须等中古屋.不然他的销售量会很悲哀.
而中古屋也会缓慢的开始补涨....
只是这样这种局面就会拖很久...并且变化都很缓慢.
不像有东风的话.
建商会开始大幅造市,大幅拉价.
而中古屋会疯狂的产生报复性补涨....
有机率产生一个大涨局面,中古屋涨得比新案拉价还凶悍的倒挂市场状况.
(通常大涨局面都是新案拉价最快最凶....
当然新案拉得快不代表你买了转卖可以赚那么多.
你买了转卖,尤其现在只能卖成屋...你卖的可是中古屋,是二手屋市场..
你不是建商,你永远都不是卖新屋阿...请记得这一点!!!!)
阿你说,那中古屋怎样看都是赢家??有那么爽?
对阿...
价差那么大,买低价那边.
本来就是所有好事都是你的,所有带赛都是贵的那一端的人要承担.
这很简单必赚稳赚发大财的基本概念.
还要怀疑喔.
难怪都我在赚钱你再套...XD
便宜就是无敌没听过???
第一天出社会??

大盖4霉体祭者上网抄作业时看到窝的屁话 现实应该如房板讲的 还狠热络 看房下定早上排队到晚上哈哈哈 平行世界都4真的

台南XX公会跟史卫哥表示...

脚麻逃不掉的只要去另一个世界加价卖好了

有囉！！！！！谢谢老师

如果想买的中古屋附近很多新建案 有什么需要考量的吗

借问上一篇小港新案上30 中古大楼要上20的话 公寓大概会在哪

我要东风！

现在市况有点扑朔迷离，价差没特别明显，像美术馆周围两圈的建案，大家价格都差不多，正负10%那种中都也很神奇，原本大部分都12xx跟13xx，突然全部拉到16x

没错 房价其实还是稳稳向上 就是一些年轻鲁空被带风向而已

x以上

成交价都在行情中，毫无恐慌乱杀的，自住这波不进场

股票大涨的时候说房价当然涨股票从高点下来，大家都在观望回血而已

真的会温温上去，等下一波继续崩溃

高铁也没特别便宜，国道旁边的也没特别软XD

等市场破前高，什么战争结束就会再冲了

都是相对值啦，现在至少散户股市比较难赚

然后看看六都，高雄机会还是不错，等暖男在搞1-2年经济会更多空军哭

推

想借这篇问一下，高雄的废墟老公寓改成可以住人或租人的程度，预算要抓多少

虽然手边现金不够，但也是为了自住买了预售屋@@

还想买一户投资　结果照实登砍个一万出价大概有70%机率不被收斡...

真的搞不懂法拍拍在市价的人在想什么

老师午安！ 分析超精辟

而且我还是用2022的实价出

住高大新社区 最近明显觉得来看房的人变多了

你的讨论怎么没提到少子化这个因素？

冷热是相对的，我觉得现在只是因为之前过热，所以感觉相对较冷而已

可以买中古农16等补涨吗？ㄧ坪好像31.32

建商利润很低? 黑人问号?

发现网络世界真的很多假讯息，尤其是台南不动产估价师......让我真正见识到..没有深入去研究就会以

推，准备上车

中古屋涨幅真的爽，新成屋管理费高、公社高，屋龄老了后，怎么看都输精华地段中古屋..

因为“口径一致”改变风向

六都精华地段中古屋，地坪大的，收租等增值，真的爽歪

抱歉我最近不小心刷新了我们社区的实登单坪高价XD

感谢c大开示！！！

嘻嘻 鲁空嘴硬没用啦 买不起哭哭唷

推C大

跌价台湾就会倒 那中国现在已经灭亡了八 韩国大盖要装叶克膜了 日本要住安宁病房了....

赖功德都要上了 鲁空期待DPP下台都等不到 哈哈哈

帅过头就4野心太大收支平衡没做好的前房虫代表 这波过去会多几个这种人

跌了鲁空早就欢喜进场了，还跟你喊口号

真用心写了篇长文，压力很大？

看看版上鲁空还在硬撑就知道 房价没跌 嘻嘻

跌价通常都是传说鲁空说跌但都拿不出实例有也都是特例

有阿 台南估价师公会 哈哈哈哈

小港最新的永信建案，低楼层优惠价27~28，同事嫌小港27不如买市区，我只想问市区新屋哪里有2字头末的？又听别人说升息房价要崩了再等等，身为房市韭菜好险有看到C大文章，去年买了别人认为的高点，没想到今年又更高，自住买房真的要冲动，愈看只会愈不想买而已

这两个月台北买气也逐渐回温了!越来越多成交

想请问C大 ,同一个地点,在地A级建商盖的新大楼和一般建商盖的新透天紧邻 ，建坪和价格也差不多,新大楼还是新透天哪个比较有未来性?

鲁空最后的浮木 台南估价师公会XDDD

不知道为啥以为建商利润很高，都不做功课的，是土地地主赚很大，不是加工业，只是建商会有两种身分而已

真的跌了他们也不敢进场啦 好怕好怕

同事今早就在说中古开始跌了，我一查实价登录，去年11月成交17，他看的那栋开价23，我真的不知道怎么回他

实在是不懂打电话约一圈看屋 甚至实登都有解答的题目还要一直骗解答是涨很凶或跌很惨的到底是怎样

同意，但很多人没考虑到明年是龙年的问题，钢需会渐渐浮现

结论 便宜治百病

会拿来自住,只是不知道若从未来性来看,要从哪些角度去考量在南部该买大楼还是透天比较正确...?

问题是空空一直都没看远一点 永远都觉得现在很贵

看最近一个新闻，林口立轩天美四楼法拍，一拍2754万、二拍都流标，三拍底价1764万最后拍出2650万，平社区实登最高价，这叫捡便宜法拍吗？https://i.imgur.com/yJFIrGS.jpg

唉 今天看一下，我家实登又创新高了 舒服

大推

推～精辟分析

话说暗黑四时间太短了，才玩一只脚色而已

生小孩后 没时间玩暗黑这种爆肝游戏了QQ

请问西卡大，仁武84、100期重划还有搞头吗？两年前买在17万，现在想再入手一间让老人家住，不晓得值不值得？

想当年暗黑3还要追超商物流车XDD

先不论c大是否投资客 每次打一大篇文章真的满猛的

暗黑三当年超疯，我第一天就抢到不过疯狂卡断太痛苦

对岸降息是为了救房市跟救银行，深圳两万套以上的房子在法拍市场，如果不救，金融危机会从中国开始烧。

感谢C大指点～

gym鸽 小孩蹦出来了？去年才回味一下复刻版D2

投资客怎么可能信以为真，应该是继续大买特买，又不是鲁蛇在那边被乡民吓，笑死

台中蛋白预售还在往蛋黄靠齐 完全没在害羞的 真的猛！

年初就生了阿 快3个月了

我家不一样 房价只涨不跌 困霸数钱

假日成交一间刷新社区实登新高 想等的慢慢等哦

这两天都抱着她睡觉用摇杆玩 手好酸小孩太浅眠太痛苦

不一定啊 我家三个月大概三小时睡一次 怎么刷啦…要等睡过夜才有机会

哭啊 睡都睡不饱了 还耍装

请教西大，小弟首购自住，看到一间蛋黄的三房中古，价格可以格局也行，缺点是没车位，社区可租，金流算得过，该买吗？还是没车位的就不要碰？有想过买了，存钱或信贷再看社区有没释出平车可买，不知是否可行，感谢西大

现在没车位的不好卖 想买的话多杀一点 因为太不方便了

ceca大请问 美术馆外围（鼓山路上）10年屋跟高铁附近（17年屋）的话 如果是自主为主 但会考虑之后换屋的话 那边会比较推荐呢？

又要把鲁空嘎到崩溃哀嚎了 舒服

了解，感谢两位大大，我看单价开的比社区的实登便宜2-3万，看来可以再砍砍看，另外想问平车跟机械有在出租，机械有在卖，真要买房的话，该先租平车存钱等释出，还是先买机械的将就用呢？感谢～哦哦，看到上面回文了，感谢西大不厌其烦回答

我也是觉得消息乱飞预期心理作祟，但最近升息到顶，朋友

东六的美厅院不知道要开多少

圈聊天又开始蠢蠢欲动了... 但预售比较可挑是真的

迟来的恭喜gym大.. 丈母娘说退休要当后援 484想搞

请问是少子化>内需产业影响>政府狂印钞救产业>台币大贬值吗？谢谢

台北市平面很难有机械可以将就，其他县市尽量平面吧

ceca大，请问自住首购新庄高架第一排预售屋格局跟金流算一算还可以的话，值得买吗？

自住金流过，爽就可以吧!

同意急着买的那一段，最近看很多不管预售还是中古屋都很多人要买= =中古屋还有遇到20几个人要看房的，下斡还好几个

废话太多啦，简单说预期可以影响成本增加的因素未来

加柏丽成交有55+就很不错了…要成交6字头很拼

市区停车费这几年用喷的，记得C大几年前就讲过会炒车位

谢谢ceca大

原来今天封测结束，想说你今天怎么有时间戳鲁蛇XDDD

0325大家一起来玩排队破坏神

想请教ceca乐居创办人说降息通常是房价下跌期怎么看呢

最近很多新闻都政府买的啊 什么打房 房市变冷认识的建商 已经买了约40块地 累积实力 缓慢推案等停止升息前1.2个月 美国开喷 接着又是亚洲了

乐居是说降息“初期”，因为经济不好房价有可能回跌，不是整个降息循环…而是只有初期可能跌而已

问题是经济哪里不好？现在是金融系统风险出来 和经济完全两回事这个才叫有趣啊通膨和经济都还是正的 升息路上出现金融事故真的快笑死

现在应该只是承续2016年的下修吧，只是2020年出了个肺炎，美国又大水漫溉，造成本该下修调整的房市又往上冲，但下修你说要修到2020年那也是痴人说梦，2016年修到2020年都没让你见到2010年的价位了。

亚洲目前也只有韩国在吐血而已

暗黑只玩过D2 从1.08玩到1.12 也超久了(飘味

可否请教大神房价与含装潢的价位比较方法？装潢抓多少价位比较合理呢

让我存银弹的时间根本不够 还以为可以缓跌三五年再进场QQ

想请问C大，如果想投资中期先出租后赚价差，但只能买6-7

今年2-10月 买房意愿增加卖房意愿减少，预期问券结果

百左右的物件，有什么建议吗?因为看了一轮591发现这价位

乐居图片那是降息前期小跌然后直线上升不是吗？你与其去抓那短短的跌价期 不如有消息就买吧？

能找到的两房都是机械车或没车位，还是只能看公寓了?在高雄

友达已经喊出面板报价回升，景气修正已经结束

感谢Ceca大优文，请教双北还有哪些区域有机会进场吗？还是便宜治百病，先冲中古屋，最近要缓涨让人受尽委屈Rrrr

今年底前 美国一定会降息，建议要买要快喔

跟对岸车市一样~大家轮流降

谢谢C大。想请教一下，您的短中长期在时间上的定义大概是多久呢？两年以下算短期、2-8年中期、8年以上长期吗？

现在可以买蛋黄中古屋吗

想问问人车分道呢？最近有看到国小旁的人车分道透天，价格不错。但房屋有被烟燻（房仲说是地下停车车子不小心冒烟），看屋的时候已经重新油漆过，目前裸屋状态，这种房子需要注意什么呢？

谢谢开导

美国会维持利率一段时间 台湾也是哦不会再回到以前利率了而房市接下来难再大涨 所以自住客确实有本钱不追

请教ceca大怎么看鸟松大华附近别墅想买间来自住，卖掉现在住的大楼

推C大 城扬那两个新案好想了解

通膨+缺工 是要怎么降...成本就在往上了

米国升息到目标利率会维持一段时间，但我们央行一直维持不动随时赶着想降

台湾23号就会开会了 在看看吧

高雄大概2024 2025自主需求 在想到底应该着重在中古还是新屋

去年底入手一间蛋黄区预售价格依然硬完全没有跌的样子

预售就建商跟自住看谁先投降啊

建商太小预售不敢买，建商太大放著不卖也不降价根本没在怕，自住客囧…..

全世界有看过交易量窒息，价格还会往上涨的东西吗？时间还没到而已。

讲那么多 买就对了啦台湾只涨不跌 不用怕

去年成交31.8万新闻说交易量窒息你就信

ceca大想请问对A7现阶段还有展望吗谢谢

租金可以涨了吧

还有一个族群是房贷缴完还想买下一间的 这个族群刚好是人数最多的六年级 这笔钱留着也是乱花 倒不如继续置产

东风何时来~再不来就只有西北风了!

打字机你什么咖 蛤https://i.imgur.com/8wumS0k.jpg等大罗董开始盖房子在进场

推

年底准备喷出

2022年全年房市成交量31.8万件,你告诉我这叫做窒息量？怎么你一年买卖几件？一群脑袋空空口袋也空空的底层可怜啊

未看先推

我前几天卖掉一件挂了2个多月的物件全社区第二高价谢谢，第一高价高楼层我这间是低楼层

交易量少？ 第三户4成解封看看会不会被买光

请问 ceca 大，小重划区同时有三个建商在盖，这样算有潜力的地区吗？其中一个是宝咖咖

整天等崩盘的 先等股票回12629好吗？现在还在死撑万5整天想崩盘 先看看股票崩不崩再说好吗

既然会涨 大家还不快买爆 压身家啊

这波万五真的撑很久 蛮意外的

美国降息要等 台湾很快降息的

又来一个傻白，这里买房的谁没有压身家？有250万现金就买1000万的房子了总财产没1000万那不算压身家？真的吼，我对这种人过敏怕传染

美国与台湾不会再回到以前的利率？ 这财商难怪当鲁空XD

现在真的有感受到房市热度渐渐回温了

建商广告越来越多 有眼睛都知道压力在哪边

大概以为电视买广告都是卖不出去的 笑死

楼上，不是这样吗？我想买的预售一堆广告，还有广告车，被同事笑

我看麦香奶茶广告几十年了 有人笑吗 还是他卖不出去同事水准太差吧...

我觉得开案后广告太多的预售真的比较弱一点...真正好赚的不太需要打广告不过如果是还没开始卖就在打的，就另当别论

去年底股市最烂的时候购入青埔一间预售不二价 销售破七成房事冷在哪XD

我觉得最大东风是解除第三户信用贷款，比降息难预期，所以最刺激

同意，而且租金市场真的蠢蠢欲动

所以持有税太低就是问题

你要知道个屁啦

认同！空空继续租房吧，哈哈哈哈哈

不要炒房了啦...看看人家九妹开买房课赚翻@@"你开课应该随便几亿就收进来了...搞不好我还低估XD

推

升息的尾巴....

我也觉得下波一定拉通膨这波台湾物价继续冲，基本时薪调整。但若整体薪水没跟上代表中产阶级贫穷化，最终要看买盘力道在于中产，还是更高的阶级有可能剧烈M型化，终点不知道在哪

想请教ceca大，偏乡地区虎尾的预售屋能买吗？目前看起来都是小建商自售，高铁附近好还是市区好呢？

请教ceca 大 ，狮甲国宅还能投资吗？

舆论讲跌讲几年了 现在才说是舆论?

开课了开课了，网络世代不利用太埋没你的才能了XD

仲仲们加油，最近很难过对吧

推

仲仲不难过刚好休息，会的老早经营人脉去了

台湾的通膨还是被政府压，都压成这样了，长期还是要反应

我看了3个月都没跌啦 感觉蠢蠢欲动

吹哨壮胆。。。噢不对这里只涨不跌

投资客的敌人是另一个撑不住的投资客房市热的时候，广告都不用打就完售，这投资人都心知肚明

紧张了齁

请问 ceca 大 我觉得你讲到一些目前看空的YT没说到的点，但有个疑问是目前美国一直升息，国内却不升 这利差造成资金外流及进出口汇差和债务风险，如果这个状况久了这泡泡迟早会破的对吧？这会造成什么状况？会对房市有影响吗？

看了两年多房屋和房价，我自己认为即便跌也不会掉多少了，我自己是真刚性，虽然我买得比实登高一点，但总算尘埃落定

回楼上台湾没有泡泡因为台湾人是真的有钱结案

感谢Ceca大开示...

就简短一句：利率影响房市即可。

讲到建商广告最近真的让我听到有感的是南科相关 电台一直广播www

如果说美国这次升息造成银行倒闭潮，只好降息应对，但通澎压不下来引发恶性通澎导致金融危机，这种才会让台湾房市真正的往下跌吗？

C大，法拍是因为很多仲介骗代标所以才会有标高价的情况。网络 路边广告超多骗民众找他们代标收仲介费

没有压力要赚多少钱的只有小建商，大型上市柜建商，都是有压力的，否则他无法维持运转，你要维持跟银行的关系，又要养得起工程能量，不可能你当乌龟3～5年，重出江湖就要大推案，而且股价也会打到地下室去，而且大建商的体量也不是小建商可以比的，所以这些建商一定会维持一定案量，资本额持续扩大，不可能当乌龟躲起来不推案。