安安，
大家平常看591，一定遇到几种状况
1.专任约，独家专卖。
2.给小黄、小绿，最多配个第二线。
3.同时给成千上万人卖，小黄、小绿、中信、住商、有巢氏、东森...
你能想到的应有尽有。
对买家而言，大家认为这三种卖法，各有什么优劣?
如果你是买家，哪种卖法，最杀得到价?

别幻想其实你告诉我 你老家怎样才会便宜卖可能比较快

但3比较是仲介丢一轮口袋名单，没人想买的物件才对++

2最好杀...XD但是如果屋主太软,1会是最低价.但大多不会发生屋主太软的事情..XD

卖房子签专任约的，真的是佛心XD

其实应该是 1+2+3 你都出价 不要斡旋先出价再说吧

Ceca大有空可以分享一下如何买到对方急需套现还债或周转，和分家继承脱手的案子

专约,因为怎样卖开发都可以赚到钱.外加她想要维持专约稳定.因此除非是偏离行情太远.不然专约的开发会比较亲屋主.行销都只能看开发脸色....因为...市场被垄断.因此在谈判的时候,买家会比较吃亏.

是喔，我最近看就先出，不下斡旋，探探行情，反正最近不急着出手

而对开发而言,反正你这个买家买不到还有下一个.所以他在对付屋主那边会很硬.3的话,签那么多家,价格便宜一点早就被买走了.外加签那么多家大多都是老鸟,老鸟对卖多少钱很有主见.2的话,因为签的家数很少,所以遇到的买家本来就不多.然后因为还是有竞争,所以仲介接到买家.会比较容易尽量促成差一点,买家那边不好砍就自然砍卖家.因为仲介他...急了!!!!甚至自己在退一点佣金促成...有赚总比被别家赚去好.所以其他变因都差不多的情况,2会最好杀.你再买房子谈判之前,你都不会知道屋主有多急.因此要知道屋主有没有急.你先下一个比较低的价格,叫仲介约屋主出来谈.屋主看到斡旋就出来谈,要嘛老鸟像我们这种,要嘛就急了.因此进小房间后,你在试着守一下价,你就可以判断.另一间房间的人是老鸟还是他急了...XD或是你直接硬到底,反正...反正买不到下一间.他急了他在"充满魔法力量"的小房间,他自己会软屌..XD当然如果下斡旋屋主都不出来谈,大多数他都不是很急.另外屋主有没有急,开发的仲介会比你更清楚.

了解，谢谢Ceca百战心得，我的经验也是无欲则刚的状态，最能拿到低于行情价。

1吧 我有两个断头件买到都是专约 屋主非常的信任房仲

除非他是真的那种"亚斯伯格症"...对人性的判断完全无能...完全状况外..XD不然仲介接触屋主两三次,怎么会不知道屋主有没有急..XD光看眼神可能都要知道.

状况1还要看转任约什么时候到期 到期前压线出价 嘿嘿专任约

而仲介知道屋主急了,又出现买家,那必然狠狠的杀屋主一顿!!

真的，不过这种急的，破盘价的，不少在仲介口袋名单群组就被劫走….orz

不一定,你要出价谈才知道.

急得不会是3 3我都戏称全垒打

普专奖金少没动力吧 就像有贷款业务没奖金的 他不会想办法帮你包装条件

物件小也有很多仲介接到资料随便做一做就丢店里.

我就遇过小黄小绿都说对方很硬 结果另一家谈成屋主底价-55万啊你去试 我就是跟你成交了耶

明白，读万卷书，不如听小房间百战天王Ceca一席话

买家最大的武器就是...放弃不买..XD你要善用你的武器.而放弃不买最大的罩门就是,你找下一间要找很久.所以如果你可以克服你的罩门,那你就会很强大.这就是先认清自己的能力和弱点.而在这个基础上,你有放弃不买的武器.自然到处出价去试探状况就会成为主要攻击手段.你只要价格订低一点,那大多都不会买到.那剩下可以买到的,自然就是相对比较便宜的除非你对价格有判断错误的状况.

就海量下斡啊十万多准备几包 有的可接受转私人户头的更方便

用支票拉...不要写日期,叫仲介不要嘎进去.

但台北市老公寓用这招，有点辛苦，竞价的都投客居多，大家喊价都蛮精准，便宜的秒杀不好买到，贵的慢慢磨，谁先磨到谁赢。

投资客会买的东西,你最好就只是买到它们的价格.你很难比它们低....因为他们出价太快了.物件一丢出来就跑去出价,你看到的时候都出过好几轮.不过投资客会买的东西,不论好不好住,这东西通常都有竞争力.我是说在增值或是转卖上面.

我今年只有一间顶楼看过现场 其他都照片出价

是呀，比抢银行还快指出价速度

有时候在想 啊不然要想多久

591看不到小绿

好物件价格又漂亮不看都不一定抢的到了

看到,抢不抢的到是气魄问题....XD你一直加怎么会抢不到...只是最后金额可能不是很漂亮.不过如果跟你抢的是投资客,通常你买到也都是还不错的价格.投资客出价大概都在一个范围,超过不是会亏钱,是利润偏低.所以跟投资客抢,你抢到了,其实也不算有吃到亏,.你怕的是跟自住户抢,然后对方发神经的很爱那一间.

专任第一斡旋打底6% 后面加价也没用

那会抢成天价...那就很蠢.专约打底应该就会不让带看了吧..

有时候会有时间差几乎同时

专约通常只有一串钥匙,所以很难同时..一般约才会and...通常是看屋当场就下斡旋.下午看屋晚上才下,中间就可能杀出陈咬金.

可能是开发没客户放给同事 ，马上联络不用看屋下斡旋

专约看屋,通常开发会知道,大多时候开发会一起去.因此这间店专约,看屋下斡还可以出状况的.大多都是被开发做掉...开发要全泡把行销那边的买家做掉.之后它们店应该会吵架甚至打架..颗颗.

这就要看各家规定都不太一样遇到女业务的更难搞

有些菜鸟店长确实不太会建立店内秩序...XD那种店纠纷会特别多..XD

自住追价真的疯遇到都只能投降

通常自住速度都很龟拉店内规则先说好就行!最怕变来变去那种店白纸黑字还翻

目前看的案子也是被自住追价吓到，无视行情欸

真的有的直接刷社区最高单神经病 我只能这么说

ceca大基本上都讲完了。3我觉得都是市场挑剩的物件（尤其随时间增加仲介数那种，屋主都是硬到不行）。我买到（台北市）低于实价登录的都是1。1只要仲介急着成交，屋主又很信任仲介的话，真的是任人宰割（关键字：继承）。不过有仲介又上591的基本上已经都算是被挑过一轮挑剩的了，好东西还是跟仲介打好关系比较有机会，尤其你有特定目标区域的话，开价特别便宜的在上面很多都只是赚曝光度，老早成交了。有时候看装潢照片也知道，如果是投资客的，基本上也没什么便宜好捡。

各位经验缺钱急售的屋主大多也是2吗？ 因为我的区域几个欠债急售(问仲介&邻居传八卦)的大都像3一次委托n家

欠钱急售，如果开价偏低，在仲介那边就会被消化掉，不会放到591。放到591，大家看过一轮，真的急售，有人出价也就有机会成交了。你说放到3，很多家都放，都还没成交，除非东西比较冷门，不然就是屋主不够急吧。比如说他不想要亏本之类的。当然也有可能就是我上面讲的，早就成交了，留在上面赚人气。

我这确实是冷门的老社区，感谢楼上先进解惑

买过几个远低于市价的物件，共同点1.中大坪数2.屋主不缺钱3.屋主奇莫子对就卖。也捡过一间略低于市价，是屋主缺钱急售还有一共通点，物件都来不及上架就是了

可以顺便问一下，哪一种是对卖家最好的呢？

买陶朱阿

请问要怎么找到专约开发的那个仲介呢？我有看一间房，好像是某店签的专约，但是约出来的仲介说她是销售，开发是她同事@@ 我应该到591约他们店下一个房仲出来问吗？还是就从这个销售下斡旋就好?

现在冷，店长每天钉板，专约有赚也会跑啦

跳过仲介直接找屋主

也有店会hold住买方，找到屋主自己吃掉

2吧!有意愿卖房但又不是老油条给一堆卖

也就是说，想买专约的案子，找到开发买，会比找销售买还好议价吗？

不管是不是专约 跟开发买能全泡都比较有诱因吧

但是如果同一间店已经有其他销售带看过了，再找到开发，还有用吗？

我有过一次 跟销售看 可是他谈不下来 我还跟他说 那我会跟别人下看看喔 结果我下一个遇到开发 他谈下来了我跟谁看跟谁斡 你没谈下来 我才会换人但也有可能 屋主真的硬 我手上现在有一张斡旋 是同物件第二次下 也是没能谈下一周多了 大概死翘翘

了解，所以就是先对第一个销售下斡谈谈看，给个机会，谈不下来再尽量去找开放下斡。本来是想说同物件下太多次斡会让屋主以为很多人抢@@靠背开发啦，一直打错

是不要同时去斡 其实还要看间隔看市场挂卖量同时去斡也可以 不同场景我之前有斡一个 但是我觉得开发仲介想拉价 当时有透过另一间去撞屋主 结果就成交了 有成交才有全泡 没成交什么都没有以今年来说 我不会同时斡 因为挂卖少 基本上屋主已经翘很高了 在多斡旋翘更高专约未必撞不进去 这是我看到的当时全泡仲介在晚上蛮晚打来的 她说她跟屋主很熟 屋主有跟他说有另一组出价 全泡仲介觉得不想有变量 隔天直接店里签约 他会找好代书连小房间都没去到

谢谢分享

感谢大大，再请问你的话2次下斡间隔时间会抓多久呢？

有看过591同一间房子不同价钱 其中一个还便宜超过一成限时特价的感觉

楼上那个应该是某间卢到屋主降价 但没有跟别间讲

我算的是起斡日 譬如这个斡一周没反应 我会停掉换一个在斡 当我觉得我的价格没问题时但换人斡成功也才两次 非常稀少 大多确认的是 屋主心态真的奇高Za大那个应该是其他仲介价格没更新而已或者没沟通好我有次给开价跟底价 结果仲介回复有另一个仲介价格不对 我才去请对方改

要看完以上好累 求ceca大专业文分析

那种开价差一成的 大部分都是只有调整开价啦

591看看就好 很多根本没诚意要卖

说不定人家觉得是买家没诚意都出芭乐价哩

别给专约

可以问一下不要给专约的原因吗？

感谢s大

所以要卖 要选 2 还是 3 ？

专约容易卖到好价格阿 呵呵至于买喔~~~~有些一般约屋主会放给一堆仲介 也是想抬所以啥么委托合约之前 屋主心态跟业务心态能力有关啦一样的产品放给一堆仲介 正常买方不会到处找最低的谈?https://i.imgur.com/qafh2vO.jpg 如果你想买会找谁当然是最低的阿 然后价格出不到在那边空转...591这种平台放2跟3 就会有类似这种状况不过有些1的业务如果不积极没能力 就是放在那边摆着要嘛就是不知道怎么卖 放到过期 要码就是故意冷冻也不回报 让屋主受不了自己降价 所以大家会对专约不爽听过很多同行跟同事 签了专约后 两三个月没跟屋主回报被人骂也是刚好而已至于给服务费 不管什么约 最简单就扣掉服务费实拿多少仲介最多对屋主也是只能拿4趴 能力做得到就给做不到就看愿不愿意自扣多少 如果连实拿都不到 下一组买方继续努力 没那么复杂啦实拿金额捏在自己手上 如果愿意有空间就直接跟仲介谈正常仲介心态是快点把房子卖掉为重点 能快点卖掉少赚点求转手不奇怪阿专约下开发亲屋主也不奇怪啊 毕竟要对屋主负责 一般约喔 随时被同行卖掉 有啥小责任?但专约下 有些开发会觉得 至少有屋主这边 买方少赚点快点处理 对屋主也有交代 加上掌握度也比隔一个同事高ceca说的专任开发做掉同事也是业界常态 好案加上开发垃圾 同公司都讨厌的也不少 每天都上演但那个状况 爽的是屋主 XD如果那个出更高的同事同行找到屋主 原开发就...芭比Q

那要看对屋主的把握度 我就曾经有更高的金额 但开发一直拖延我销售这边看房想要全泡结果逼不得已我跟另一家去下 另一家找到屋主干进去 前面煮熟鸭子飞了然后销售一直说屋主没诚信 我反靠北他开发同事太贪

这很正常啊 除了开发奖金 销售也想自己赚 毕竟多快一倍奖金 我们这边开发销售是6/4开发为了想冒全泡从中作梗 仲介公司制度内规风气有差

我有一次卖房 最先接触的那家 只有他们店头在卖 后面再找了一家 他一开始找了10几个仲介 听说是他们区域群组里面的五间店还八间店共享这间资讯 时间长有点忘了 最后成功卖出超车前面那家 到我同意出价以前都是没上网的状态 所以第一家想把业绩留在店头结果反而什么都没有分享资讯 能成交才有 没成交就是0啊啊啊

所以我老板直接加盟中信外 自己就开9间互通有啥新案件或是收斡旋就是马上公开 价格由老板等主管大者恒大 小店头要跟人家配件还要看脸色去年10月在板上两位乡民屋主专任成交 都是我老板旗下店头同事跟我合作成交的

如果给专约5个月没卖掉就给别人，这样房仲是不是会积极点？

给到五个月也太凶恶 我最多给两个月

很多写专任，事实上根本不是，房仲先诚实，鬼才相信！