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内文：
（文／朱福山）
桃园新科市长张善政，提出“桃园新硅谷、亚洲智慧新都”愿景，势必要发挥桃园产业潜
力与空运优势，将桃园打造为台湾的新创门户，更计画将其打造成宜居城市；近年桃园整
体发展板块，不仅重大建设、交通，包含大量的就业机会等均已渐渐向西行。
张善政的“亚洲智慧新都”蓝图中，如大园、芦竹、龟山、观音、新屋等地，近年有越来
越多的厂商进驻工业区，他认为还有持续发展与产业升级空间，来带动产能提升，进而提
高民众收入，所以他将取法美国加州史丹佛科技园区，打造亚洲桃园新硅谷；桃园、中坜
、平镇及八德等各都会区，则以温哥华的生活品质为标的，规划新桃宜居都会圈。
以上两个不同工作生活圈，分别采行不同策略，前者诉求好工作、好收入，后者诉求好生
活、好品质；主要也是因为近年桃园整体发展板块已渐向西行，且依目前发展态势，包括
航空城计画、捷运轨道三心六线路网等，势将翻转大桃园，未来建设可期。
翻转桃园市 发展向西行
为什么说，桃园都市发展向西行？从事房地产二十余年的汉华广告副总经理管清智表示，
近年桃园发展，东边的大溪、复兴，两区几无发展腹地，近年主要建设多以交通、宜居的
公共建设为主；与产业、经济大相关的建设发展，多落在桃园西侧，例如新兴工业区，及
政府重大产业计画，最知名的就是青埔重划区，近十年伴随轨道交通发展成熟，与国家重
大建设，青埔高铁特区逐渐成为国际级城市，青埔已正式成为桃园发展的领头羊。
接着看青埔西北边，就是桃园未来20年，最重要的国家级建设“航空城计画”，该计画人
口高达20万人，身为国家重大经济发展引擎，计画内包含许多产业专区，相对住宅、商业
区较少。当青埔众多建设陆续启动后，再加上航空城的建设规模，现如今桃园都市发展已
渐向西行。
配合桃园众多工业区、产业专区集中在西侧，必须解决民众住的问题，除上述青埔重划区
外，航空城西侧土地，则重划出大园的客运园区，及观音的草漯重划区，可解决未来航空
城产业就业人口居住需求。
这两个新兴起的重划区，现阶段提供许多航空城拆迁户的购屋选择，两区作为未来青埔的
卫星重划区，自然而然地外溢效应将慢慢浮现，最主要还是因为房价落差大。
年轻活力城 首购为大宗
谈到桃园市房价，得先从供需面说起，桃园市自2011年人口数首次突破200万人，目前已
逼近228万人，每年平均人口成长超过2.5万人，若以内政部家户人口数2.5人来看，桃园
市一年要增加1万户的房子才能满足住的需求，因此桃园的房子是来不及盖的。
这些成长的人口从哪里来？管清智以桃园西侧工业走廊为例，他说“光是大园、观音、新
屋三个行政区，就业机会就有7万多个，这些区域房价目前还处在二字头的低水位，加上
周边刚性需求旺盛，因此二字头购买力的年轻人，自然选择就近工作区域，有生活机能的
地段来购置房产。”
目前桃园房价，相较七都基期低、CP值高，尤其经过这两年全台房价大幅波动后，三字头
在其他六都（双北、新竹、台中、台南、高雄）大多只能买在蛋壳区或其边陲地段，不过
目前桃园三字头还可以买在蛋白区，这也是为什么近年许多年轻人在双北工作，购屋选在
桃园，甚至连就业都往桃园走的原因，其中又以年轻首购族居多，使得桃园成为最年轻，
又具活力的新城市。
桃园市各区的重划区发展各具特色，居住环境及客层、房价自然也不同，我们以青埔、八
德扩大及草漯等重划区为例，分别讨论。
开发续兑现 青埔房市夯
首先来看近年桃园房市最火，位于中坜、大园交界的青埔重划区，被定调成娱乐、商业、
交通的机能核心，它是台湾唯一有机场、双北捷运线、高铁，又有中山高，且可透过机场
捷运快速连接到火车站，是台湾唯一具备国际旅运，与国内短、中、长程的交通优势。
近年青埔发展，不少民间投资开发一一兑现，像是Outlet华泰名品城、Xpark水族馆、国
泰站前广场、A19环球影城、市立美术馆，未来还有硅谷创新研发中心、会展中心、五星
级饭店等，另外青埔内的青塘园、书法公园等，不仅越来越宜居，商业气息及生活机能也
越来越浓。
目前青埔房价约落在四、五字头，若要寻找CP值高、又座落在宜居环境里的推案，全新公
开的‘鸿筑馥丽’，邻近A18站前广场、青埔国小、美术馆、青塘园，二至三房舒适合宜
的空间尺度，全案通风采光佳无暗房规划。
八扩题材多 生活品质高
接着来到八德地区，本就属退休宜居的生活区块，其八德扩大重划区，约从2011年开始，
发展至今逾十年，现阶段生活机能及环境均已成型，例如星巴克、大型连锁商店均已进驻
；而机场捷运绿线已如火如荼赶工中，未来还包含中央大学的智慧健康创新园区，预计于
2027年开幕，另外还有大莺丰德交流道，预计于2028年完工，未来进到八扩地区，至少可
再缩短十分钟，大幅缩减二高动线跟双北的距离。
八扩地区这些重要的开发建设，无非就是要让该区更好住、更适合宜居，适合二高动线的
北客，无论是刚需首购族，或是退休族群，都适合来此居住。例如届退族群，若喜欢宁静
的居住环境，可以选择生活品质较高地段的推案，如‘丰盛之城’。
草漯早进场 房价越亲民
最后看到观音的草漯重划区，去年房市销况稳定，主要因为重划区开发初期，越早进入的
业者，较有条件可选到最好的地段，其中第六区是目前区域客公认最好的区块，主要因为
紧邻早期生活圈，旁边又有草漯国中、小，附近还有水之丘公园。
区内第一宗大楼指标案‘和境初见’，即位在第六区内，该案整合基地近1200坪，业者规
划标准二、三房产品为主，据悉目前主流的二房产品备受首购族青睐，区内三房产品总价
带落在1100万元以内，二房产品则落在700多万元左右，由于该区尚处开发初期，有意进
场的民众，越早进场房价相对越亲民。
五年内房市 最具增值潜力
桃园房市的优势，从就业机会、人口增加，以及各重大公共建设的愿景、交通的便利性、
北北桃一日生活圈，以及房价CP值，流动性等各面向居七都之冠，因此管清智认为，桃园
是未来五年台湾房市最具增值潜力，可以被期待的一座城市。
心得：
整理本篇重点
1.桃园趋势向西发展，桃园未来20年，最重要的国家级建设“航空城计画”。
2.青埔、八扩、草漯，三重划区各具特色。
3.首购买不起双北，可以考虑桃园
另一个本文没提到的是，1200 北北基桃月票吃到饱，对桃园房市也是一大助力 !