※ 引述《etrangere (outsiderOfTHEworld)》之铭言：
: 想请教一下各位尤其C大，
: 这段的意思我可以解读成，
: 政府大量的举债，税收可能不够用，所以卖地要想办法抬价增加收入吗？
: 也就是说，政府卖地来补本来应该是全国人民该负担的税金，而且是慢慢提高土地价格，
: 因此增加了买卖土地的成本，
: 也就是说，没有跟着进场买房买土地的人，
: 就被政府转嫁了税收的缺口？？
: 简单来说比如23亿 是2300万人要缴的税，
: 但他税收不够，
: 就靠卖地去补，
: 此时民众分成两群，一群是买房的，
: 一群是不买房的；
: 土地价格上去，买房的房屋价格上去，他房屋增值的价差可以抵消掉那个税收的缺口
: 没买房的，房屋、土地价格上涨，所以变相承担了税收？
: 4这样吗
有中央和地方的不同.
卖地主要都是地方政府的重点收入.
地方政府光靠中央的统筹分配款和一些零星收入是完全不够的.
他还要靠卖土地+收各位的不动产税金(地价税,土增税,房屋税)+各种土地招标或是租金.
你去看主计处公布的地方政府财报就可以看到他收入的比率.
因此,一个都市,房地价越高,市府就越有钱.
所以为啥台北很容易就做到0举债还可以还债.
因为他相关税收都非常高.
而房地价很低的县市,通常财务就会吃紧.
然后产生恶性循环.
地方政府收入高,就可以举债借更多钱(举债额度也跟这个有关),然后做更多建设.
做更多建设就会再拉抬不动产价格或是政府旁边土地的招商吸引.
(例如这边要盖巨蛋,就可以bot给财团附设商场.
这样很大一块地除了巨蛋的支出外,旁边企业的商场开发,就可以跟企业拿权利金
另外土地还可以定期跟企业拿租金)
政府通常会更贼.
他会先推一个建设无论是世贸还是什么开发案.
之后再这边办活动,吸引所有人的目光.
最后,才把这边旁边的土地拿出来卖.
也就是之前在讲得什么商场炒地皮,工厂炒地皮的造镇概念手法.
这种招每天都在用....
这是高雄干嘛把灯会办在莲池潭.
因为高铁后面有土地要卖以及莲池潭南边有土地要招标.
另外新台17线旁边有桃子园的重划区,市府手上还好几块那边的土地.
因此透过这些手段.
例如市府盖一个世贸到水湳好了,花了随便说100亿好了.
之后就会靠旁边的土地增值+附近土地招标给企业的权利金和租金.
以及拉抬的地价刺激了建商盖大楼,会大幅增加地价税土增税以及房屋税.
然后花个几年,再回收100亿回来....
而且未来因为盖了很多大楼企业也标了好几块地去用.
所以这边可以长期大幅增加稳定的税收.
这种通常在市府的世贸各种初步可行性等计画当中,自偿那一章会有各种估算.
他会估算一个年限把资金自尝回来.
自偿率太低,还会因此案子无法通过...XD
当然这些成本,最后支出者.
会都是民众.
你跑去巨蛋旁边的百货消费,花的钱被百货抽走,再拿去付给政府租金.
你买了房子除了买价被政府回收外,长期的房屋税地价税也被政府回收.
你租屋,你的租金被房东拿去缴贷款缴税,最后也是被政府回收.
因此最后羊毛还是出在羊身上.
用哪个姿势割你的羊毛的差别.
当然啦,实际上还有债务扩张的状况.
也就是,现在不是金本位年代.
政府割你的羊毛,不需要立刻花多少割多少.
而是例如可以有一个长期收益.
那他可以扩大举债额度.
你可以视同我们所谓的"借钱开宽限期都不还本金"
市府的资金成本很低的,现在大概涨到1%吧.
也就是他举债1000亿,实际上他只要每年10亿的现金流就可以支撑债务.
市府整体的收支而言,他随时都在还债也随时都在举债.
就像我们投资客房子多以后,你是维持一个贷款总额例如你维持2000万好了.
那你每年都有卖房子和买房子,所以随时都有环掉贷款也有再办贷款.
你总贷款额抓再2000万左右震荡一点的概念...
而市府,他再回收资金的时候,会有一个自偿率.
也就是他花100亿,他不一定要短时间内就把100亿都赚回来.
他可能是赚了60亿+每年四周税收增加了5000万.
那5000万拿去支付没有回收的40亿的1%=4000万.
这样就可以成为市府的一个很好的建设安排.
不过当然这个游戏会有一个cap.
那就是举债额度上限.
所以如果市府赚太少,那会撞到举债额度上限.
因此他需要赚多一点,例如他如果税收回收是2亿好了.
这样现金流吃掉4000万,但是有余1.6亿.
这样他计算举债额度上限,可能可以拉升100亿出来.
那结果就是,市府"举债"花了100亿盖世贸到水湳,弄了几年后.
他不但还掉了60亿,让举债只举了40亿.
他还拉升了100亿的举债额度出来.
所以等同他下一次就可以再借160亿出来用.
这就是为啥政府欠钱永远越欠越多.
他只要现金流收入有扩的够大.
那他举债额度就会上升.
就跟投资客,当你收支比被卡到怎么办?
就把资金拿去做高收益型投资,再用这些收益来扩张自己的收支比上限/
大家都在干一样的事情.
: ※ 引述 《ceca》 之铭言：
: : 另一点是.
: :
: : 最近政府和台糖之类的不知道是吃错什么药.
: :
: : 土地都不太卖,卖一些五四三的烂地,要嘛太小要嘛形状奇怪要嘛地点很烂.
: :
: : 只会推一些什么地上权...靠邀,谁对地上权有兴趣阿.
: :
: : 这造成土地释出量太低.
: :
: : 因此土地价格也高居不下.
: :
: :
: : so...唯一可以逆向破解营造成本的就是地价下降.
: :
: : 但是目前市场,我们伟大的庄家,
: :
: : 护盘护的好啊!!!!!!
: :
: : 要是这时候各县市政府疯狂卖地,起标价都是行情打6折.
: :
: : 我相信地价就会大幅下降.
: :
: : 也会有小建商开始冒出来,你大建商卖50,我在旁边卖45.
: :
: : 但问题就是现在各县市政府护盘护的太好了.
: :
: : 造成土地价格维持在那边.
: :
: :
: :
: : 因此.
: :
: : 一个建案最大的两个成本.
: :
: : 土地成本持平,营造成本大涨.