老台中人很不认同七期甚至水楠很正常.
就像之前高雄人认同文化中心,不认同美术馆农16和新弯区.
(有兴趣可以翻五六年"以前"本版的文章和推文,或是去高雄版翻)
不过台中和高雄有一些格局上的不同.
七期很小,价位独立很高.
美术馆农16很大.
所以后来高雄会比较认同美术馆和农16是因为进驻的人很多.
"人会因为自己买了哪里,而认同哪里并且把她吹成神"
但实际上.
七期是豪宅区这一点你无法否认.
最简单的,你看财团都买哪边?
泰山家族内斗,前董座不就是买了一栋七期之后再那边吵架.
对,财团要买台中,他会买七期.
so...七期满足豪宅的认定和地位没啥问题.
豪宅区是不需要一般人认同的,他只要有钱人和财团认同就可以了.
就算你在地有钱人不认同,例如廖老大好像买在温泉路的别墅.
但是只要有足够的财团和有钱人(并且不需要是台中人)认同.
七期才小小一块,就可以达成豪宅区的认定条件.
至于为啥要买七期?
豪宅区的标榜是什么?
"尊贵不凡"阿....买这区就是贵就是屌就是赞.
因此财团买豪宅可以让员工高层和股东觉得有面子老板有面子.
有钱人买七期可以跟朋友炫耀.
至于什么机能??...它们买这边的使用方式又跟一般人不一样.
财团买七期当招待所他需要顾虑什么机能?家乐福?好事多?
有钱人家里有佣人,他要顾虑什么便当?修车厂?
所以不要用一般人的思维去套豪宅区的结构.
而水楠其实和七期比较不一样.
不一样在哪里?
他主要是产学专区.
他大部分土地都是拿来做产学使用.
以后会引进大量企业总部(叫它们搬家过来),和研发部门.
附属的住宅区其实并不多.
而另一点在于.
你要知道七期的土地块盖光了.
七期平均屋龄应该在10年左右.
而水楠还是一片空地.
这代表什么?
这代表之后七期的房子就会开始老化.
然后"高价新案"都在水楠.
当然现在的建筑老化很慢,尤其是观感上面.
因此一个区域要因为建筑老化而衰退的时间会比以前更久.
以前例如高雄文化中心或是西区,他因平均建筑老了,然后被七期,美术馆农16给追过去.
可能需要2x~30年.
未来可能要更久的时间.
这有拜于建筑技术的大幅进步.
但无论怎样.
空地才是炒做的燃料.
建商才是主力炒手.
没有空地的地方永远只会慢慢凋零.和被遗忘.
当你七期无法有足够的空地再继续推高价案之后.
建商自然会找另外一个区域去推高价案.
目前这个状况在台中就很明显,建商之后高价案会集中在水湳.
如果你还看不懂,那我建议你不要屯屋,去买台湾50正二比较好..XD
这已经不如五六年前那么不明显,现在简直敲锣打鼓告诉你就是这样一回事.
而价格呢.
目前推案会价格略低于七期是因为他一片空地,所以需要几个案子来打底.
之后价格就会追平七期推案.
在之后七期就没办法推案,因为没空地了.
那时候在推案价自然就变成台中最贵.
这是很SOP的蛋黄重划区的变化.
而下一点在于.
水楠这个地方,他以后主要是产学专区.
这代表什么?
这代表...他不需要思考怎么往外移动.
是外面的人需要思考怎样移动到水楠来上班..XD
另外至于机能什么的.
当你有人,自然就会有机能.
那个东西打造很快..
插一间百货公司很难吗?插几间全联很难吗?弄个商圈要很久吗?
机能永远都不是发展的重点....
长期投资基本上都无视机能这种东西.
因为他是时候到了就会产生....
然后讲讲投资.
这种一定是长期投资.
中期的话要抓时机进场.
我记得2020年还是2021年初应该有建议进场七期中小坪数中古屋.
我记得那时候还提到最便宜的东西是市政交响乐,大家最不爽的兴富发.
入手价应该在2x万...
现在成交价多少各位可以自己看.
so...中期甚至中短期,七期可不可以买?
当然可以,挑对时间点就可以进场.
而且买的时候,他是"价格凹陷区"??..他是"低价区"??
不是阿...他那时候就是最贵区..XD
而可以买的主因就是,因为他是最贵区.
所以大涨的时候他最早反映.
所以你2020年进场随便买一间,你今天随便卖掉.
2~3年的获利应该就很惊人.
而且我讲的是"买入在卖掉"
而不是买了预售屋,然后没卖掉在那边吹嘘"旁边的建案都要卖多少"
我们讲的都是卖掉后拿到的钱好吗...不跟你吹价格.
我是不知道当时我这样建议有没有人买拉...XD
反正钞票在自己口袋,自己对自己的钱负责.
然后讲到长期.
长期最重要的是"位阶变化"
为啥是位阶变化.
因为你其实会发现.
一线二线三线四线五线.
位阶没变化的情况下
你同样丢一千万进去.
最后都是拿回2000万回来.
大家涨幅怎么都87%像....XD
除非你是买到总价过高的东西产生涨幅天生就是慢的状况.
(这状况在中南部最明显,台北比较还好,台北高价的东西价格压制力没有中南部那么强.
当然我指大楼类产品,透天或是别墅高价位大占地,土地够大那他就是在养地的概念.
例如前一两年,青海路和美术东八街角那个大透天...他是被建商用地价收购的.
他占地已经足够"自己拉一间大楼"....所以可以当地价卖.
因此有钱人高价位很爱买大占地别墅...那是真的养地.
对喔你家什么20坪30坪地坪的透天不要跟人家说在养地...XD
尤其巷子里的透天你要被建商收购,你孙子大概都变成爷爷了...
因次大占地透天别墅侵蚀到大楼类高价位产品的市场,造成大楼类高总价压制力很大)
所以长期投资,你一定要记住.
你赚钱不是赚什么好地点,location....
那些都是屁.
你赚钱是赚位阶变化.
无论它是二线变一线,还是五线变四线.
你不管什么她基础价格多少还是环境怎样.
他只要位阶会改变,就有屯屋的意义存在.
例如林园有没有很烂.工厂一大堆交通超烂污染很重随便看都是烟囱.
但是因为交通建设,所以他的位阶会往上跳,因此屯屋可以屯林园.
反过来.
水楠可不可以屯.
他未来会是台中最贵,但现在不是..
并且最贵我以前讲过,他是没有所谓的天花板.
他冲到一坪150万都合理好吗...
他是中区霸主....只要不要超越台北最贵,就是合理.
所以他除了位阶往上跳外,未来如果资金继续爆炸,那有突破天际的乐透可以抽.
所以也是可以进.
而那些...位阶很难变化的地方.
老市区,没空地的地方,没"缺点"的地方....
都不适合长期投资.
投资这些地方跟你无脑乱买有87%最后得到差不多的利润...XD
对喔为啥要讲缺点.
因为缺点被改进是位阶变化的主要形成现象之一.
像林园缺点在交通,那他之后有捷运有国道七号,并且都核准并且要通过了.
所以他的交通缺点被大幅改变.
他的位阶必然产生变化.
同样的国道七号会经过大寮,那大寮也是长期投资的选择之一.
因此我这边直接拿两个极端.
蛋黄区和蛋壳区..
两个完全不同定位的区域..
在长期置产的眼里都是可以买的.
而重点都在于"位阶变化"
有变化你才可能.
人家屯市区1000万曾直到2000万.
而你因为位阶变化,所以至少1000万增值到2500万以上.(其他的要看)
至于说你要发财??
长期很难发大财...XD
当然如果你是老鸟.
你可以抓到大暴冲的时候脱手,然后再转布局.
也就是非无脑长期持有,而是加入中期操作的概念,吃到最肥的就跑.
那当然你可以赚更多....但这要经验和技术.
另外长期屯屋基本上就是把物件当作资产持有.
要用钱就是拿它做担保来借钱.
平时就是收租干嘛的.
直到...
直到他的位阶变化效应都反映了.
也就是当她例如五线变四线,你看一看他没机会再往三线爬,他大概就已经到四线稳定.
那个时候就是卖点.
未来没变化了,位阶不往上爬了....那你还屯著干嘛?等开饭?
不过长期是你钱很多的人在屯的.
因为你摊算投报率其实并不怎么样.
但是因为你钱很多,你一定被"金融操作问题"逼着要屯长期.
或是你忙着游山玩水,忙着拼比赛,忙着救国救民.
没空做一大堆不动产操作,还要跟人家吵架干嘛的.
那你不在乎赚很多钱,屯长期ok.
另外长期也是什么鬼都可以买.
林园你买公寓也都可以赚一大笔.
通常不要买新屋就好,因为新屋折旧很凶.
但如果是重划区,你买第一栋新屋...那就是你没选择的问题.
你那么想屯这一区,他又是重划区,那就只好买新屋噜.
很多人会说房子老了你看他价格就不好了啊.
旁边新屋60,你老屋才3x...
但问题是...你要跟"当时你可以买的其他东西"比.
也就是例如你屯了30年.
你要拿的是30年前可以买到的东西来比.
另外30年前可能才一坪7万,现在3x.
而如果买老市区,可能一样一坪7万,现在28.
所以你管你的房子是不是那一区便宜的,或是旁边新的都多少.
你实际上你就是已经赚了那么多钱,并且比其他选项赚更多钱
你就是赢家.
至于说什么老屋卖不掉??
叫他吃大便..XD...不然他把他家老屋送我?我帮他处理?
另外补一下.
水湳的开发.
但她南边有一区"西屯工业区"
理论上都市规划来看这个工业区会重划.
尤其它不是农地,所以重划的容易度远低于农地.
但目前好像还没收到风要重划这一块.
感觉市府应该是给他挂著慢慢处理.
这种重划会变成"纯住宅区"
因为这工业区的地主是零散的自然人和法人.
所以重划后基本上就是住宅区,市府也会把他的抵费地卖给建商盖房子.
so...这边可以关注一下都市发展的资讯,有没有要变动.