※ 引述《wugesmin (我是一只鱼)》之铭言：
: 各位板友新年快乐... 这是本版首 PO 请鞭小力点...
: 在房市上是个超新手... 希望好心板友可以提点下...
: 感谢!
: 小换大动机 :
: 再几个月后我们家就要迎来三宝了
: (鞭小力点QQ，知道没钱还生3个...
: 被很多长辈同辈骂翻了，但我们夫妻都很用心爱...)
: 老大目前小一，不时地暗示想要拥有自己的房间
: 现况 :
: 自有一间在台北文山区二房 (屋龄介于10-20，实价约2000)
: 房贷还有 200 (可能要先清?)
: 购屋自备款约 1000
: 收入扣除开销还能负担的每月房贷约 5，预计 2% 30年
: 需求 :
: 大三或小四房加一车位，主建(不含阳)至少 26 ?
: 屋龄 < 20
: 邻近国中国小还行的学区
: 邻近台北文山 (主要长辈也住这区，互相照应或小孩接送方便)
: 这半年上网 (乐居、591、信义、永庆) 看了不少物件，也做了些功课
: 过滤了些条件，发现在台北文山能负担的物件真的不多 T_T
: (不过物件真的不多...)
: 请益 :
: 1. 先买后卖可行吗
: 邻近台北文山的区域，(含新店) 依据我的条件查
: 总价似乎都在 3500 - 4000 左右
: 即使条件较差的物件接近 3300
: 根据网络上查到的资料，用旧房增贷 + 自备款极限也 2500
: 似乎遥不可及对吗，还是说有方法 ><
: 2. 先卖后买 (注: 另一半、长辈都强烈不希望先卖后买)
: 要租房 + 二次搬家
: 好处是预算可以捏到约 4000，直接一次到位
: 3. 让老大转学、往新庄土城林口去看
: 4. 再忍2-3年，多存一点，运气好的话房价在下来一些
: 先谢谢网友了
我认真回答你一下
你自备款1000万
房屋市值2000万，剩余贷款200万
假设转增贷到8成
可以多出1400万现金
整笔重新做成一笔新的30年房贷，利率1.935%
每个月要偿还58621元
这样你有2400万现金
每个月五万，2%，30年
这样大概是贷款1350万
这样你购买的总价区间大概是3750万左右
只是不可以算这么刚好，会爆炸
因为你先买后卖，你原先房子腾空后，要利于出售，你绝对不要想出租
1.一来带租约的自住客根本不会想看，租客也可以不配合带看
2.就算有人出价大概率也是芭乐价
3.你还要承担租客衍伸的管理还有其他风险，你这间是要卖来当商品的，不是投资件
遇到租霸、遇到租客把房子搞一团糟怎么办？
还有，你一开始会缴两份贷款+新房子的管理费+交易成本
两份贷款就108621元/月，第二间房子对保前，你第一间没卖掉，没买卖契约书，银行算
你的收支比爆了第二间搞不好做不下来
第一间如果单纯增贷，200万购屋贷款还在，第二间宽限期基本上也废了
第一间如果转增贷做成周转金，还是你200万先清偿在增贷做成周转金
你还要花时间去做金流、做断点，因为增贷不能直接拿去购屋
何况出租也会遇到空窗期，如果出租空窗期长，你现金流负担很大
如果出租，你六年400万房地合一税免税额、重购退税全部废掉
完全不划算
我是建议你，先卖后买，谈回租，回租期间慢慢找物件
转增贷再买你会卡到很多问题
1.一开始现金流负担很大，一个月10万快11万，超出你负担的两倍
2.转增贷的周转金不能直接拿去购屋，你要花点功夫去做金流
3.你第二间对保前，你第一间没售出没拿到买卖契约书，收支比可能就炸了
4.出租偿贷最笨，你被租客检举，房地合一税优惠全部再见
先卖后买谈回租
你一开始就会取得2800万的资金（当然你要先申报房地合一税）
然后回租期间赶紧找物件，不一定要第一间交屋完毕再找，赶紧找
买卖合约书签完，买方贷款没问题就赶紧找
找一个靠谱的代书事务所+仲介，把买卖流程搞清楚
最好是能协调动支部分履保+回租
然后第二间交屋压晚一点，让第二间对保前，第一间的购屋贷款清偿掉，这样你又变回首
购
第二间又可以有宽限期
大概是这样