其实我对于这个政策最大的疑虑
还没有看人家提到
那就是寿险界的资金引入
很久以前的ceca大曾经说过
目前我们这些房地产投资客都是小打小闹
等到有一天，财团真的进入了那才是可怕
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虽然目前有建商 也有寿险业的集团兼做建商，例如国泰建设
但两者毕竟还是不能正式串联在一起
而且目前财政部对于寿险业的资金要投资房地产
是有比例限制的
我保险法第146条之2第1项规定：“保险业对不动产之投资，以所投资不动产即时利用并
有收益者为限；其投资总额，除自用不动产外，不得超过其资金30%。 但购买自用不动产
总额不得超过其业主权益之总额。” 换言之，保险公司对不动产之投资，除自用不动产
外，其投资总额可达公司可运用资金30%。
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所以寿险业虽然有玩房地产
据我所知道是一整栋的大楼商办出租居多。
如果不动产证券化证，通过
那不动产变成证券，寿险业就能够脱离法律对不动产投资的比例限制，
到时候以寿险业的庞大资金，
还有他们的企业化管理手段，
要玩房地产简直是可以飞上天，
到时候真的变成绝大多数的房地产都控制在企业手里，
买不起房的中产阶级跟薪水上班族，只能一直租房了。
为什么我会有这个疑虑呢？
是因为昨天刚好有一则新闻
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金管会透露，南山人寿9月底净值比已转为负0.59%，还有6家低于法定标准3%以下，分别
为保诚人寿1.5％、国泰人寿2.64％、三商美邦人寿2.1％、宏泰人寿2.2％、安联人寿1.1
3%、第一金人寿2.03％。
金管会主委黄天牧周一(10/3)赴立法院财政委员会接受媒体联访提到，寿险业净值9月再
跌，是受整体外在环境波动、即美国强烈升息，及适用会计政策选择上造成的影响，且外
在环境占大多数影响。
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这两则新闻的时机实在太巧妙了，
忍不住让我联想在一起
10月3号金管会发表消息
10月4号内政部就发表 不动产证券化的新闻。
看看花敬群发表的新闻内容，也有一些蛛丝马迹
1.花说：
未来不动产投资的经营模式，愈来愈有专业化整合的机会。
花敬群表示，都更危老整合团队如果迈向专业化，发展成一个行业，有点像基金投资讲的
天使基金一样，
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有什么团队比寿险业更会管理钱，资金更多，团队庞大？
2.花说：
后续希望跟金管会合作，推动不动产证券化。当不动产经营从个别迈向集体管理，
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直接指名金管会了！又是另一个巧合吗？
寿险业净值不足，
投资国外一直赔钱，本业保险又因为防疫险大跌，
很需要新的生财管道。
刚好，政府本来就不擅长管理房地产，这几年下来不管是公宅， 房价 ，还有包租代管，
都是弄得灰头土脸。
我猜测内部有声音提议，
房产管理不是公部门擅长，
那何不交给民间做？
寿险业跟政府本来就关系很好，
现在各取所须？
政策的方向
从花的内文，我做一些猜测
1.寿险业接手危老都更（因为这几年，小建商推动速度实在太慢），还有中古屋整合翻修
。
（寿险业会先成立转投资子公司，以免违法）
2.都更后的大楼由寿险业成立包租代管，只租不卖。
3.租金收入打包成reits
例如 新北租霸001
名下共新北市20间大楼 4000名租客
月租2万，年收9.6亿
每栋建筑成本5亿共100亿，摊提20年 每年 5亿
再扣除各种杂项支出 （利润抓3成2.7亿，人事费 1亿）
留0.8亿当作配息
发行每年配息4%的高股息reits
可以发行20亿股，共200万张股票
这样又可以募资，市场上又多了一个稳健投资产品，
跟0050一样，受到老年族群喜爱，纷纷投入退休金，
房市股市双双起飞，又掀起一股热潮呢！！！