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内文：
文／《大家房屋》企划研究室副理郎美囡
虽然危老最高时程容积奖励10％已于2020年5月9日到期，之后逐年递减，今年5月12日起
调降至4％，不过大台北地区都更响应依然热烈，尤其高房价地段，除了建商进入整合的
意愿较高之外，也是因为老屋屋主原区换屋难度越来越高。
第二季房地产市场开始降温，但房价并未因此向下修正，新案开价依然走高，中古屋价格
上升速度不如新案价格飙涨迅速，中古屋、新案价格差距越来越大。
以台北市为例，统计实价登录上半年成屋均价及预售屋均价，成屋约每坪75.8万元，预售
屋为109.6万元，预售屋比成屋足足高了44.6％，且北投、大同、内湖、松山及中山的预
售均价都高于成屋5成以上，老房子跟预售屋的价差会更大。
从房价面思考，老屋所有人要出售原有房屋，在同区域买新屋，需要多筹措购屋资金，以
台北市平均价差估算，假设原本老屋总价1千万元，买预售屋、新成屋要再多准备450万以
上的购屋金。
老屋与新屋价格落差大，让换屋族选择换到更低价的区域，甚至转换都市，台北市有不少
换屋人口因此移往新北市，甚至桃园市，故危老及都更提供了另一条可留在原地的出路。
而以建商的角度，政府为打房限制银行放款总额、限缩贷款条件，购地贷款降至5成，且
其中1成待动工后才拨款，建商的自备款比例大幅增加，确实踩中许多建商的痛点。
然而，依据“都市危险及老旧建筑物加速重建条例”（危老）第10-1条，以及“都市更新
条例”（都更）第72条，皆明订银行提供资金给参与危老或都更的土地、建物所有权人及
起造人、实施者等，不受银行法第72-2条放款限制，因此危老及都更可解套融资贷款的困
境，在营建成本上涨之际，不失为一条生路。
综观全台危老都更案，中南部的量体明显小于北部，因为中、南部房价差额不似北部大，
且重划区多、土地面积大，买方不用等待都更便有许多建案可选择，建商进入整合的意愿
低许多，然而在房价偏高的双北，容积奖励诱因大，危老及都更案可遍地开花，帮助老化
的城市新陈代谢，并提升居住安全，对于行动日渐不便，被困在公寓中的长者，有机会换
得一个宜居的空间。
心得：
中南部这波造成预售屋房价直接拉高
未来老屋改建的机率应该比以前大很多吧?
持有继承的老房子484要撑到建商来谈