我本来想说 随便嘴嘴 懒得回 但是有人来问看法 统一回一下
应该是我业内闲聊惯了 分析过程很多都脑补 没有呈现出来
读得人会有很多地方看不懂 这是我的锅
这篇是分析文 没有要说多空 而且跟首购无关
只适合把房地产当主业或副业的来闲聊
建议直接END 看结论
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首先先讨论资产定价模型
海外版一堆金融高手一直说要美10年债会看到四趴
这我一定之后掉到2%回去彻底打脸 对业界不够熟才会讲这种空话
美债4%有个3~5年全世界金融会变怎样 有实业在经营的 应该懂
目前美债还是在高点 利率也依然满高的
完美理论上 一个长期投资不动产的人
应该会在利率高的时候 持续研究市场并且升息末端购入
等待之后降息的大喷发
而且市中心 房租长期只涨不跌的特性 当你降息之后 金流就显得更为强大
有点像是 买到2412 PE ratio 15的好价位 降息之后价差+股利 double kill
当然 在这时候有银弹进场的 之前必须有清掉一下货
我从2021/7月 到现在总共处理掉4间 并且把房租全部调涨一轮
配合通膨议题 大家对涨房租不满但是能接受
一切的一切都是为了降温之后市场冷静下来进场购屋
早在2020年底吧 我就觉得市场开始有炒作跟买不到恐慌进场
不过才刚开始 还很安全
是因为到了有说要房地合一2.0 7月上路 我才开始逐渐出货
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回到微观来说 新竹状况短线由于年薪冲高 有点过热疑虑
但是仔细观察市场 刚需是情绪上的忍耐跟抗拒
实际上10年内大楼建案 移转数 低到悲哀的程度
我们可以得到结论 ""新竹现在想买房子得很多 愿意现在价格买的很少""
这点我想 多空都是认同的
自然而然 顺应市场需求 我就把目光放到租屋市场
这跟多空无关啊 就只是我本业就是不动产 顺着市场走啊 XD
很多人都觉得是洗地 带风向 壮胆 我快笑死
就只是分析市场 上来看看有没有同行 大家讨论 指点一下
简单来说 我估计租屋市场需求会强烈起来
而且配合现在的升息议题很多人应该不想进场 这时候才可以慢慢挑货选货
现在只担心一点 明年就降息....
通常 这种盘整期 短则3 5年 长到7 10年都有可能
硬要说 就是2014~2017 这一段
目前 就是多看 但是要等一下 随时滚动式调整
而且我上面讲得都是 投资型产品 而非一般三房 四房 首购 换屋 这种
挑4000万以上 让贷款成数少 风险自然压低 金流算一算 投报算一算 够了就手刀去抢
最后 这跟我乐观无关 每个行业都要学会度小月
卖冰的 冬天卖发跟夏天当然有差
科技业公司也有景气不好跟景气好操作方法
难道景气不好 就没事做? 或者直接转行?
事实上 景气不好才有更多事情要处理 而且精进自己技术的时候
乱买乱涨 什么都学不到 又很容易自我膨胀 要特别小心
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结论就是
短线新竹涨高(有点不合理) 但是持有者银弹充足拉回不易
本地居住需求强烈 又不爽短期让别人赚 所以房租之后有搞头
况且现在是升息循环 之后降息利润颇丰
就这样而已
房价部分不讨论 硬要我给答案 长线我依然看涨 就这样