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https://www.mirrormedia.mg/story/20220510fin006/
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成交量缩 、价钝化 全台房市反转现抛售潮
文｜林乔慧 摄影｜赖一银 林育纬 绘图｜米承鹤、林媛婷
过去2年，台湾房市旺到连建商都大喊看不懂，今年以来，房市却明显由旺转冷，不只交
易量缩减，全台卖压更是相当沉重，全台委售案件就多达28万笔，4个月爆增4成多。随着
美国升息、缩表，全球资金撤退，国内打房政策一波接一波，短期投资客急抛售，自住买
方也转趋观望。房市退潮，谁没穿裤子？业内一致认定过度炒作的蛋壳区将“率先垮台、
非常危险！”
“ 房市已经在反转了！量先价行，下半年一定会更惨。”在五都皆有房产，且十几年来
都长期持有的包租公颜博志笃定地说，他还透露：“我手头上物件超过一半在挂售，从2
年前开始狂卖，身边不管长、短期投资的朋友也一样，大家都急着出场。”
待售量攀升 卖压沉重
颜博志认为，台湾房价已来到历史高点，同时今年买气明显钝化，“房市已经涨到疯狂境
界，利率来到有史以来最低点，坦白说已经是强弩之末，很多地方涨不上去，就跟存股一
样，到一定满足点，再存下去也没意思。”
同时，供应量也是房市反转讯号，他举新北市为例：“光新庄就有50公顷头前重划区、10
0公顷副都心重划区，都还在开发，接着又有400公顷的塭仔圳要推出来，这些量会有多大
？”颜博志直言：“我不认为市场有这些需求，投资客再多也吃不下去。”
数字会说话，永庆、台屋、住商、中信等房仲公布的4月交易量，全都绿油油一片，下滑
幅度月减最多13％，比去年同期少了4.2至12％不等。
本刊再委请《乐屋网》统计各大线上售屋平台待售住宅，并剔除重复物件后发现，今年以
来，全台房屋待售量已从19.5万笔攀升到4月的28万笔，“4个月来增加了4成多，卖压确
实相当沉重。”乐屋网调研中心经理洪安怡说。
成交量变少，供给量变大，现在连成交天数都拉长，“过去一个案件丢到市场平均80几天
成交，今年以来拉长到约110天。”住商不动产企划研究室资深经理徐佳馨透露。
打房力道重 热钱撤退
这2年，全球大开资金派对，热钱涌向房市，全台各县市接连上演漏夜排队买房戏码，建
案还没公开就宣布完销，就连中古屋也动辄有数十组人同时抢房，如今盛况不再，多头房
市出现高点反转的迹象。
从国际上来看，美国宣布升息，加上缩表即将到来，力道比2017年还猛烈，逼得资金快速
从市场抽离，最先影响的是台股表现，也间接影响房市，“这波投入房市的很多是投机来
的资金，少年股神买房屡见不鲜，但现在资金大撤退，很多人钱卡在股市，要再进不动产
市场有难度。”徐佳馨说。
与此同时，高房价带来高民怨，年底县市首长选举在即，政府打房力道不会放缓，除了4
月行政院通过《平均地权条例》修正案，要禁预售屋换约、炒房罚5,000万元等措施外，
日前央行公布的理监事会议议事录摘要也显示，不排除再推出第五波房市信用管制。
种种因素，都让投资客、自住客的观望情绪升高，台经院研究员刘佩真就说：“利空因素
力道持续加大，短期内缺乏显著的成长动能。”政大地政系退休教授张金鹗也投书媒体指
出，不论是因大环境的乌俄战争、通膨压力、资金紧缩与疫情扩大，或是国内的升息及打
房措施，房市热潮已开始逐渐降温。
投客急脱手 涌抛售潮
“蛋壳区预售屋要赶快卖，不然一定死最惨！”预售屋卖的是未来价，也是房市的先行指
标，从建商、投资客到房仲，都向本刊点名它将成为房市第一个重灾区。
首先，是抛售潮涌现！本刊委请屋比房屋调查发现，去年底至今年4月，全台预售屋网络
委售量大增43％，逼近1.2万件。屋比房屋总经理叶国华表示，去年国内疫情趋缓后，预
售屋交易量增、卖压减，然而在今年政府主推预售屋禁转售修法下，卖压出笼，并以中南
部量体增加最多，“若修法通过，在新法上路前，预售屋转售卖压恐将出现一路攀升的状
况。”
敦璟开发不动产经纪人蔡鸿霖也说：“特别是4月行政院通过《平均地权条例》修正案后
，上门委售的预售案1个月就多3成。”
预售屋卖压大，除了整体房市趋冷，关键原因在其是过去房市禁红单后，短期获利的最佳
标的。在去年底政府抛出“预售屋禁换约”条款前，在各大转售平台可以发现，许多人花
少许签约金取得预售屋权利后，转手就加价1、200万元要卖，也真的有人愿意接手，投报
率动辄超过100％的案例比比皆是。
“这些人根本没打算交屋，也根本没能力交屋，手上有100万元就想跟人家投资房地产，
当然只能趁著禁换约条款上路前出场。”资深投客C先生透露，身边有亲友买下高雄左营
预售案，“好楼层、好户别，坪数30坪左右，一听到政府说要禁换约，紧张得要命，还好
上个月委托房仲加价10万元就卖掉了，到头来也是白忙一场。”
炒作蛋壳区 首当其冲
“就算原本打算交屋的，现在政府一直推信用管制，贷款成数变少，自备款计算机按一按
轧不过去的，当然也只能趁现在赶快脱手。”另名投资客S小姐则说：“我过去几年都投
资预售屋，但今年转趋保守，因为政策不明，加上信用管制，手头资金还是要抓紧。”
预售屋从加价200万元也有人抢着要，不到半年猪羊变色，开始出现平转甚至小亏出场的
案例，“特别是那种强调订签几十万元，交屋前付不到总价一成的案子，最多这种炒短线
的投机者。”C先生说，像这些建案，目前都有1成左右丢到市场待售，价格压得比代销还
低，“建商急着跟长期配合的投资客热线，请他们等建案完销后再卖，投客多半都会给面
子，甚至帮忙吃下小散户平转的案件。”
“接下来预售屋市场将有巨变，特别是没有产业、纯炒作的区域相当危险。”C先生点名
：“像高雄楠梓靠着台积电扩厂元素，却没有重大交通建设，离高铁有段距离的地方就很
危险；台南安平区，也是靠着台积电炒作，说有北外环道路，但根本是最外围的蛋壳区；
新竹竹东、芎林、新埔、湖口这些从竹北、关埔外溢的地方也不妙。”他指出：“这些区
域预售屋如果不赶紧出脱，之后一定很惨。”
中古屋溢价 纠纷频传
除此之外，数名市场人士同时点名台中也相当危险，原因就在于市场供给量实在太大，照
乐屋网统计，台中市待售物件达60,000多笔，居全台之冠，“房市反转明显讯号，就是推
案爆量、销售率下滑，台中已经在留校察看名单了。”在地业者也直言：“比如海线就是
虚涨，趁著房市好开高价，当市场热度退潮，就会急速下修价格。”
至于中古屋市场也受影响，正上演惨烈的贷款惊魂记，原因即在有太多投资客及屋主想卖
出历史新高价，房市荣景下，仍有不少自住客咬牙追价，未料，却发生银行鉴价与成交价
天差地远，导致贷款成数不足的纠纷频传。
“举例来说，成交价1,000万元创新高，但市场行情只有800万元，银行只愿意放贷800万
元的8成，买方自备款一下从200万元爆增到360万元，筹不到现金的只能认赔上百万元解
约，有越来越多自住客发现这件事，不愿再傻傻追价。”一名房仲业者摇著头说：“没有
成交，对仲介业是最伤的，接下来恐怕不大乐观。”这从各大房仲业者4月交易量就可看
出端倪。
事实上，不只是自住客、投资客，就连专买商办、旅馆的大咖投客也跟着缩手，即有专门
经营该市场的资产公司负责人透露：“现在投资客都不见了啊！我们公司也先关门休息。
”
房价未松动 高档震荡
但吊诡的是，房价却丝毫没有松动的迹象，仍然在高档中震荡。对此，中华民国不动产开
发公会理事长暨昌益建设董事长杨玉全，及南霸天、上扬国际暨清景麟建筑团队董事长林
聪麟都持同样看法：“交易量缩，价格不会降。”
杨玉全认为：“价格降不下来是因为成本不会降，房价会呈现僵持不下的局面，当然有些
涨太多的区域会修正，投资客变少、自住客成交速度较慢，这样反而好，大家冷静一下，
政府才不会一直打房。”
“现在确实大家会稍微观望，今年买卖移转栋数应会比去年少10％，房地产市场最大利空
是房价涨太快，我们认为政府抑制房价及投资客，中长期来说还是乐观看待。”林聪麟说
。
对于想买房的民众，长期观察房市的住展杂志研发长何世昌建议：“今年房市杂音一定很
多，但要看到房价下跌，恐怕还不是时候。唯一可确定的是，有自住需求的民众，或许可
以趁机捡便宜，特别是急着赶在《平均地权条例》上路前出场的预售屋案件。”
潮水退了才知道谁没穿裤子，台湾房市面临成交量缩、房价钝化，是否就此反转走入空头
，这个引起民怨的高房价议题，很快就能见真章。
https://i.imgur.com/OBuKcel.jpg
心得：
其实前年底买房并在此版发毕业文,之后就很少来这了
因看到此篇新闻分析得很好所以再来发文
也想看看大家的看法