你看这两间.
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预售屋转让,单坪开价30~31.
然后白天鹅这一个案子,建商第二次封盘,要盖好才卖.
他第一次封盘后解放卖价是多少??34~35.
so...你今天是建商好了,你会喜欢这种转单投资客吗..XD
至于为啥建商开卖34~35,投资客挂卖转让30~31还没被秒杀呢?
很简单...白天鹅第一手入手价多少??
我是开卖一段时间,散步的时候逛进去,看一看就买,还非第一时间的第一手价.
我买26.x...逼近27,你算27好了.
也就是说,今天这个投资客要转让,等同单坪你要+3万左右.补现金.
因此买一间850万的预售屋转让,买家要出大约160万现金买转单之后.
他还需要80万左右的现金才可以过户,因为到时候成屋你是用建商签约价成交.
所以他几乎要准备240万现金才买得动这一间...之后成屋还要做天花板,支付交屋款.
所以买家最后大概要准备300万现金.
靠邀你买850万的东西要准备300万现金....
各位也知道,买房子绝大多数人都是缺头期款,而不是贷款.
也因此,为啥投资客转让价格会还被压制在30~31....
就是因为买家现金吃太重了.
而如果你今天要转卖33...对方要准备380万现金,已经超过四成头期款...XD
因此投资客预售屋转让价格一值会因为现金问题而拉抬被压制.
(当然啦,他卖30还是会有人想买...例如我现在就又想把它买回来.
我本来杠杆就开不起来,用资产负债比去算只能贷款五成...
因此对我这种现金吃重很重的买家而言,这...不是问题.
所以如果赶得及这七月封尽前,某间房子卖掉,而这两间还没被买走.
我有可能会回头再吃一间白天鹅回来.
至于你问我,那我当时那间为啥要卖....阿靠妖我卖掉的时候,台积电又没说要来.XD
但毕竟我们这种投资客是极少数...而且现金大的通常现金调整速度也慢很多.
所以他必然会卖很久...耐心等我们这种买家出现
至于大多数中短期投资客,除了投资客人数本来就不多,而当中杠杆开很低的投资客更少.
不开杠杆,每天买房子都现金买,还可以一直买的投资客...恩.....
有拉,外面黑钱赚很大,拿房子来parking资金或是洗资产洗钱的...XD
他本业是赚黑钱的拉...你当她是炒房为生??)
这样最不爽的必然是建商.
因为建商想往上拉价...而建商的买家不受这个限制...
但是买家会拿转单跟建商靠杯...造成建商不好处理.
因此...建商必然支持预售屋转让被封尽...XD
至于为啥有些建商会期待可以平转,通常是大坪数或是他的客户投机性太高.
因此不能平转后面可能会有违约问题....之后会产生很麻烦的纠纷.
(尤其豪宅很多都还在做ab约,逼紧了投资客把ab约事件曝光,两边抱着一起死)
(毕竟以201x年的历史来看,当断头的时候,有投资客单一比的损失是8位数.
例如某被国泰没收订金的苦主
损失八位数...那投资客当然跟你拼了...被关也没关系...
另外,记得陈某的故事吗??..靠温莎堡传说赚了一两亿,又因为国王系列亏了一两亿.)
但是对大多数平稳经营的建商而言,最好就是封尽光光..XD
这样国扬才可以农16拉到成交6字头,城杨才可以美术馆拼成交6字头.
它们超赌烂这些转单的在破坏市场行情...
你在那边转30,他是要怎样卖6字头??
至于你说,不能转单让他们卖量大幅被压缩??
阿靠邀,他土地取得成本那么低,土地赚到翻过去.
因此他卖一间拉抬上去的"纯利"可以抵之前卖以前的五六间以上.
(你想,以他的土地成本来讲,大涨之前他可能才要卖25,现在要卖50...
卖25的时候利润你抓25%=一坪才赚6万,现在卖50是赚31万...5倍好吗
更何况小道消息说他要卖5x~6x...想要见六)
那他会怕量缩??
你知道建商在靠杯什么成本大涨卖都不赚钱的会计算法是怎样吗..XD
算法是"土地用现在行情"去算.....
也就是他以现在最新的地价去当基准算他的利润...
而不是她土地取得成本去计算利润.
干...这两个算法差超多....
建商在玩会计帐上的数字"名称"游戏...骗你们不懂..XD
但实际上你去看,阿她土地取得多少钱啊....
如果用他土地取得成本去算,他又是利润多少?
阿建商又哪一天会用他土地取得成本在计算会计帐上的获利...颗颗~~~
(当然他会透过什么共同持有,或是股东/老板持有去闪避这一笔会计帐的计算基础)
因此...你们不要在作梦建商的OOXX...
也许小建商可能会很靠杯的惨惨兮兮.
但...大建商的算盘会是另外一种打法.
(这也是,要跳出来当建商最好的时候是大跌的时候..
因为这时候小建商死伤惨重,大建商没死也被套满手.
你捧现金切入....天下之大任你翱翔.
更不论大建商被套那么重,他们会用尽一切办法凹回来...
而你搭顺风车就好...
so...要是哪天台湾不动产大跌...我就会有跳出来当建商的可能性.
但只要不大跌...就不会想当建商
做任何投资...切入点都十分重要)
最后讲一下预售屋.
预售屋的优势是什么?
1.杠杆极高...只要10%的订金就可以玩.
2.交易简单...就转让而已,不会有什么瑕疵担保,要等对保过户,要等贷款,要等两个月.
3.不绑名下一户...不拉扯自己的持有间数,税金.
4.不绑贷款...开杠杆对自己的贷款额度完全没影响.
5.尊贵不凡...买新屋的时候,会瞧不起中古屋和老屋...颗颗~~
然后预售屋的风险是什么.
1.你是最早涨也是最早停涨的东西...你是先锋,前面的路怎样走你是拿肉身去开路.
然后要跌你一定先跌,并且会跌最多...
(中古屋就是...你去闯出一片天之后,中古屋在后面乐呵呵的跟着数钞票.
然后,天塌下来你先死..中古屋还可以慢慢跑压不到他
而预售屋,只要一转跌,你根本没时间跑...你就直接转被套...完全没时间跑喔)
2.难卖...理由就是买家现金要准备太多...或是风向一改变你受影响就超大,因为你先死.
(这也是为啥风向一转,你完全没时间跑的主因..因为你难卖...一转就变完全卖不掉
当然以上是指你买到最新的预售屋..如果你预售屋买得很早价格很低,那自然有空间)
3.政策最爱打压...打压的标的就是"你上面除了尊贵不凡以外的所有优势"
(你看,政府这段时间打压预售屋,是不是打交易,打税金...)
(所以你本来倚仗的优势,会无预警的被政策给封尽掉....你如果没做好准备,你就冏大
例如你本来以为卖三年一定卖得掉因为涨幅很可观..所以买超过自己能力的房子.
但是突然间,七月开始被封尽不准转让
那到时候,就算外面涨再大,你过户不了,你一样要科科
看看国泰事件,2018年被断头吃掉1500万的订金...而他如果凹到2020年就发大财了
因此玩预售屋通常都要有应付,优势被封尽的能力...
不然...你只是个赌徒,你不是投资人)
预售屋还是可以玩的.
但..请先阅读风险说明书.
当你对风险都有后手可以应付的时候.
那你自然可以爽爽的享受它的优势.
例如,大涨第一年你就进场.
那风险1和风险2都不是你的问题.
例如你预售屋只是你投资配置的一部分,有问题你怎样都可以硬从其他方面周转过来支援.
(就算要支付一点代价也没关系,代价当作风险成本)
那风险2和风险3你就不怕.
而在你可以承担风险的情况下,你自然可以爽爽的享受预售屋的优势部分.
不过实际上,预售屋投资客,赌徒还是非常的多.
喔,正确来讲,投资市场的赌徒都特别的多.
(我们这种玩稳赚的,常常会觉得跟很多投资人格格不入...XD....)
因此,预售屋市场才长期都是不安定筹码最多的地方.
也是造成回档最严重的因子.
(详细请参考帅过头竹南大浦事件)
(听说有人买20间后面完全无法过户....你以为你在买CD-PRO2喔...靠妖)
因此这次提封尽,把这些赌徒关厕所..
对我们其他投资人,有最大利益解...包含建商,包含政府...XD
另外,不动产投资集团投资老师很爱带买预售屋.
主因之一是因为,中古屋"老师"很难赚..
帅过头其实有很多钱很难收,例如赚钱不给帅过头能上法院告吗?
或是房子买了,故意找借口做装修施工浮报成本来削减利润,或是故意处分掉房子等等.
(你说他违约处理投资房...XD...你觉得法官会判你胜诉吗?..
房子是他名下的耶,他有所有权)
另外像方耀庆,你看他做中古屋越做越没声音...除了下面干部各自为政外,很多都单飞.
王派宏做到下面人嫌麻烦又赚得慢结果跑去走私黄金..
哀...中古屋,集团和老师很难操作的拉....
(是指站在集团或是老师的立场要赚钱的话)
最大原因就是因为...集团和老师无法取得"法律上"的保障.
(所以钱很难要)
你跟学员的签约大多内容都不具有法律效力...XD
反观带会员去买预售屋,至少第一时间可以赚介绍费.
(有些建商直接转案子给投资集团包,15%的管销成本折给集团首脑...你看多少钱)
而转卖又简单又快速拿钱也容易...所以只要垄断出售的管道(要求专约)就吃定学员.
另外,预售屋买卖简单,学员容易上勾...中古屋麻烦很多学员嫌麻烦就不玩.
之外,大饼很好画...你看三重某某现在都要卖80,我二重怎样也值75....
最后...预售屋是领头冲的,所以只要前面涨很凶,就可以拿来类推说今天这个也会涨很凶.
所以集团会在大涨第二年开始浮出水面,第三第四年则是气焰最旺的时候...搭顺风车..
so....很多投资客买预售屋的事件,也都是集团或老师搞出来的...XD
当然,集团或老师,它们在之后预售屋不要说回档,光停滞后,就开始要处理一大堆纠纷.
至于如果回档的话...通常枪都会亮出来..
(实际上有很多小集团衍伸的暴力事件....只是新闻都没讲得很清楚各位没注意到而已)
毕竟这牵扯都是百万起跳的事情...这可是不小的一笔数字....
人家债务纠纷,几万几十万都可以亮枪,妳几百万不开个几枪有符合比例原则吗..XD
so....有没有发现,通常投资集团寿命都没很久..
因为...赚钱的时候都还没事,当赔钱的时候...大家就来拿命火拼.
不过话又说回来.
我今天会说这种,投资阿我们都要规避风险,要稳赚为上的话.
是因为我爽爽的稳稳地赚就够了..
但.如果..
你今天如果真白手起家,什么都没有,又不想人生平平淡淡的过,想要轰轰烈烈的闯一番.
因此你要拿命去赌...
不但杠杆狂开,还想成为不动产老师带会员发大财..
这....就是你的算盘....我也不认为这种算盘有什么问题..XD
你只要知道你在做什么,以及你可能将来要面对的是什么就好了.
你的人生...会很刺激的优~~~~