我在买房的过程中才发现，原来有许多人看不懂平面图，或是无法光从看平面图就能判断
其他的讯息（例如通风、采光、动线、空间比例等），只从代销口中介绍，或是只参观样
品屋就决定，这样很可能花了大半辈子积蓄，结果只得到不如预想的房子，让买预售屋变
成一种赌注。因此发表一些我在设计实务过程中所获得的经验与看法，希望对还没成家的
人有所帮助。
先看看范例的全区配置图：https://i.imgur.com/8E3Uaoe.png 图片取自：乐居网
上面的配置图是2019年桃园青埔超夯的建案，25坪三房的类似房型（红色虚线框起来的那
几户）广告一出小坪数立即被秒杀。也是这篇文章要分析的单元。
这个房型如此热络的原因在于，一般“正三房”在公设比33%的时候，销售坪（*注）大约
是34坪上下（不含车位）。假设该地区1坪23万，同样是三房，价差约两百万......价差
相当大，也意味着生活空间较小，但各人需求有所不同，不可一概而论。接下来聊聊这个
热门的房型平面。
这个建案规划两幢两栋地下3层、地上13层7并的规模。一般来说有这样的规模公设比就不
会太低；第一是地下室有3层楼，停车效益若不够好大公设的面积会变多，每户需分摊的
坪数也就跟着变多。
第二个原因是超过10楼的情况下，一层七户的面积已达到必须依法设置排烟室（黑色虚线
框起处）。小公设会比不需要设置排烟室的案件要多出面积。
下图是与25坪单元类似的单元平面图：https://i.imgur.com/Yn8iDNd.jpg 图片取自：代
销广告
先推算一下平面图的室内空间大小，假设公设比33%（乐居网数据），那么室内的计算公
式即“室内+阳台+雨遮=25坪*67%=16.75坪”。依照图片比例扣掉阳台和雨遮，室内大约
是14坪。
空间上第一个优点大概就是这么小的空间硬是生出了三个房间，而且室内没有坪数被柱子
吃掉。但缺点也是为了生出三个房间而牺牲掉其他空间。比如客厅不采光（该空间没有开
窗，习惯上就称无采光）且狭小，这类单面采光的小坪数房型通常会牺牲客厅采光来换取
多一个房间。
第二，两个次卧室的床位必须靠墙，单人床还好，双人床真的要睡两个人的话，睡内侧的
人必须飞扑到内侧（如下图），半夜上厕所可能干扰到外侧的人；另外衣柜贴着床尾放，
使用上颇不方便；最小的卧室没有采光，依平面图的开窗来看，光线也漫射不到最小的次
卧室。在有一个房间没有采光的情况下，通常销售习惯应称为2+1房。这案子若真的三个
房间都作为卧室的话，想必得实行相当的断舍离，否则若加上收纳的规划，生活空间应该
感到有些侷促。
https://i.imgur.com/OUD8aP6.jpg 图片取自：增田奏＜住宅设计解剖学＞
第三，虽然用餐桌代替中岛的开放式厨房，赏屋逛样品屋时也绝对会是个亮点，看看下面
样品屋的照片，非常吸引人吧！“一开门就看见大片落地窗的通透感，这么小的坪数竟然
放得下大餐桌，而且餐桌也可当中岛用，非常有巧思、设计得非常棒！”如果我是代销一
定大推这个亮点。但我相信，实际使用上应该会感到困扰。
https://i.imgur.com/oFlmMj0.jpg 图片取自：YAHOO房地产
首先餐桌与厨具之间的宽度有些窄小（单元平面图上的W）。通常厨具的深度是60公分，
依厨具的深度比例来看，W应只有75公分，算是符合最小的使用尺度。但要使用瓦斯炉或
水槽时长凳必须收进桌下（不能放有椅背的餐椅，无法全部收进桌下W宽度不足75公分更
不舒服）。因此两个机能其实无法同时使用。
而且通常餐桌高度不会超过75公分（参考下图），因此充当中岛低了点，稍微长点的作业
时间便感到腰酸，因此只能作为暂时配膳、置物的平台。
https://i.imgur.com/6PGdinp.jpeg
图片取自：增田奏＜住宅设计解剖学＞
回到单元平面图，通往工作阳台的动线过于窄小，首先冰箱前的那张餐椅就是个大阻碍，
而宽度Ww与W差了一个内墙厚的尺寸，推断Ww大概只有65~70公分，而且做为用餐的位置有
些局促。假若多人用餐，坐在靠阳台处的座位的人必须越过两个人才能前往厕所，但Ww只
有65~70公分，说不定较外侧的两人还得离席先让内侧的人走出来......；再者工作阳台
的落地窗，虽然整片的落地窗令空间视觉感很好，但落地窗的宽度如图片上标示的A，对
开的落地窗实际能进出的宽度是A/2，而餐桌又靠在阳台进出处，真正实际上能通过的宽
度只有B。依照W有75公分的比例，那B大概不到60公分吧。相信洗衣、晾衣、提着篮子进
出应该会火大；若将餐桌往客厅移，留出一些进出阳台的走道空间，冰箱可能会打不开（
看平面图是已经无法完全打开了），冰箱也不能挑太大的，要先考虑好冰箱规格。在需要
客厅的情况下，大概就只能改放更小、更窄的餐桌或便餐台来解决动线问题。
我对这个厨房、餐厅、阳台很有意见是因为这房型的卖相很好，但光只是看平面图或逛样
品屋很容易忽略这些细节。
最后，一层多户又小坪数的情况下，除了边间以外，单面采光是必然的，这种配置通常卫
浴没有采光、通风。其实在设计实务上，入口与采光面几乎就已决定平面的命运。但还是
回归到“各人需求有所不同”。不可一概而论。想要看懂平面格局最简单的方法就是循着
动线，依照自己的习惯，思考与模拟每个空间的机能。如此一来，即使是预售屋，也能事
先做好功课看房，不用被广告或代销牵着走。
下次延续这个案例的平面，分析一下如何光看平面就能判断采光与通风。
*注：销售坪目前通常指的是含公设的坪数。

好文推！

推好文

英伦花园XD

好文

2018年1月后所申请的建照，雨遮是不计坪的

样品屋家俱的尺寸也是缩小版

其实就回归主建物坪数，不要被几房给遮眼就好。

红色那个不就发哥的烂格局也能秒杀还有一个暗房跟本是两房格局怎会能去跟市面上主流三房比

一般来说正三房，是指主建物至少25坪以上不包含阳台、雨遮、公设，至少室内实坪25以上。为什么到这篇变成34坪不含车位XD预售屋进去，就直接问公设、户数

有感

喜欢的格局，主建物、阳台，坪数多少就好

我租过B5

推好文，最近在学习装潢的事，你提的都是很关键的细节

亚昕也是这种格局

亚昕就发哥子公司啊

阿就发哥系啊

穷人还想买什么好房？

房板唾弃的发哥格局实际上接受度很高

今天要是资金足够 这些都不会是问题了

推

还好吧 你们去看A7那些家具图

好文推

销售上多一房就是大优势，除非自住不打算转手，尽可能不要把小三房改成大两房，即使动线更好更宽敞，大建商就是懂市场偏好

去租屋，然后同时间去看房，就知道自己可以怎么取舍，什么图都会认真去看

两房室内16坪都嫌太小了，隔出三房一间不到3坪，什么胶囊格局

当然，你有钱怎么买怎么爽都可以，我没钱我就会如何妥协

而且工作阳台衣服挂上之后，室内采光会直接悲剧

我租的房子比发哥还烂，什么煞都有，但夫妻同心，再困难为了小孩有地方住，管他什么煞，当然我现在已经不租房，但能理解便宜治百病的房子

推

买到赚到距升的建案在青埔听说都是用抢的

不要小看穷人，只要愿意醒过来，也可以加入小小小小小有钱人行列，但不醒活该4好。

好专业 推

公设比一定要看车位大小，不然会被骗

什么 这25坪是虚坪三房？？

你真优质，比版上多空吵架废文好多了

这种三明治就是单面采光啊

钜升是新润分出来的吧 代销一直说他们用料比新润好

推用心

好文

推好人！

专业推

推

d大...发哥子公司是润隆吧...亚昕好像没什么关系哦

推

长知识推

推推

感谢分享

推

鲁姨我前几天在骂60%台湾新屋鸽子笼格局烂，被呛到爆QQ

底层人有80%，用数学算一下有多少人

暗厕

推知识

推好人

推，很多细节

感谢分享

推 谢谢分享

推

推

如果以新房为目标 多看点样品屋 亲自操作一遍日常起居等等动作，就会发现很多不人性的缺点跟样品屋的陷阱

推

这建商体系的建案 2+1房格局几乎复制贴上 江子翠的也是

推推推

有内容给推

正三房的定义建议去看看，普罗大众的认知另外你说的销售坪数，应该就是权状不含车位34坪*0.67=22.78，再扣掉阳台怎样都不会称“正三房”。

推好闻

分析得很清楚