我在买房的过程中才发现，原来有许多人看不懂平面图，或是无法光从看平面图就能判断
其他的讯息（例如通风、采光、动线、空间比例等），只从代销口中介绍，或是只参观样
品屋就决定，这样很可能花了大半辈子积蓄，结果只得到不如预想的房子，让买预售屋变
成一种赌注。因此发表一些我在设计实务过程中所获得的经验与看法，希望对还没成家的
人有所帮助。
先看看范例的全区配置图：https://i.imgur.com/8E3Uaoe.png 图片取自：乐居网
上面的配置图是2019年桃园青埔超夯的建案，25坪三房的类似房型（红色虚线框起来的那
几户）广告一出小坪数立即被秒杀。也是这篇文章要分析的单元。
这个房型如此热络的原因在于，一般“正三房”在公设比33%的时候，销售坪（*注）大约
是34坪上下（不含车位）。假设该地区1坪23万，同样是三房，价差约两百万......价差
相当大，也意味着生活空间较小，但各人需求有所不同，不可一概而论。接下来聊聊这个
热门的房型平面。
这个建案规划两幢两栋地下3层、地上13层7并的规模。一般来说有这样的规模公设比就不
会太低；第一是地下室有3层楼，停车效益若不够好大公设的面积会变多，每户需分摊的
坪数也就跟着变多。
第二个原因是超过10楼的情况下，一层七户的面积已达到必须依法设置排烟室（黑色虚线
框起处）。小公设会比不需要设置排烟室的案件要多出面积。
下图是与25坪单元类似的单元平面图：https://i.imgur.com/Yn8iDNd.jpg 图片取自：代
销广告
先推算一下平面图的室内空间大小，假设公设比33%（乐居网数据），那么室内的计算公
式即“室内+阳台+雨遮=25坪*67%=16.75坪”。依照图片比例扣掉阳台和雨遮，室内大约
是14坪。
空间上第一个优点大概就是这么小的空间硬是生出了三个房间，而且室内没有坪数被柱子
吃掉。但缺点也是为了生出三个房间而牺牲掉其他空间。比如客厅不采光（该空间没有开
窗，习惯上就称无采光）且狭小，这类单面采光的小坪数房型通常会牺牲客厅采光来换取
多一个房间。
第二，两个次卧室的床位必须靠墙，单人床还好，双人床真的要睡两个人的话，睡内侧的
人必须飞扑到内侧（如下图），半夜上厕所可能干扰到外侧的人；另外衣柜贴着床尾放，
使用上颇不方便；最小的卧室没有采光，依平面图的开窗来看，光线也漫射不到最小的次
卧室。在有一个房间没有采光的情况下，通常销售习惯应称为2+1房。这案子若真的三个
房间都作为卧室的话，想必得实行相当的断舍离，否则若加上收纳的规划，生活空间应该
感到有些侷促。
https://i.imgur.com/OUD8aP6.jpg 图片取自：增田奏＜住宅设计解剖学＞
第三，虽然用餐桌代替中岛的开放式厨房，赏屋逛样品屋时也绝对会是个亮点，看看下面
样品屋的照片，非常吸引人吧！“一开门就看见大片落地窗的通透感，这么小的坪数竟然
放得下大餐桌，而且餐桌也可当中岛用，非常有巧思、设计得非常棒！”如果我是代销一
定大推这个亮点。但我相信，实际使用上应该会感到困扰。
https://i.imgur.com/oFlmMj0.jpg 图片取自：YAHOO房地产
首先餐桌与厨具之间的宽度有些窄小（单元平面图上的W）。通常厨具的深度是60公分，
依厨具的深度比例来看，W应只有75公分，算是符合最小的使用尺度。但要使用瓦斯炉或
水槽时长凳必须收进桌下（不能放有椅背的餐椅，无法全部收进桌下W宽度不足75公分更
不舒服）。因此两个机能其实无法同时使用。
而且通常餐桌高度不会超过75公分（参考下图），因此充当中岛低了点，稍微长点的作业
时间便感到腰酸，因此只能作为暂时配膳、置物的平台。
https://i.imgur.com/6PGdinp.jpeg
图片取自：增田奏＜住宅设计解剖学＞
回到单元平面图，通往工作阳台的动线过于窄小，首先冰箱前的那张餐椅就是个大阻碍，
而宽度Ww与W差了一个内墙厚的尺寸，推断Ww大概只有65~70公分，而且做为用餐的位置有
些局促。假若多人用餐，坐在靠阳台处的座位的人必须越过两个人才能前往厕所，但Ww只
有65~70公分，说不定较外侧的两人还得离席先让内侧的人走出来......；再者工作阳台
的落地窗，虽然整片的落地窗令空间视觉感很好，但落地窗的宽度如图片上标示的A，对
开的落地窗实际能进出的宽度是A/2，而餐桌又靠在阳台进出处，真正实际上能通过的宽
度只有B。依照W有75公分的比例，那B大概不到60公分吧。相信洗衣、晾衣、提着篮子进
出应该会火大；若将餐桌往客厅移，留出一些进出阳台的走道空间，冰箱可能会打不开（
看平面图是已经无法完全打开了），冰箱也不能挑太大的，要先考虑好冰箱规格。在需要
客厅的情况下，大概就只能改放更小、更窄的餐桌或便餐台来解决动线问题。
我对这个厨房、餐厅、阳台很有意见是因为这房型的卖相很好，但光只是看平面图或逛样
品屋很容易忽略这些细节。
最后，一层多户又小坪数的情况下，除了边间以外，单面采光是必然的，这种配置通常卫
浴没有采光、通风。其实在设计实务上，入口与采光面几乎就已决定平面的命运。但还是
回归到“各人需求有所不同”。不可一概而论。想要看懂平面格局最简单的方法就是循着
动线，依照自己的习惯，思考与模拟每个空间的机能。如此一来，即使是预售屋，也能事
先做好功课看房，不用被广告或代销牵着走。
下次延续这个案例的平面，分析一下如何光看平面就能判断采光与通风。
*注：销售坪目前通常指的是含公设的坪数。