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https://www.appledaily.com.tw/property/20220131/OTJAGWLYOJHFNLBZKXVFILKFT4/
内文：
不到1年新屋房价从2字头跳涨到4字头，该现象就在台积电去年传闻将在高雄设厂，导致
豪宅指标区高雄美术馆特区发生，而当新屋房价不断向上，象征著中古屋房价跟着上扬，
首购族被驱离美术馆已成趋势。专家分析，过去美术馆仅有面公园首排豪宅有机会成交4
字头，如今已来到全面4字头行情，甚至还出现单坪65万元成交价，而美术馆属高雄房市
指标，其他区域也跟着同步上涨。
26日高雄指标代销兴联诚建筑举办尾牙，并公布公司成立至今从2018年起至2021年历年承
接案量，从首年70亿元、次年100亿元、第三年150亿元到2021年200亿元(含自建自售)，
接案总销年年创新高，而今年将有高达383亿元总计12场自建或代销案，当中备受市场瞩
目为去年第4季，公司以每坪138万元购入美术馆北段占地671.72坪住5用地，单案总销50
亿元预计在今年第4季推出。
针对去年以超过9亿元购入美术馆精华地，兴联诚建筑团队总经理周惠宾指出，该案位于
美明路将规划地上30楼、地下6楼制震大楼，坪数属60~75坪换屋宅，受地价不断飙涨与营
建成本提高，目前推估房价成交价将坐四望五，而针对公司代销事业体则有承接永信集团
苓雅、三民、凤山、左营、楠梓等7场建案，另公司也首次向北台湾接案且已承接到桃园
杨梅大楼“宜诚阿丽拉”。
高雄房屋市场调查协会理事长廖致杰指出，去年上半年美术馆如“美术白天鹅”还有机会
以2字头购入，如今建案全面上扬到3字头单坪落在33~36万元，在台积电带动北高雄房市
下，美术馆特区今年推案新屋都将挑战4字头行情，甚至5字头房价，据了解高雄豪宅指标
建商皇苑建设推出面马卡绿园道景观宅“御皇苑”已出现单坪成交65万元纪录，美术馆已
成房价跳涨最多区域。
去年太普建设推出位于南美术馆大楼成屋案“美术君御”，依据《乐居网》显示每坪均价
落在33万元，但中高楼层均价已达38万元甚至最高突破4字头房价！ 《苹果新闻网》依高
市地政局公布数据统计，美术馆特区近年屋龄0~2年新屋，从2020年下半年单坪29万元至
2021年下半年已来到近32万元，而目前市场预售屋成交单价普遍站上单坪33~36万元，而
今年尚未推出个案如城扬美东六案、仰德南三案均将挑战站稳4字头成交价目标，美术馆
特区出现去年上半年新屋房价成交2字头，今年下半年房价跳涨到4字头，廖致杰分析，过
去4字头多为景观宅，如今新屋全面都将挑战4字头，对高雄首购族而言已无力负担。（叶
家铭／高雄报导）
心得：
高雄美术馆沉淀了那么多年
夸张跳空的幅度真领人羡慕

新湾区才是未来

好了啦 新湾区最棒棒了

桃子园都要3字头了...

新湾区才是未来，有交通建设也有重大公共建设土地还一堆

生活环境不值，福原爱都住不下去逃回日本了

问题新湾区的住宅地很少我还是觉得美术馆不如农16 不过农16也没什么地了

狮甲站那边真的东西好多...全都放这边了吧...

中古套房涨幅30%

新湾区要下一波65重划区+205兵工厂的话题.上一波其实也是新弯区...所以上一波,新弯曲价格比北高当时的王者农16还高.这一波主要是台积电话题,所以北高是主角.

美术馆还很多地，旁边还有中都

美术馆是2014~2015左右开始停滞...2019开始有动的迹象.农16则是最近被轻轨害得很惨..XD大顺路炸掉后,车子乱串于其他道路.所以这一波农16相对美术馆就弱掉了.外加土地太少,所以建商农16买的广告很少.重大建设,话题等等...都只是给炒作找理由.但是本质是炒做...大涨带头炒作是建商.建商要有推案他才炒做...没推案的地方他不会炒做.因此建商推案会决定这段时间哪个区域炒作最凶.话题或重大建设没人炒做,那半点用都没有.自住户卖房子,他就只有他家那一间,他无法炒作和制造热度.所以在布局中期要很注意这一点...不要无脑追重大建设.没有炒作没有大喷....而建商要推案..必然要有土地,所以土地是炒做的燃料.前不久高雄不是有新闻,全台湾涨幅最高是高雄前金区..XD理由是,爱河沿岸的建案价格狂拉起前金区成交价的关系.但这个新闻...你说跟建商有没有关系..XD可是实际上你看前金区的中古屋,涨幅可是不如北高.光爱河旁的天河,居然1x年屋可以买到一字头.https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10506011.htmso...中古屋成交量比较低,新建案又因为有河景所以超贵.造成整个前金区平均成交价成了全国第一.但这种情况出了新闻...这跟建商给资料为新闻会有一定的关系.然后全天下就注意到前金区..XD因此真实市场,建商是很重要的影响因子.影响力远远远超过重大建设.超过薪资,超过产业..而且炒上去就炒上去,他又不容易下来..不动产僵固性的关系.更不用说有规模的建商炒作都有步调.

天河是之前有政治人物跳下去的新闻影响吧

例如为啥先炒高雄大学,因为之后桥头新市镇价格可以往上跳.所以先养桥头新市镇,先联合炒高雄大学(这也是市府的意思)因此你以中长期来看.炒作的步调,除了市府是老大外,主要打手依然是建商在主导.跳下去其实影响还好,天河价格都要跟皇家贵宾差不多了.https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10596314.htm皇家贵宾可是发生水塔内自杀,尸体泡水塔,全栋喝尸水案.结果它24年屋的价格要凌驾19年的天河.当然跟皇家贵宾在新弯曲影响范围内有关.不过这一波,新弯曲都没啥推案.滨海,世界心,和陆御邸都是两三年前推的.其他都在养地.因此这一波新弯区很低调...建商都没施力.而目前看来最快的应该是特贸三推案..

ceca大觉得美术馆上看多少

特贸三因为是OT,外加一次三个建商,规模又很大.所以特贸三会是新弯曲暴冲的关键..目前无法判断高点在哪.这是世界性事件...只能走一步看一步.这次疫情只是一部分,主要是中美经贸战争.两边都在印钞票对轰...谁知道它们要打成哪样.以前各种战争会造成通缩.这次的战争会造成大通膨..XD..所以要有心理准备.新时代的战争.两边利用通膨,除了安内(去债务化,稳地企业例如波音.重建经济,例如搞定恒大债务事件.也是壤外..例如扩张产业电动车元宇宙.整顿自己内部产业经济,对外扩张市场..全都是靠通膨去竞争.所以无法判断要长到哪里.

c大 所以现在追台积电话题买北高 要买空地多 推案多的地方吗?

中期以内一定追着话题跑.你才放三五年,三五年对不动产时间太短.因此你必然追着炒做..千万不要追基本面上升..XD基本面反应都是十年起跳...那个是长期在布局的.你没要放20年...尽量优先追话题.而话题必然建商主导渲染...所以建商要狂推案的地方.例如这两年都在推高雄大学,你追桥头新市镇不一定比较强.你看到建商在桥头新市镇连续开三个案,你在过去都来的及.

狮甲那边面海的都5字头了...之后特贸三7字头。这风险报酬都还算不小...层峰客群吧兴富发、国扬、国城。恩...

看好高雄价格超过台中

天河建商真的不知在想啥...浪费位置了

美国都要升息缩表了 短期钱一定会回收一些的 房地产大概要进入持稳时期了

缩表并没有回收.缩表示扩张减少.例如本来每年要多借1000出去,缩表变成900.但还是借出去,所以还是在印...是印的量变少.他要QE退场才叫停止继续宽松(或说印钞票)目前缩表嘴砲说法QE要退场也要三年.更何况实际会不会缩得更慢就要看中美之间状况怎样.今天要是没有一个中国在那边跟美国竞争.美国自然可以提早停止QE.但问题是有中国在那边,你太早停止QE.你企业压力很大,企业手上没钱,全球市场扩张就不够强势.因此...今天不是美国一个人在搞..中美的经贸战争造成整个局面完全无法预测.任呵一个参考数据都会失真.因为...现在在打仗..XD换作2000年那时候美国一家独大没有人竞争的营他.可能QE规模都会有限,很多公司让他们倒闭之后重建就好.但2008以后,中国壮大m造成美国无法采取这种自然淘汰法.所以才诞生了QE....拿人民的钱来打仗..而且,你想,这次美国的方向,元宇宙就算了还有电动车.电动车代表什么??...美国要把日本和德国的汽车产业抢到手上.也就是中美经贸战争,美国拿日本和德国当祭品...而汽车市场很大,所以...还需要很多很多的钱.不然怎样把日本和德国的市场全都抢到手上去?而他要很多很多的钱,那...股价不能太低,企业资金不能太少.不然你一懈怠,德国和日本车的电动车又燃烧起来.那...就抢不了多少市场了.

没差 有的是时间 看这波能炒到什么时候

至于元宇宙,目前中国没得打..XD...

所以只要中美双强鼎立 美国就会无限使用QE大法吗?

问题应该是...元宇宙本质上到底可以创造多大的产值是问号.中美目前看来是要等某个人自己内部炸掉..不然两边竞争还看不到尽头在哪.

高雄人发大财了

收 都收 湾区附近的中古屋其实报酬率还满大的

恩，目前Fed的声明是暗示债券到期不再投入而非直接抛售。所以这是比较温和的紧缩政策。只是让膨胀的速度减缓

主要是,现在变成政府推基础建设...换方式印钞票.中国这次基础建设已经规划了10兆人民币规模.美国才刚过1.2兆美元.美国必然还会加...美国没道理基础建设金额低于中国.这...就是政府印钞票自己花的概念..

缩表就是回收，缩债才是少印，因为执行缩债，所以QE只到3月，并预计要在同月升息，同年预计缩表目的就是压通膨，货币收紧政策会视通膨做滚动式调整，压不下去就是一直升一直缩大基建案要搞之前，通膨要先搞定

那缩表还没开始,刚开始缩债而已.并且是刚开始准备要缩债.他现在结束QE,那波音就倒了..XD波音现在还很惨..然后是"技术重要到不能倒"的企业.但是基建已经要开始了..因为中国已经开始了.没时间到理论2024开始缩表...才推基建.美国这次基建,港口之类的先不管.

目前预计3月就要开始缩表了

产业方面也是,6G是为了元宇宙布局,以及电动车的电动桩配套.他都还没正式缩债..XD.3月缩表?

不对 3月升息 今年预计要缩表

那个是不知道哪个预言家在那边写的文章.要先缩债阿...债没缩完怎样缩表?你每个月多印1000,然后说要回收?也麻先缩减到不印再说.难道一边印1000,一边回收100?那这样不如1000缩到900.

可能我在台中啦 觉得现在预售价格都到短期临界点去化速度偏慢 加上预计升息缩表 还是很抖高雄感觉真的偏低应该还有行情 至少追上台中吧

世界心旁边的昆庭敦峰准备要开案了 应该35起跳

QE要缩到不再印钞票要一段时间.不在印之后在把之前购的债吐回来又要一段时间.

美术馆剩下的地都在京城手上了吧 中都的地也都被建商买光了

我是不知道为啥外面吹一堆QE要退场的芭乐文章..XD最好是立刻QE就把购债不只停止,还全都吐回去..XD那这样不只波音倒了,花旗也倒了.中国成为世界最强国..XD有时候那些文章满妙的.麻先结束FED继续购债,才可以缩表..而两件事情都需要时间.缩到不购债倒是可能时间短很多.但是从fed停止购债,到把他之前购的债都回收回来.这个时间就不是两三年内可以办到.也就是Qe退场如果是指把之前购债都吐回来.那QE要退场还很久很久..但如果单指,不继续购债,倒是可以很快.所以QE退场的定义又是什么..是指不继续购债,还是指回收货币?那些奇妙的文章也没写..XD...单纯就到处乱吹风.试图影响股价...昆庭五甲的案子成交3x...给你参考..XD市区不可能3x....更不论靠近新弯区的地方.兴富发盐埕区华王案平均价要四字头..也可以参考.所以特贸三兴富发也不可能45以下.

C大开示

一般说QE结束，就是指FED不会在购买新债，不是直接把之前印的全部一次搞掉啊，然后他要把因为QE而膨胀过度的资产负债表减少，这个过程预计在今年开始，至于要缩到多少，取决于通膨拉，就是这样而已

缩减购债是去年11月。今年3月结束购债。这个部分是减少加买债券，所以是资产负债表膨胀速率减缓。缩表是升息后看情况

停止购债倒是应该很快,资金太泛滥了.但是反过来他基建已经跟上..继续印钞票..XD

不要说taper了，一堆人包含yt都不知道什么是QE，还以为真的印钞票嘞XDD

然后以前的缩表是直接抛售资产，容易造成资产价格的剧烈动荡，所以他们这一次要用别的方法，避免之前升息到一半

才会执行。这是债券到期收回现金与收益后不再重新投入。所

以也可以认为是回收该部分现金。更激烈的方式是直接抛售。

目前缩表的方式好像还没出来,还在讨论.这次问题是,对产业冲击产生两极化.他要顾虑到受伤惨重的那一些产业..

停止扩展不表示紧缩，市场上的热钱会一直窜直到他该去的地方

反正接下来要迎接未知了，没答案抄了@@，步步为营囉

都只能看一步走一步.

缩表方式出来了啦，是时程表还没出来而已，但今年下半年就开始的可能性很高

债到期不回购吗?

没办法这次没有中国帮忙擦屁股了，两边只会打的越加激烈

如果到期不回购,那实际资金回收速度还满慢的.

1月底FOMC会议纪录都有写，有兴趣可以去看看，记者和FED的问答，可以看出FED比起之前更鹰派的立场主力就是债到期不回购没错，但这次的债都是短期债，跟上次QE的债其实差蛮多的

是阿，有些机构预测6或10月缩表。去年市场原本是预期2023或24年的样子。不过也要看缩表的规模如何，如果很缓慢的话其

3月应该会有更多相关讯息，真的要小心，直接放话说要回2018年，这不太正常

实可能也还好，或者说接近停止购债的情况而已。

请问C大的经济学在哪里学的，感觉对房地产很有帮助，有推荐的书籍吗

回到2018是变态吧...这次的规模好像是空前耶...应该要慢慢来才对...通膨有相当程度是供应链问题啊...

经济学就去买一本经济系再看的就好啦.

我看到整个傻眼，但连最鸽派的FED成员都转鹰，还能吐出可能每一次会议就升一次息，就很明显不太妙

不过包尔好像都讲得很含糊.他预留太多不确定性.第一个关键在三月,

啊放话归放话，让市场预期超悲观，然后只要实际状况乐观一点点，就可以降低金融市场的动荡，这次的FED在跟市场沟通其实蛮顺畅的，反看隔壁那个英国央行XD

升息到1点多%可能还可以接受。它好像有用其他工具保持流动性，避免出现流动性紧缩危机。反正最敏感就是看债市走向。他们应该不会希望市场剧烈回档超过20%转空头...

上次缩表因为有些银行没办法承接抛售资产，所以这次他们有一些措施避免这些事情啦，根据美银一个蛮悲观的预测，今年会升息7次，每次0.25%

美国通膨太严重产生大量社会问题.不过之后要推基建,升息看起来也有点限度.平衡点在哪大概要美国经济部才有办法判断..XD

一切都得看通膨，以前是因为FED会预先做准备，所以通膨率一直都蛮和平的，这次是爆炸了一年才发现看错了，那收紧的手段怎么可能比上次和平？然后上次最多是2%，所以这次2%起实属合理大基建案虽然签过了，但他的优先度不会比通膨高，可以当作通膨没解决之前，基建案就会先放著不动，毕竟现在原物料价格都还在高档用缩表和升息把通膨和经济打下去之后的，在用基建重新振兴经济，我觉得是比较合理的，就像过去一样

Ceca大大想问一下，五甲右侧农地重划机会大吗，那边离凤山中城计画很近，每次路过都觉得不发展很可惜

通通套牢

听C大一说我去看了天河，真的便宜，这可以扫货了吧？

我现在如果手上有多的钱,确实会扫天河..XD农地变更都极度困难,工业地会先.and...现在退买中古屋,尤其1x甚至2x年的.你就不怕风险...目前新屋市场大约在,五甲3x,市中心4x,蛋黄区5x.虽然再往上爬,但是往上无法预测.而中古屋和新屋价差太庞大,所以补涨空间很大.因此新屋怎样冲是他的事情,中古屋无论怎样都会被往上拉.因此就算新屋抓狂冲到,市区6x,蛋黄逼近80.你中古屋再多放一下依然可以跟上.但如果新屋熄火,停在今天的价位.那你中古屋也是有庞大的拉抬涨幅可以吃.so...现在退买中古屋会是最好的选择.公寓还是太早...

所以如果市区4x，附近十几年屋应该几折呢？中华路15年大楼那边算市区还蛋黄呢？

1x年屋再大盘整后会追到9折..但你中期要抓8折.8折拉到9折要几年的时间慢慢盘整.但是追到八折的时间很快.慢慢盘整,你那时候不如卖掉去买公寓赚得多更多更多更多多很.蛋黄指,美术馆农16和正新弯区.非这些范围内都不是蛋黄.就像美术馆,你不是龙水里就不是蛋黄.这有严苛的限定范围.像台中真七期,要市政路+文心路+朝富路+中港路.路对面就不是了...会有明显价差..一定要路的内侧.

ceca大 请问之后凤山国泰重划有机会拉抬文山1x、2x年屋吗？

会有拉抬,但是时间久了会有价差.就像以前河堤很强,但是时间久了,就跟蛋黄产生价差.

谢谢C大

C大那图书总管旁边那几栋15年算正蛋黄区吗？

那几栋算.正弯区,三多路以南,中山路以西,凯旋路以北.不过因为中小坪数物件太少.

话说美术馆1x年两房能租多少呢? 刚去591看大概才16k而已

因此31期赚到,也算半个蛋黄.不过31期价格还是比中山和中华路两侧的1x年屋便宜.当然之后205兵工厂的话题有机会让31期继续拉近价差.美术馆租金不高..很多时候比31期租金还差..XD主要是这一区诉求是户籍挂在这边.所以,租屋市场并没特别强势,他是购屋市场很强.这是很有趣的特质.

所以算是增值特化 而不是租金特化哦?

租屋者并没有一定要租在蛋黄区的必要性.

不住美术馆还有很多地方可以住啊

缩减购债 不等于 缩表

想偷问ceca大大台中北屯有没有建议那个区域投资比较好XD

Ceca你直接写一篇啦这样回文也累

现在已经不再继续买债了 缩完了 市场不会有新的钱了 再来预计三月升息 六月后到期债不回购来回收资金 这样对吧？ 看起来速度会比上次QT快很多

c大巨蛋富国明诚算蛋黄区吗

但不知道FED能不能坚持这套快速升息跟缩债的策略，经济可能会跟不上，所以未来的不确定性还是很高，得尊重一下

联准会态度转鹰明显，现在不只缩债而已...是已经讨论到下半年度缩表了，但市场已经逐步反应悲观Vix最近也是又涨起来了参考上次缩表后，印象仍走了一段多头只是这次回收资金的规模将是史上最大别做个无脑多，管理好资产配置最重要p.s 可能将是史上最大（毕竟时程跟力道尚未明确

市场庄家都说今年要缩减了，房市怎可能还会继续热下去

认同Ceca多数见解。但租金部份，我觉得美术馆组金冲不高是因为供给过多，一堆投客买了要来租人，而非设籍不设籍耶

美术馆供给量还好...之前小宅大多盖在老市区.

美国搞电动车单纯就是美系品牌妥善率差，面对欧洲车柴油涡轮跟日系车妥善率佳，丰田油电混合技术，美系NA车大排放油耗超凶妥善率又差的车，全球竞争力不足。柴油玩不过欧洲车厂，妥善率，油耗又没日系车厂好。被双巴到了后来马斯克斩出一片纯电的动电车，终于让美国失落多年的汽车工业有复兴的希望。

电动车也是美国砸大钱搞出来的..XD硬要把它搞起来...所以全部资源拱特斯拉.把她弄得很潮....只要潮起来就赢一半.这就是犹太人厉害的地方..XD但...市场就是残酷的,赢了就赢了.出任何招...赢了就不解释,管你杀人放火.就像负油价,管你怎样,当天持有期货的,一口就是赔五百万.不解释...也不给你任何申诉和哭诉的机会.这都很凶悍的.....残酷的修罗市场.

Fed其实没有明确表示缩表规模与速率，也不用想太多...vix只是抖一下...美股反弹不小。它也可以看情况把货币供给的增量拉平而已，没必要造成过度波动。避免泡沫，但支撑经济成长。很多龙头就是财报很好。只能说要有风险意识。

高雄准备冲五字头

请问一下C大欣湾时代推荐吗？有发私信给你

还好啦 台南高雄以后没准备个1p60万别来看房

ceca老师教学，受益良多...谢谢负油价太诡异了，我那天看到他从5跌到3速度很快没有要停止的迹象，直觉不对就是不知空方到底在干嘛结果隔天新闻起来-39，靠夭哩还好直觉告诉我，不要去贪那点小钱，真的有够建

美术馆4还是很便宜