Re: [心得]无情真实套牢10年案例-乐居创办人首购

楼主: kusomanfcu (POE yea)   2021-12-02 13:13:58
价差年化7%
租金看区域算2%
然后40年前按利率回推大约10%
反正就和贷款利率差不多去算最低租金投报
(10+2)/2=6
6+7%=13%
40年长期年化 13%起
大概这样算年化
请指教
※ 引述《PTTVERTWO (PTTVERTWO)》之铭言:
: 乐居创办人分享首购买在高点,结果套了10年
: https://reurl.cc/Okoy5y
: 目前该建案的最新实价登录,尚未解套
: https://reurl.cc/WXo2OL
: 这篇我之前已经PO过了,不过看板上的讨论焦点,似乎都是聚焦在房地产的投资效用,
: 而非使用效用上。所以我想以这个无情真实案为例,针对房地产的投资效用做更进一步
: 比较分析
: 有网友分享家里40年前买的房子,现在涨了10几倍。假设40年前买100万,现在变老公
: 寓价值1500万,这样的年化报酬率约7%。说起来已经算很不错了,房地产长期持有,
: 确实是很不错的投资选项。
: 但另一方面,从投资的角度,若当年你的100万是买台股大盘,那以台股年报酬约8%来
: 说,你现在将会有2100万。
: 若一样的钱投资美股大盘约10%年报酬,你现在会有4500万。若你当初无脑买巴菲特的
: 波克夏,20%年报酬,你现在会有14亿6千9百万。
: 10年前若乐居创办人不高点买房,而是买台股ETF的话,到目前为止,他会有约
: 34836/9738 = 3.56倍的收益。(资料来源:台湾证交所, 发行量加权股价报酬指数)
: 当然,房地产特性是杠杆操作,若以4倍杠杆来看,台湾房地产40年报酬约略跟美股
: 大盘(SPY)差不多。但杠杆是双面刃,若你使用的杠杆超出你的承受范围,当市场短
: 时间不利时(如本案例),你很可能承受不了损失。
: 总结来说,长期数十年来看,房地产确实是不错的投资选项,但因为其杠杆的特性,买
: 方务必要审慎衡量自己的负担能力,捏一下的买法是很危险的。乐居创办人一直都是房
: 地产业,在高点买房尚且被套10年,一般买家,在高点更应慎选,并认真的估量自己的
: 长期支付能力,以免房地产杠杆的丰厚果实未及享受到,就被亏损以及固定支付的压力
: 击溃。
作者: supa64 (淳朴商人)   2021-12-02 13:24:00
你好认真.10年前板桥房价跟今天板桥房价能比吗(打死连机会财跟时间财拿来等比我也不想回
作者: CaLawrence (柔软刀)   2021-12-02 13:37:00
你房价部分是年化报酬率 租金部分是平均之后再以单利计算 先不说租金你怎么估出来的 这两个东西不能直接相加 单利加复利一定不对举例来说 你觉得租金第一年12% 最后2%比较好 还是一直保持6%比较好 当然是一开始拿12% 年化报酬率会比较好看
作者: KrisNYC (Kris)   2021-12-02 13:52:00
如果要一个快速概算的方法来说 还行
作者: CaLawrence (柔软刀)   2021-12-02 13:54:00
如果三五年可以简单算 横跨四十年你没算时间价值一定差很多
楼主: kusomanfcu (POE yea)   2021-12-02 14:24:00
KrisNYC 我这个算法你觉得我花了几分钟秒估IRR其实就打字时间而已无脑推算
作者: CaLawrence (柔软刀)   2021-12-02 14:29:00
这样说吧 你觉得irr差1%看起来没什么 但13%跟14%十年的总报酬差40% 四十年就更不用讲了
楼主: kusomanfcu (POE yea)   2021-12-02 14:33:00
真的没什么 因为推估的只是大方向细算自己算 我帮你算做啥? 要细算的之前有推算过自己翻房板文章股版也有 答案一直都是杠杆 房产容易 股票不容易
作者: CaLawrence (柔软刀)   2021-12-02 14:35:00
四十年的差距是 117 vs 165 这样你还觉得没什么吗?
楼主: kusomanfcu (POE yea)   2021-12-02 14:35:00
因为房产压好容易脚麻,脚麻就赢了 做long
楼主: kusomanfcu (POE yea)   2021-12-02 14:38:00
你以为的投报还有一堆细节因素勒

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