价差年化7%
租金看区域算2%
然后40年前按利率回推大约10%
反正就和贷款利率差不多去算最低租金投报
（10+2）/2=6
6+7%=13%
40年长期年化 13%起
大概这样算年化
请指教
※ 引述《PTTVERTWO (PTTVERTWO)》之铭言：
: 乐居创办人分享首购买在高点，结果套了10年
: https://reurl.cc/Okoy5y
: 目前该建案的最新实价登录，尚未解套
: https://reurl.cc/WXo2OL
: 这篇我之前已经PO过了，不过看板上的讨论焦点，似乎都是聚焦在房地产的投资效用，
: 而非使用效用上。所以我想以这个无情真实案为例，针对房地产的投资效用做更进一步
: 比较分析
: 有网友分享家里40年前买的房子，现在涨了10几倍。假设40年前买100万，现在变老公
: 寓价值1500万，这样的年化报酬率约7%。说起来已经算很不错了，房地产长期持有，
: 确实是很不错的投资选项。
: 但另一方面，从投资的角度，若当年你的100万是买台股大盘，那以台股年报酬约8%来
: 说，你现在将会有2100万。
: 若一样的钱投资美股大盘约10%年报酬，你现在会有4500万。若你当初无脑买巴菲特的
: 波克夏，20%年报酬，你现在会有14亿6千9百万。
: 10年前若乐居创办人不高点买房，而是买台股ETF的话，到目前为止，他会有约
: 34836/9738 = 3.56倍的收益。(资料来源:台湾证交所, 发行量加权股价报酬指数)
: 当然，房地产特性是杠杆操作，若以4倍杠杆来看，台湾房地产40年报酬约略跟美股
: 大盘(SPY)差不多。但杠杆是双面刃，若你使用的杠杆超出你的承受范围，当市场短
: 时间不利时(如本案例)，你很可能承受不了损失。
: 总结来说，长期数十年来看，房地产确实是不错的投资选项，但因为其杠杆的特性，买
: 方务必要审慎衡量自己的负担能力，捏一下的买法是很危险的。乐居创办人一直都是房
: 地产业，在高点买房尚且被套10年，一般买家，在高点更应慎选，并认真的估量自己的
: 长期支付能力，以免房地产杠杆的丰厚果实未及享受到，就被亏损以及固定支付的压力
: 击溃。