※ 引述《lovemost (想不到)》之铭言：
: ※ 引述《pearberry (Oxford Not Brogues)》之铭言：
: : 从去年到现在，房子只能用爆喷来形容
: : 台北看了快两年，成交价一直不断攀升，一些有在注意的社区，实价登入都是10%-15%起
: : 跳。
: : 想问一下大神们，现在不论自住或投资，适合进场吗？
: 我不是大神，但这问题我最近一直在思考
: 最近房价的涨幅可以说是很不健康的
: 真的可以说是十年不开张，一开张吃十年
: 回顾历史，太久以前的我不清楚，最近一次应该是2014-15年开始的
: 在此之前可是有7-8年的连续涨幅，经常看到炒房的新闻
: 像什么三黄一刘，每天在创新高，人人都说房价很危险看谁是抓交替的最后一只
: 但回头看当时有投入的人人赚到荷包满满
: 从2014以后北台湾地区房价有明显的下修
: 但其中下修幅度最大，新闻最多的大概是新庄、青埔、红树林、竹南头份地区
: 共通点都是些新兴区域，刚开始房价就开很高，工作机会不多、生活机能不发达
: 多年以后回头看，其实还是有再重新振作起来
: 青埔已经多了不少大型商业建设，虽然亚州硅谷为首的工业-科技业算是胎死腹中
: 新庄附近开始慢慢由工转商中，也有很多机电传产业持续进驻
: 红树林....房价不知原因但也开始止跌回稳
: 竹南头份，房价也开始止跌回升，毕竟现在竹北交通实在太惨
: 如果按照这个发展历史来看
: 1.价格开高 2.工作机会少 3.机能不发达的中小重划区还是最危险的
: 大型重划区随着政府资源的持续投入，就算下修一段时间也会再次走升
: 如果避开这些条件的重划区，应该就不用太过担心
你错了.
那是因为你活在房版...XD
所以你资讯速度比201x年的时候快很多.
因为你去年就看到我们因为无限QE而疯狂,然后照三餐告诉你房价涨了.
201x年的时候,你则是整个状况外,直到2014年你才开始注意到房价大涨的新闻..XD
实际上,那一波是2009年的QE后开始涨.
不然难道你以为,台北房价一度是六都的6倍,是靠2014年两三年冲起来的??
台北2003年到2008年大不了就是冲到中南部的2.5~3倍.
(2003以前,台北是中南部的140~160%左右,大概贵4~6成)
2009后台北依然在狂冲,直到2012左右达到中南部的六倍差距.
中南部则是2012开始大反攻(当然2009中南部也都在涨,只是强度还没那么强)
但不管怎样...2009年的QE高潮party是持续了..台北让你算到2014好了,也有5年.
(中南部大概到2016年,也就是7年...
比较久是因为台北2003~2008那段拉开距离,以及2009后台北又很强势.
所以台北先停,中南部还在冲)
因此...
今天你觉得涨得很夸张,那是因为你再房版,你获取资讯的能力比当年的妳强太多太多了.
否则当年,2010年台湾就开始打房(自己去爬打房历史),连打六年打到2016.
干嘛要打房?
阿就涨太凶阿...跟今天差不多的凶.
所以就是维持你印象中很夸张的那种涨法连续涨到2014年你才看到台北停了.
而不是2014年那年涨很凶之后产生什么一开张吃十年..XD
甚至台北,2009~2013可能涨得比2014还凶...2014已经趋缓了.
另外你对回档的判断也有误差.
新板回档很凶没错...
但是其实,台北市区都更公寓也回档很凶.
大安区靠近大安森林公园那边一度公寓想要全面采上100万.
结果回档超过20%...凶到炸掉.
这样就算了.
全台的豪宅,回档超过20%的一大堆..XD
但是其他地方好了,你说嘉义,斗六,有回档吗??
so...
回档最大的关键,并不是什么工作啊价格阿机能阿.
回档最大的因子在于"不安定筹码"
2016高雄哪边回档最明显?
除了豪宅外.
就是亚洲新弯区..XD
法国爱乐阿,摩天高雄阿,ihome5阿...都回档很凶.
为啥?
因为话题太强大,价格上冲很强势,造成很多中短期的投资客进入.
因此在大家发现涨不上去,要停滞后.
中短期就开始抛,然后因为涨很凶,早期切入的就会降点价跑来换取资金周转速度.
而回档就是这些人造成的,它们卖略低于行情,一个低一点一个低一点,多几个就低不少.
这就是回档.
同样情况发生在青埔,新板,以及台北市区炒作都更公寓上面.
so....不动产很多时候市场很重要.
你随时都需要关注炒做.
在你达到"出租投报率 < 持有成本+资金成本"以前.
炒做决定价格,而不是基本面.
不然你无法解释,这20年来台北一度飙升到中南部的六倍,今天又被追到快剩三倍.
你怎样解释??
台北有什么改变??台北有产业大变化?还是都市被大破坏??
and..全世界就只有台湾发生这种情况,任何一个国家都没有相同的案例..XD
世界上你应该找不到一个国家,第二第三第四大都和第一大都价差超过3倍的.
甚至2倍都很难找
这...就是资金的态度.
2003~2008资金几乎都窝在台北,2009~2012还有大量的资金在台北开趴踢.
后来除了价差太大开始产生拉扯效应(资金认为其他县市很便宜而跑掉)
关键还有一个就是台北限制贷款(针对性审慎措施)
再者就是打豪宅,台北当年带头最有名的不就仁爱帝宝.
(后面延伸到各都也都是豪宅带头冲)
因此打豪宅也是提早让台北热度停滞的主因.
(因为台北豪宅没有上限外,一堆人在玩超贷,
买一亿做两亿贷款一亿六,买房子还可以拿6000万现金来用
造成一堆企业和有钱人,都在买房子圈钱....对..缺钱怎么办?买一间豪宅你就有现金了
并且算起来总贷款成本大概是5~6%左右,比你找金主要给人家的利息更便宜.
一般做投资,熟识的金主你要给6%,不熟的基本上都要10~12%..
当然后来打豪宅后,也造成大量的假豪宅,以及后来打豪宅后豪宅长期低迷.
到今天高总价豪宅多还是在哭哭)
因此资金就更大幅的流向中南部.
所以后面中南部价格就开始反攻.
在2016后大约在跟台北差距5倍左右结束.
所以是资金决定房价...
任何吸引资金的理由,都是成立的.
包含,台积电??薪资??重大建设??发大财??
你只要吸收到资金,你就是对的.
理由很简单,所有房子价格都被低估....
大家都应该涨的情况下,单纯就是谁先涨的问题.
而谁先涨,你骗到资金过来你就可以先涨.
而回档也都跟基本面无关.
除了豪宅外,绝大多数住宅都不是因为基本面问题而回档.
回档基本上你在整个涨幅来看,基本上幅度都是尾盘的震荡幅度而已.
而产生震荡的原因,就是因为不安定筹码的混乱造成.
所以你要用基本面去思考回档,你绝对找不到一个通论.
你无法解释淡海新市镇也回档,大安区公寓也回档,豪宅也回档.
然后中山区的老大楼没啥回档,屏东的透天没回档,桃园艺文特区没啥回档.
你不觉得从基本面去看,根本就一团混乱吗..XD
有工作机会的地方有人有回档有人没回档.
基本面弱势的地方有人回档有人没回档.
so...你真的看市场够久你就会自己推翻你自己设定的回档依据了..XD
但当然你应该有发现.
重划区会回档.
涨太凶的地方会回档.
那....
你在思考一下我讲的"不安定筹码".
你应该就可以发现真相...XD
当然啦这时候又说回来.
很多人说,人多的地方不要去.
但你有没有想过一点.
想当年,七期也没比台中其他地方贵多少.
但是后来就一度冲到云霄上面去.
当然在2016他回档了.
可是他回档的价格...是不是还是辗压所有的地方.
那...给你时光机回到当初,妳七期去不去?
所以人多的地方你要不要去啊..XD
因此到底人多的地方去不去,取决于,你哪时候去,去的时候市场状况是怎样.
如果市场刚开始大涨,人多的地方当然去挤阿.
人越多他就喷越高...喷到其他地方都看不到车尾灯.
喷到中期其实都还可以去.
直到最后要收尾了,那时候就是抓最后老鼠的时间...傻了才跳进去.
不过收尾的时候,这些人多的地方的价格,应该都已经是很夸张的数字.
当然你会问,那要怎样判断怎样才是初期中期末期??
这...我就只能说看市场状况了.
例如QE,那基本上前两三年都是初期,第四年开始就是中期.
末期则是因为...目前房市收尾大多都是政府冻结的,而非市场自然机制.
因此会提早冻结.
也就是要是当年没有张盛和,2016的房价绝对不会停涨,台北2014也不会停涨.
房价停涨是因为有一个叫张盛和的十大恶人之首,他疯狂的打房把房价打下来.
所以结尾你一定是观察市场被政府干涉后的变化决定.
例如房地合一2.0,市场照涨不误,这就代表现在跟末期一点关系都没有..XD
房价也不会立刻就停然后修正.
房价是大涨变小涨,小涨变死鱼盘,死鱼一段时间产生回档.
所以你会先看到小涨的出现,那时候你可以视同是中期.
直到你看到建商拉不动价格,新建案准备进入死鱼,那时候就差不多要转向末期.
so...这种被干涉的市场,你就需要到市场去看才有办法判断.
不能用照年推论...
而你只要够灵活,掌握市场变化不要有什么大误差.
那人多的地方当然也冲过去追阿,之后也成为不安定筹码一份子又怎样..XD
你20万涨到60万,你降价卖50万,回档很多很多,但你还是赚翻了,你不赚吗?
甚至你40万进去都可以赚.
你不要末期50万后才进场就好.
不过这一次,政府很早就做第三间贷款限制+房地合一绑很凶之外还绑预售屋.
所以不安定筹码比率比上一次QE少很多很多.
价格冲很凶是建商饥饿行销的绝招大成功.
饥饿行销可没办法造成回档..他没有"不安定"的因子在里面.
因此这一波很可能后面回档状况也很微弱.
so...很多想看投资客人踩人跳楼的,可能也要失望了...XD
除非这次有本事把价格冲超过基本面.
也就是出租投报率 < 持有成本+资金成本.
也就是炒得向对岸那样过头.
这样...才可能有大回档的戏可以看.
可是如果达到这个数字..
那就像我讲的,租金一万块的东西价格是888万.
如果再加上租金也因为QE而上涨的状况.
中南部的房子以现在大涨价格,全面再翻2.5倍,可能都还不一定够.
那时候戏还没看到,应该就一堆人崩溃了.
当然啦我不太认为政府会放任价格这样冲拉..XD
这样冲完,我看我就移民去了.
因为那时候.台湾的房子就没得玩了...
我不在不动产基本面以上的价格做投资操作.
我不喜欢承担风险...更不喜欢赌博.