李同荣：从古鉴今，房价还会涨到2024年
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内文：
“这次央行打房早了点，效益不好！”吉家网不动产董事长李同荣表示，目前市场确立进
入第六循环的主升段，特色是遍地开花，尤其是蛋白翻身、乡村涨幅超过都会区、中南部
涨幅超过台北，直言房市还会延续1、2年热度，预估将至2024年因涨幅过高后始结束。
回顾台湾50多年的房市，共经历6次循环。第一波为60年代，当时台湾从农业社会转型工
业化，生活型态改变，高楼产品蔚为推案风尚，房市开始起飞，不过紧接着石油危机酿通
膨问题，促使房价飙涨，逼得时任总统的蒋中正下令禁建华厦，可视为政府第一次打房，
并随着1975年蒋中正逝世使房市跌落谷底，第一次循环结束。
第二波为70年代十大建设时期，时任总统的蒋经国曾放宽建筑融资，释出房市利多，全台
经济快速成长，不过因再度爆发的中东战争及油价高涨，房价也继续攀升，使政府祭出第
二次打房策略，紧缩贷款银根、追查第2户以上房屋持有者的资金来源，因此房价在
1981~1982年间跌到谷底，结束第二次循环。
第三波循环的长线主升段则落在1982~1989年间，李同荣回忆：“这段时间可说是台湾房
价涨幅最大时期”，当时国民所得大幅成长，经济成长双位数，房价涨了4、5倍，造成资
金泛滥、股市波动，地下金融猖獗，政府也在此时启动第三次打房，祭出重贴现率、存款
准备率及紧缩贷款等，并扫荡地下金融，导致1990年股市崩盘，结束第三次循环。
台湾第四波循环为1990~2000年代，当时政治上经历时任总统李登辉抛出“两国论”等因
素，经济上则有亚太金融风暴等多家企业倒闭，产业也因资讯业崛起，取代房地产工业，
因此房价盘整达10年之久。直至2002年增值税减半，才开启第五次循环。
接着历经2008年全球金融海啸，引发各国采量化宽松(Quantitative easing，简称QE)货
币政策救市，当时总统马英九还一举将遗产税调降至10%，房价一路上冲，逼得政府祭出
第四次打房政策，课征奢侈税及豪宅税，但房价仍持续走高，至2014年才反转，后续又有
房地合一税上路，2018年至谷底，才结束第五次循环。
李同荣表示，第六次循环始于2018年，房价软着陆后止跌回升，在2018~2019年因中美经
贸大战、台商回流，房市走向初升段，并于2020年后因工业区发展南移、就业人口提升等
住宅刚性需求下，房价低基期蛋白区开始遍地开花，全台各区、各产品都大涨，正式进入
主升段。
李同荣认为，虽然政府自去年底启动第五次打房，但因预期通膨及房价上涨的恐慌，市场
依然过热，房价持续上涨。预估这波涨势要到蛋白区涨不动为止，大约至2024年时，因房
价超过一定满足点、QE紧缩、中美大战趋缓及停滞性通货膨胀等问题，第六波循环方结束
。
至于眼前年轻人买不起房的问题，李同荣表示，除了高房价之外，薪资结构低廉，才是年
轻人不买房的主因，打房手段无效，或许更多的社会住宅租赁是可行的道路，增加民众租
房习惯并且给予条件的保障，同时土地炒作现象要能提出有效抑制方针，才有可能扭转房
价高居不下的结构。
心得
自己的不专业观察 房价只会涨 真的只是多和少而已
但个人很同意他的结论 年轻人不买房的主因：高房价、薪资结构低廉
社会住宅是方法之一，但目前数量还是不足，且价格还是高