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瑞银（UBS）发布最新报告指出，全球央行大撒钱、过剩资金灌入不动产市场，将全球房
地产泡沫指数吹上六年新高。
瑞银全球财富管理投资长办公室14日公布年度研究报告《2021年瑞银全球房地产泡沫指数
》，分析全球25个主要城市的住宅物业价格，2020年中到2021年中的一年时间内，这些大
城市经通膨调整后的房价增长平均高达6％，为2014年以来的最高年增长率。
其中，法兰克福、多伦多和香港的房地产市场风险水平最高，慕尼黑和苏黎世的风险也偏
高，温哥华和斯德哥尔摩则是2021年重新进入泡沫风险区的城市，唯有马德里、米兰和华
沙的估值仍然合理。全球只有中东地区的杜拜是唯一被低估的市场，也是唯一出现年衰退
的市场。
在各地房价严重失衡下，与房价或有相关的物价均飙升，该调查发现，2021年物价上扬最
激烈的五大城市：莫斯科、斯德哥尔摩、雪梨、东京、温哥华等城市，这一年期间的增长
率是过去五年平均的一倍至五倍，所有数据都在创下历史记录，资产泡沫风险几乎在世界
各地正在发生中。
瑞银全球财富管理投资长办公室房地产主管萨普特利（Claudio Saputelli）认为，25个
大城市的房地产价格近乎全面上涨，是三大因素所造成：一、新冠疫情大流行期间许多人
被限制在自己的“四堵墙内”，放大了居住空间的重要性，导致出现更高的购房意愿。二
、各地商业银行在疫情期间对于购房者贷款标准的放宽，使得原已偏低的有利融资条件，
对购屋者进一步受惠。三、更高的储蓄率和繁荣的股票市场，释放额外的住房净资产，意
即股市带来的财富效果提升了购屋能力。
该报告提醒，实际上还有很多家户是采租屋模式，疫情期间造成的金融新态样，使得拥有
房产的用户成本，比租房更较低，加上民众预期房价会不断上涨，如今拥有房屋资产似乎
对任何家庭都很有吸引力，这个理由或许会暂时保持房市持续畅旺，但对家户来说，会沦
入不得不借更多的钱以跟上更高的房价。这从商业银行近几个季度来，未偿还抵押贷款增
长普遍在加速，债务与收入比率亦在上升。
瑞银指出，现阶段的房地产市场变得“更加依赖极低的利率”，一旦金融监管单位或商业
银行收紧贷款标准，或将导致大多数市场的价格上涨突然停止，接下来就看会突然重挫或
高原盘旋，估计城市房地产市场的长期疲软，似乎机率愈来愈大。
心得： 资金狂潮之下, 也许房地产是一个有缓冲作用的蓄水池, 吸收大量资金,
避免物价急遽上升产生影响生活的通货膨胀, 但是资产价格上涨也有可能
因为QE 退场造成资产崩盘
现在的房地产疯涨 有没有可能买在高点?