楼主:
jamo (hi)
2021-10-15 11:05:00※ 引述《Sam27 (Sam)》之铭言：
: ※ 引述《jamo (hi)》之铭言：
: : 所以说我们要有科学精神
: : 什么东西都靠感觉是不行低~
: : 我也不用大安信义比到你哭出来
: : 一坪卖个 6,70 万
: : 外县市新屋,重划区,品牌
: : 你找个非北市,能打的案子给我看看?
: 我们作工程的也是比数字
: 你讲的是比股价谁比较高，人家讲的是报酬率
如果用投报率看待一切的话
那么原原po说的 屋龄/环境/品牌
是比地段更差的筛选标准
屋龄越新的标的越适合自住还是投资?
是重划区中心指标建案涨幅大,
还是重划区边缘吃重划区光环的破房子涨幅大?
买润泰比较会涨,还是买不知名建商盖的
只要价格低的便宜案子比较会涨?
: 股价高也不代表这间公司比较看好阿，有可能它股本小
: 跟台北一样，台北万华大同房价比七期高，但生活爽度可能比七期高吗?
: 台北平地面积，只有台中的6分之1，股本差异太大了
: 台北房价高是因为根本没有平地可以开发
: 早期台北拿全国30%资源+全台缴40%税率的有40%住在台北
: 因为地实在太少加上有钱人多，前10~20%的人就可以买光台北
: 因为台北地实在是太少了
: 台北市的租金报酬率，涨幅，这10年一直都是六都最低
: 就算给你多贷1~2成，台北市从2011年以后都很难跟其他县市比拉
: 信义房价指数涨幅
: 台北 新北 桃园 新竹 台中 高雄 全国
: 2005~2011 106.1% 84.2% 77.1% 50.1% 84.5% 57.5% 83.8%
: 2011~2021 23.7% 42.1% 52.2% 88.7% 64.5% 78.4% 47.0%
: 台北黄金时刻大概是2003~2013，涨幅大概150~200%
: 中南部大概60~80%
: 你就算要保值买中华电信，也是要中华电的股息吧?
: 换成房子，就是要租金报酬，结果台北租金报酬率也是全台倒数
: 不管是涨幅还是保值的租金报酬率，台北的黄金时间已经过去了
讲到比较细微的投资眉角
投报率并不是一切!
先讲租金好了
我大概3,4年前,写过一只爬虫,针对桃园新竹台中去爬 591
售价打85折,租金打95折,计算投报率
https://imgur.com/a/5ZOUxJm
算出来的结果如上
台北的租金投报长年在 2.X(中间)
跟竹北差不到 1%,跟台中差 1%出头
但是考虑到保值度/空置期/屋内耗材的投资
(物件租金/房价高,投资同样金额的耗材占比例少)
单论租金投报我认为没有必要大费周章去买外县市
再来说资金流的操作
台北的案子,不管你再怎么扑拢共
只要不是怪到天边的案子
贷八成几乎都没有问题
其他县市,只要不是精华区,
基本上就是七成开始往下算
光算基本盘就好,其他县市的涨幅要有台北的 1.5 倍才划算
再来看一些更进阶的案例
小套房,台北还是八成,极少数掉到七五成
其他县市就是七成以下,五成六成都有
甚至还有不承做的!你要全额自付
那这投报率完全看不到车尾灯
更不用说像格套这种特殊产品了
好地段跟烂地段的资金操作难易度不在一个层级!
最后再讲数量问题
同样 5000 万投资额,在台北买两间老公寓出租 2.5%
同样金额在其他县市,要买超过五间,
首先第三间以上的贷款就有问题
找案件的开发时间成本,装修时间成本,管理时间成本
都是两倍
换成台中也是一样,74环内 vs 沙鹿清水
同样概念是可以套用的
所以说等到你资金部位开始庞大了
资金调度的可操作性,保值避险的需求上升,管理成本的考量
最终房地产投资还是以地段为主
所以原原po说的什么屋龄环境品牌~
我只能,呵呵~
: 地段是战后第一代的信仰，但到第三代后就会失效，你要把timing搭配起来看
: 刚垦荒一定先把资源集中，但开发到一定程度一定往外
: 等到差距缩到一定程度，再来看政府打算怎么做，这就timing
: 你是台北市府，你会容许台北大安区一坪400万，内湖南港信义继续种田一坪20万吗?
: 站在市府立场一定是往外找地重划开发嘛，让各区差异不要这么大
: 舒缓人口交通压力
: 同理，在中央政府角度，也不可能允许台北市均价200万，台中10万，高雄6万
: 20年前台北的经费是高雄两倍，台中3倍
: 10年前台北台中缩到1.8倍
: 现在又缩到1.2倍了
: 几年前ceca说中南部要涨到跟新北同价格，大约台北7成才考虑回双北
: 本来觉得是唬烂的，但现在看起来都照他的剧本再演
: 不过如果不追求涨幅和投报率，或都更要赌一把的，台北还是不错的选择
: 但要过得舒服，因为我住过台师大10年，我觉得资产有2亿，在台北才能过得比较舒服
: 这点是我和ceca最大差异，我记得他说要5亿