建商饥饿行销.
饥饿行销就是供给端被垄断.
那你要解就是从供给端解阿.
你一直降低供给量,那情况只会更严重.
现在问题就是,少数大建商垄断土地,哄抬价格.
那些"不安定筹码"也就是小建商被扫出门.
你市场要从新把小建商拉回来.
所以必然是大量供给土地.
这件事情只有政府做得到,并且也只有政府可以带头.
当你大量供给土地,大建商在怎样它们银弹是有限的.
必然买不完.
因此就会有大量小建商买入土地.
而小建商这种不安定筹码,就像那些杠杆开很大的投资客一样.
他们很容易赚一点点就跑,或是莫名其妙自己恐慌或是自己金流有压力就乱跑.
(详细参考以前各大红单建案案例,是不是在交屋前夕基本上都是价格很压迫上不去死鱼.
最简单你去看台南成大成,交屋前夕是不是价格都上不去,AMAX事件大家也知道
这就是不安定筹码过多的状况)
那这样自然新建案就会多杀多,价格就开始被大幅压制.
详细也可以参考历史每次大涨末期,都是建案百花齐放,然后彼此互踩,价格就停滞.
(当然上一波主要是豪宅被政府打趴,上一波拉升房价的重头戏是豪宅在拱价格)
(为啥用豪宅拱价格,也是大建商为了避免小建商来乱来破坏行情,所以推豪宅案
小建商不敢推豪宅案,自然也是被扫出豪宅和蛋黄区市场)
建商就像投资客.
或是说建商就是投资客.
大家在做的事情完全一样.
买进原料,加价转卖原料,或是把原料加工变成成品之后销售.
差别只是,建商可以合法集资,配股,投资客不行而已.
因此建商最懂投资客,投资客也最懂建商.
而市场,要嘛建商带头,要嘛投资客主导..
现在就是建商带头的时间点.
因此建商在玩什么,有概念的投资客早就知道了.
去年就在讲饥饿行销,到今年一堆新闻抄这个词去用.
但是不是去年就很明显的有很大的迹象.
毕竟建商金额大+他推案时间久,所以他的前置动作都很大很明显.
因此一般来讲都可以提早一两年预判建商的动作和策略.
唯一无法判断的就是政府的政策.
例如如果政府突然解放豪宅限制贷款,那市场自然会有快速的大规模变化,这就无法预测.
或是像今年的高雄台积电,这个无法预测.
不然在基本结构下,不动产极度好预测,尤其是建商带头的时期,都可以前一两年预判.
而既然知道建商在干嘛,你要破他的局也很清楚..XD
现在要破局就是政府大量开重划,大量释出土地.
让大建商买到口袋没钱..XD
就像市场一样.
你物件挂售量爆量,投资客和置产的买到没钱.
那你怎样在用饥饿行销拱上去?
但是目前你也知道.
中央限缩建商土建融贷款.
房地合一绑五年,并且预售屋也给人家绑住.
另外还限缩第三户贷款.
阿靠邀,你把不安定筹码都打死光了,留下来的都实力派的.
然后地方政府土地释出又很少,一季才几块,几块里面市中心有几块?
市中心里面蛋黄区一年有没有个两三块???
阿你这样搞,自然供给量端大幅压缩阿.
大型建商自然垄断市场主导市场之后,支配市场的能力大幅拉高.
再搭配上原物料大涨.
以及最重要的热钱过多.
你说,这种情况会怎么走?
没看到现在推案量是"金额创新高"但是"推案量下降17%"...XD
量缩价涨是怎样产生的??...阿不就因为你把源头给紧缩产生少数人垄断源头状况.
然后最好笑的是.
现在还一堆空空在那边建议政府要更紧缩源头.
要打建商!!!!!
阿你是害怕六都没有冲到一坪一百万不够面子就是了?
你要知道,中南部都已经成交快40了.
高雄宪政路是什么地方??四线了好吗...比火车站前站还弱.
那边永信新案要给人家成交36...我不是讲开价,开价散退.
前年要买这边你会买多少?..20,运气好小建商的还可以找你钱买一台奔驰..
阿永信这种中型建商就被洗到这种地方来啊...
你美术馆农16,永信买得起土地吗??
没看到永信被洗到桃子园(还之前就有的土地),仁武,宪政路...
他也算是有光环的建商,那自然他被往外洗,他也把价格往外带,这些次级地方也跟着暴涨.
而蛋黄区,就那些上市上柜和财力深不见底金主爆炸强的在主导.
这样你说这个局会继续怎样演下去..XD
阿你们就继续叫政府打建商阿.
谁知道也许政府也等着你们叫他打建商,他就用力地给他打到房价喷到宇宙去.
这是你们空空说的,政府可是挺你们的喔.
不动产一直都是卖家主导.
所以你要破局也是从卖家着手.
买家在那边叫都不重要.
买家永远都没有选择.
买家有选择台北公寓也不会涨到2000万.
涨上去买家就是要吞下去,吞下去后他就手上有货,所以他就加入卖家的行列.
而市场是手上有货的人主导价格往上还是往下.
往下也是有货的人因为一些原因而降价卖.
一值着墨买家就是不懂不动产.
而你一值打压卖家的....交易量...
这...你到底是故意的还是真的蠢又笨.