大家都说毕业要写毕业文，结果毕业文前面我写了超长的前言
分享一下找预售屋方法与找预售屋的笔记。如果还没看过前面这两篇文章，建议从这两篇
[买房] 台中买房看房心得笔记，条件清单
https://tuanuu.tw/howtobuyahouse1/
[买房] 台中买房看房心得笔记，中古屋注意事项
https://tuanuu.tw/howtobuyahouse2/
虽然写的是台中买房看房心得，里面有很多东西是全台共通的状态。尤其看房条件清单我
觉得真的很好用！
我们买房的时候是房仲中古屋/新古屋/预售屋一起看。发现这两几事情真的是完全不同的
功课。预售屋的房源案源要去哪边找呢？
#有些消息灵通的房仲/代销跟你如果成为朋友，会主动提供。如果认识够力的代销，甚至
可以确保买得到。
#各地区都有买房群组可加，但素质良莠不齐。
亲友有在一个不错的买房群组，我请他把我加了进去。运气不错的是这个群组里面有很多
从业人员，他们有相关讯息。比较尴尬的事情是如果一个群组人多，但是没有人能提供资
讯，很快这个群组就会变成一摊死水没有资讯意义。另外请注意，很多买房群组在找人其
实是炒房群组甚至疑似诈骗。
#mobile01的房地产版
mobile01的房地产版会有人持续整理新案与XX地区XX建商潜销中的资讯(这是我觉得最有
用的地方)甚至整块地还只是地号出来，建商确认，推案日期都还不知道就跟版友说有需
要问神明的可以先去请示了。PTT的房地产版容易出现神文或战文，但是好的文章很容易
被转出来到社群平台，不用特别去翻。而且现在ptt限帐号，
对没有帐号的人来说比较不方便，
#如果已经挑好居住的区块，路上多逛逛。建商很喜欢在路边做广告！
#如果已经选定好建商，开始紧跟建商的资讯。这些建商的粉丝团跟官网都会有某某地段
即将推出新案的内容。
#找适合的建商，也要找作品风格合适的建商
有些建商会有很一贯的风格，例如A建商花园都是一个样，B建商基地座落地点都很好，但
是栋距很近。C建商的公设做一概很明亮但是很简单，没有什么规划给孩子的公设。从中
古屋新古屋开始看，看久了你心里就会有想法。然后在妳可以负担的价位带(虽然目前房
价真的很荒谬)内有那些建商？这些建商的作品风格适合你吗？不过有些建商的风格很混
乱，参考意义不大。
#建商的风评
台中买房卖房非常讲究建商，知名建商的房子中古屋的价钱会比非知名建商好上许多。例
如同样都在七期，宝辉指标级建案秋红谷的每坪二手价钱硬是比斜对角某建设的价钱好上
非常多。更不要说过了一条台湾大道，对面在当年买了超多广告的某建案。
同时台中人也有一X，二Y，三总。特别切心Z咖咖的说法。我要特别提一下三总指的真的
不是总太。一X是一家名字里面有X字的，二Y是两家是名字里有Y字的，为什么到了三总大
家都说是总太呢？三总是三家名字里面有……只是这三家都没有总太有名气，总太又刚好
有一个总字。算是被扫到。(有点像是味丹不是味全，可是都有一个味。)
(不要问我XYZ分别是什么，我不想被告)(如果你想买房还答不出这个一什么二什么的口诀
，代表你网络爬的不够多。请继续搜索！)
还有很多小建商本身其实是某个大建商的子品牌，只是换个名字而已。为什么要换名字？
还需要我多解释吗？
不过有些建商搞子品牌倒不是因为出了问题或者风评不佳，而是需要做出价位带区隔。例
如台中号称豪宅三大建商之一的联聚，就做了个子品牌。第一案是理仁柏舍。联聚也没搞
砸过什么事情。特别切出一个子品牌怎么样看我都只能想到是价位带定位的问题。
特别切心的Z咖咖也是有住户认为盖得不错的房子。只是因为Z咖咖家大业大出状况的频率
也有这么一点……
看建商这件事情，需要慢慢爬文，慢慢问。例如中部有一堆宝开头的建商，而宝佳、宝玺
、宝辉……他们之间完全没有关系。宝辉也是台中知名建商，然后新竹有一家宝辉开发，
跟台中的宝辉建设一点关系也没有。台中宝辉建设旗下有开发字样的是宝急开发。
到了这边，有没有觉得头有点晕？
如果有喜欢的建商，可以上网看看评价。但是建商控制评价其实做的颇不错，而且已经入
手的住户除非被惹毛到最高点，不然通常不会大爆社区问题因为怕转手价格暴跌。
能做的大概有几点：
*看看建商过往的评价。如果不是信誉有长久累积的建商，合约最好是挑价金返还的合约
。而不是什么同业担保之类的……
*看看建商最近推案的频率。推案速度又快又密，多少要注意一下。(例如中部某知名建商
，最近推案的速度就跟他的名气下滑的速度)(不要问，我怕被告)
*加入各种FB谈论建商的社团，然后小心不要被奇怪的帐号带风向。混论坛混久的人都知
道有些帐号其实是来乱的！
*买房子不只是要看建商，还要看营造
有时候买房子也不只是要看建商，还要看营造。看营造这件事情就很麻烦了！
建商所卖贩售的东西是一块整合好的地到一批卖出去的房子。从无到有的全过程。盖房子
这件事情是营造负责，建商要自己设立营造厂或发包给其他营造厂。有些建商老板是地主
出身，从一块地开始发家致富，能力在于土地买卖整合，并非营造。有些建商其实是代销
转建商，能力在于包装推案。推案推久了摇身一变改当建商。有些有营造出身，觉得营造
太难赚钱终于来当建商。
建商比较类似品牌，营造则是真正做出东西的工厂端。(我们都知道好品牌也会出烂东西
，平价品牌也会有一辆样特别耐用畅销的。)去看的预售案是否已经说好营造会是哪个营
造了？如果已经公开是哪个营造，就可以开始查该营造的过往纪录。总之！先查法院判决
。利用裁判书查询去找该营造的过往纪录。然后找找有没有工安问题。工安事件频传的营
造，绝对不会是好营造。
再来，拜google大神，用力拜。
身为google神教的信徒，你会发现很多”出过事情”的新闻都已经消失在新闻页面，甚至
连库存盘都没了！却会在一些私人的部落格，或者网络边边角角的小论坛找出来。网络上
看久了，也会看出某些公司旗下有N家营造。重视程度不同的案子，用不同等级的营造去
应对。开案的时候就可以问一下是哪家营造。
#看新闻
看房产新闻不都是看业配吗？不不不，重点是看业者业配的方向。新闻上面叫好的优点是
真的存在的优点，还是一个遥远的空中大饼？是真有一个已经存在的公园，还是强打一个
未来”可能进驻”的百货公司还有更遥远的未来”可能会完成”的捷运路网？然后，去看
看这个建商业配的新闻都是往哪个方向买。如果全部都是增值机率高，包租公人生……或
许就不是选择自住的人最需要的。
还有，看业配新闻能看出这个案子是不是建商本身重视的指标性建案。通常建商不会希望
把自己手上的指标性建案做砸吧？
最后也是最困难的一点是：如何买到该预售案！
想花钱却买不到？听起来像个笑话对吧？不，身在购屋战区的人保证笑不出来。
文长，我们下回见。