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房市越打越旺！财政部、内政部的两个政策 让房价“一路开绿灯”？
2021年10月1日 周五 上午8:03·6 分钟 (阅读时间)
央行从去年12月祭出第一波选择性信用管制，至今已祭出第三波打房措施，但这波房价涨
势凶猛，似乎没有达到抑制房价效果。（摄影／叶佳华）
政府从去年底开始祭出一波波打房政策，至今已超过10个月，但似乎止不住火热的房市，
尤其疫情爆发后中南部因房价基期低，涨势更为惊人，不少人感叹房市简直越打越旺，房
价扶摇直上回不去了。对此，专家直言，这一波房价大涨主要是来自于“房地合一税2.0
”、“实价登录2.0”的政策事前完全评估错误，因而助涨了房价。
房价回落到买得起的价位吗？杨金龙坦言：这个目标太难
日前兴富发集团总裁郑钦天接受媒体专访指出，“政策愈是打房、代表房市未来会更好”
，面对这一席话，中央银行总裁杨金龙30日赴立法院报告回应，建筑业总希望房价越高越
好，虽然不敢否定他的说法，某部分虽有道理，但是某种程度也有行销策略的考量。
虽然这一波央行已三度祭出选择性信用管制，但杨金龙指出，政策不能让房地产市场“硬
着陆”，而是“软着陆”，因此央行的选择性信用管制是采取逐步微调方式，且目前3户
以上成数已下降很大，若以金融稳定的观点来看是有效的，至于房价仍继续涨则是另外一
回事。
杨金龙说，虽然选择性信用管制在去年12月就已经提前管制，但健全房地产方案的房地合
一税2.0以及实价登录2.0方案才7月上路，整体政策是否对房价有抑制的成效，还需要一
段时间观察才比较准确。
国民党立委林德福则询问杨金龙，政府的健全房地产方案是否有可能让房价回到一般人买
得起的价位？杨金龙指出，让每一个人都买得起房，这个目标实在太难，从过去到现在也
从来没有达到这个目标，因此他认为必须从需求面、供给面、制度面三个面向共同来执行
，包括透过社会住宅、租赁制度来协助弱势。
（更多房地产相关报导：央行第三度打房，房价回档了吗？）
问题不在央行，而是财政部、内政部2大新制助涨房价
面对“房市越打越旺”的说法，《住展》杂志研发长何世昌则直指，这是打房政策错误所
造成的问题，“你看不论是出口及经济成长表现、低利率资金宽松的环境都没有改变，只
有通膨有增温，可是今年的房价涨幅却比去年来的更加明显，甚至还突破历史新高…”
“我不认为问题出在央行。”何世昌指出，截至目前为止，央行的措施对于市场的干扰是
有抑制买盘的作用，不至于助涨房价，但造成今年房价大涨的主要原因则是出在财政部的
“房地合一税2.0”、内政部的“实价登录2.0”，认为是政策事前完全评估错误。
何世昌的看法是，财政部提出房地合一税2.0，将重税闭锁期从2年延长到5年，尽管出发
点是为了抑制短期炒作，但却忽略了很重要的一点，重税闭锁期拉长到5年的后果等于是
把许多房子都锁住，卖压消失了，在市场需求增加的情况下，供给却大幅减少，市场能不
涨吗？
“持有5年以内的房子，屋主都不愿意卖，尤其是预售屋刚交屋的，等于是5年内的新成屋
几乎都被锁起来，如果民众要买新房子怎么办呢？要嘛用更多的钱去买屋主加税转嫁的房
子，不然就只能跟建商买。”何世昌认为，这也是为什么房地合一税2.0上路之后，新建
案销售这么畅旺，因为民众没有其他选择，除非退而求其次去买5年以上的中古屋。
台湾步入韩国打房老路！囤房税再下去等于进入“租不起、买不起年代”
至于实价登录2.0，这次最大的创举是在于预售屋成交价格必须更即时登录，促使资讯更
透明化，但何世昌指出，实价登录本身特性是“在多头市场助涨房价、在空头市场助跌房
价”，政府选在多头市场之际，仓促地让预售屋实价登录上路，根本就是在助涨房价，更
有利于卖方加价，“现在有去看房子的消费者，他会面临一个问题是，代销业者直接把实
价登录开出来，消费者完全没有议价空间。”
何世昌强调，“我不是说这两个制度不对，可以促进资讯透明化，也可以针对短期交易重
税，这都没问题，可是对房价来说，确实是助涨的效果，即便央行要扮救火队也没用，因
为没有一个政策可以达到一石二鸟的效果，政府到底是要抑制房价，还是要资讯透明，现
在看来目标政策完全不清楚。”
何世昌说，现在又有人说要课囤房税，“我敢保证课征囤房税下去，就进入租不起也买不
起的年代了”，因为屋主会将加税直接转嫁至租客，甚至从国外的例子来看，很难靠加税
抑制房价，像韩国的打房政策主轴也是加税，但韩国房价还是越打越高，“我们现在就是
在走韩国的老路！”
买屋抗通膨的观念又兴起，房价回不去了
另外，今年以来通膨压力更为明显，不少民众、资产客也会选择买屋抗通膨。根据永庆房
产集团最新房产趋势报告，逾9成受访者明显感受到物价上涨的压力，且近9成预期未来1
年物价水准会上涨，因此近年民众对于买房抗通膨的观念又兴起，超过6成受访者会优先
选择不动产作为抗通膨标的。
屋比房屋总监陈杰鸣指出，房市在低利率、全球央行印钞形成通货膨胀压力， 原物料价
格等营建成本飙涨，市场在疫情过后确实又有再往上“跳一阶”的情况，而热区不外乎就
是环绕科学园区题材跟台积电设厂效应，使得中南部房价全面大涨。
至于未来房价走势如何？陈杰鸣认为，短线是回不去了，加上这一波台商回流投资预计在
3年内陆续落实，对于区域房市的支撑非常强劲，因此短线3～5年要看到房市出现大幅度
的崩盘，几乎微乎其微，房价缓步垫高的机会较大。
何世昌则预估，虽然明年的经济成长率预期会比今年放缓，但在高基期情况下明年仍有超
过3％成长率，也是相对强劲，出口畅旺之下房市需求也难降，预期短期内房价没有回头
的迹象，且房价涨幅应该会非常剧烈。
心得：
央行有苦说不出...
要央行打房
结果财政部和内政部放火
ceca大当初就预言说会是量缩大涨
是难得一见的情况
完全被ceca大说中
厉害