各位版友们好...
小弟看了一阵子房子，前阵子终于找到心仪的案子
屋主是位年纪蛮大的老婆婆，近几年已经定居国外
所以卖房事务全权交给在台的小儿子处理
相关授权书仲介说都已办妥
下了斡旋后，屋主儿子也同意价格，准备签约
但过程中有三件事，让我对买下这房子一直有点害怕，想请大家帮忙指点，谢谢
1. 屋主儿子同意价格，但怎么都不签斡旋单
推说马上就要签约了，斡旋单不用签
2. 后来在签约前几天，透过房仲跟我说
虽然相关授权书都办了，但不小心漏掉印鉴证明
这样在办过户时会delay，要等印鉴证明从国外寄过来
虽然还是可以先签约，但签约、用印、完税后，就要等印鉴证明寄到才能过户
从签约后开始算，大约要45-60天左右才能过户完成
3. 上面的两件事已经让我心里有点疙瘩，总觉得跟以前买房子的流程不太一样
然后，在说定的签约时间的2天前，屋主儿子突然透过房仲跟我说要暂缓签约
因为在国外的妈妈被发病危通知，说是有感染症 (应该不是covid-19)
所以无法到当地的相关办事处办理印鉴证明
虽然屋主儿子还是一直强调他们很有诚意，等妈妈好转后就会完成签约
但因为屋主儿子一直都不签斡旋单，因此后来我也就退斡，把斡旋金拿了回来
几天前，房仲通知说屋主好转了，目前印鉴证明已在办理中
想重新再约签约的时间.....
想请教：
a. 整个过程就是跟我以前买房很不一样
本来是打算麻烦房仲(台庆)配合的代书处理
但现在需要额外多找一位代书帮忙看着整个流程吗？ (是说我也没有熟悉的代书)
b. 因为真正的屋主在国外
若签约后 ~ 过户前，屋主如果怎么了 (我们都希望奶奶好好的，没有要诅咒的意思)
我们(买方)可能会遭遇什么问题？能否有什么方式能避免？
合约上需不需要特别注明什么事？
c. 我有上网查过，若签约后 过户前，卖方往生
能否继续交易到房产顺利过户的关键在于 是否"公契申报土地移转现值"
那这部分就是要求代书尽速办理对吧!!!
有没有可能卡在什么环节？通常多久可以办好？
若签约后， "公契申报土地移转现值"还没办好，屋主就过世
那我的头期款是不是就会卡在履保帐户内？
直到卖方的权利人把相关继承弄好，才能决定交易是否继续或取消
这期间会有相关赔偿金吗？
d. 因为屋主在国外，假设真的怎么了，其实国内这里的相关单位不一定知道
有没有可能:
例如 1/1 签约，1/5屋主过世 但家属没说，1/7才办好"公契申报土地移转现值"
结果因为国内没有办理死亡登记
所以相关过户程序都完成了，尾款也都汇款 拨入卖方帐户了
事后在办死亡登记时，才发现死亡时间在"公契申报土地移转现值"之前
这样整个交易是否会作废？能否追回款项？ (如果钱都被领光了，也很难追了吧)
更暗黑的想法是，若是在签约前屋主就过世了，但家属故意不说 来完成交易
待款项都汇入，宣称都被某儿子领光了，卖方才申告合约自始无效
那过户是不是也就失效
这样有可能吗？
不好意思，问题有点繁杂，实在是这样的情况从来没碰过
麻烦各位帮忙解答，非常感谢