楼主:
jamo (hi)
2021-09-09 03:04:52※ 引述《MrEric (Hey)》之铭言：
: 大家晚安
: 有些关于财富自由的问题想请教
: 房地产投资我知道有人专门做现金流
: 例如买n间套房 或做透天改套
: 现金流超过某个程度基本上就可以财富自由
: 第二种是属于兼差投资 还是有本业的工作
: 买个两房三房 收租个几年
: 再卖掉赚价差
: 我是属于这样的族群
: 第三种是做短期 买被低估的房子
: 处理后高价卖出 这我做过一两件
: 很花时间。除了要第一时间找到投资物件之外
: 装修 高频率的买卖 很难兼差做
: 现在我的瓶颈是 收租的物件现金流还不够
: 套房的市场看起来也不好做
: 想请教大家或周遭亲朋好友
: 做房地产财富自由的经验
: 中间的历程是如何
: 该怎么从兼差跨到财富自由那一步
: 谢谢分享！
其实 2,3 是一样的东西
除非你的 2 是挑好社区或者买预售
如果是的话,我的建议是走 3,
直接买被市场低估的案子
买了之后简单整理后收租
稳定经营一阵子
如果房市大涨,
就靠本业赚钱+转贷把资金套出再买一间重复以上操作
如果房市平盘,
那表示房价没大涨,那就靠本业赚的钱当头期继续买
如此如此这般这般
看你本业有多会赚,一般来说大概花 8~15 年的时间
你手上会有 5~10 间房
这个阶段你会要解决贷款收支比跟人头问题,
如果你跟我一样白手起家,没有家族奥援
这边会碰上非常大的麻烦!
顺利度过这个阶段,就可以开始盘点资产
如果你手上的房属于住宅区,那就脱手换现金
然后改去买商业区的奇特物件改套
商业区有些怪物件可以很便宜,改套非常赚
如果你手上的房属于商业区,你可以选择直接改套
直接改套省麻烦但机会成本比较高
或者一样脱手后买怪物件来改套
大概走到这边你就可以辞职全职收租当包租公了
你要的 15 万/月现金流一点都不是问题
只是小套房的包租公其实鸟事还不少
特别你有三五十间在出租时
做一阵子你就会想再升级脱离格套
不过那又是另一个故事了~
怪物件一般是指总价/格局/坐向/楼层等等规画失败的产品
例如我曾买过一个坪数过大,总价超越当地购买力
格局是菜刀形状的二楼,
我砸锅卖铁把之前累积的三套房全部卖掉,
攒够头款直接行情打七折买下
格套后投报达到 10%
另一个是建商盖一半烙跑,其他人自己拿钱建完
导致整社区有土地但建物都没权状的违建,
完全无法贷款,当时心一横把所有现金投入
这个案子后来格套完投报 25%,等于是四年完全回收资金
这边的投报都是指年租金/总投资金额包含装潢费
现在房市很难达到这种投报率,但是心法不变