一次回完
※ 引述 《ntpuisbest (阿龙)》 之铭言：
: 很重要所以贴三次
:
: 大抵上我从c大生上学到以下几点
:
: 1.不动产涨跌看基本面公式
比较正确的说法是看需求
我曾经遇到被涨100%的租金
(租一间透天2万→4万)
一个不成熟的新兴地区
高消费族群的人数波动
决定了租金的波动
租金从来都是跟着薪资在走的
交易成本改变不了什么
:
: 2.老屋比新屋保值，因为超过30年的房，根本没啥好折旧
保值的不是房
是土地，超过30年的房，甚至更旧的
其残值是负的
因为得花钱去修
而这些修缮费
就继续灌进去你的房屋残值
遇到土地建物须分开登记时
这个观念就很重要
:
: 3.炒房就是把低总价买光，然后自住户就会开始我家不一样
看地点
没有邻近新建案带动的地区
低总价区要放很久很久才会轮的到
:
: 4.不要相信什么蛋黄捷运，蛋白老屋涨得更凶
因为低基期
平平都涨5万
单价20万→25万，涨20%
单价15万→20万，涨35%
:
: 5.持有税打击持有，交易税打击交易
:
: 6.不动产是散户市场(这点忘记然后有什么结论了qq)，有筹码面还有什么一个忘记了
不动产是建商跟财团的天下
(或是超有钱的散户)
一般散户能做的事就跟买飙股一样
平常没事就把低基期的潜力标的买一点
等主力带钱攻
人家赚个几十亿
散户分个涨价带动效应，分个几十数百万
运气好可能就是倍数成长
只是这时间，真的要等很久
:
: 7.要看房价跌就是看事件指标 法拍和租金
这点比较适用在商业不动产
住宅型的被受薪族群租金绑定
想降也没那么容易降
看指标热区的量跟价会比较好判断
房地产只有开杠杆太大才会有资金压力
而一般正常借贷的买法
下手时就已经吃掉你的现金流
就算房市下跌，只要正常还本息
资金流没受影响
顶多就是不拿出来卖，等待下一次涨势
: 8.租金，价格最直接，这两个没跌，其余房价跌就是存在于你的幻想
2016~2018
房价跌了2成，租金好像也没什么跌
:
: 9.少子化造成人口集中，乡村没人要，都市抢破头
:
: 但是有几点我还是略有问题
:
: 1.租金没跌，房价不跌我相信，但是人口移出还有少子化，难道不是长线利空吗？
: 即使少子化是国安危机，政府会引入东南亚人口好了
: 他们也不太可能跟台湾人缴一样的房租吧??
: 这样下来难道租金不会跌?
这不是 是非题
而是各个区域有不同的变化
人口越集中的地方
还是不受少子化影响
会跌的，就是人口渐渐变少的地方
不一定是乡下，也会发生在旧市区
:
: 我的意思是基本面也是可以用来预测租金吧@@
:
: 2.基本面公式是不是存在一个假设
: 那就是不动产价格不因时间而缩小
正确的说法
鉴价还是会低于成交价
一般财报上的估价都是参考用
真正要要处份，都会超过估价
公司赔钱都能把股权打包卖掉换现金
何况是不动产
: 像是股票好了
: 如果这间公司股价跌，但股息发一样，他的投报率超高，但还是赔钱的
:
: 究竟为何不动产不太折旧
: 是因为土地不折旧吗？
yes，土地永远增值
所以才会有一条土地增值税
: 还是因为老屋跟新屋使用价值差别不大
: 还是因为这是华人的天性
: 没赚我干嘛卖
: 3.少子化多少和房价有关，如果政府在市中心大规模提高供给，例如小学改成社宅，难道
不会剧烈影响房价?
: 毕竟政府还是要救少子化吧
: 不然真的太恐怖
没得救…
能救早救起来
至于影响房价嘛…？
最多停著不动，或小幅下跌
像日本那般有价无市而已
: 4.继承这件事，少子化下来，我假设每个小朋友都可以继承一户房子好了
: 小明跟小华生一个，他的小朋友小白继承两户
: 小白在和小美生一个，他的小朋友继承了四户
: 继承难道不会剧烈影响房屋需求?
不会
不能住的破屋，不会列入需求
而这些旧房子，自然会消失在历史的洪流
:
: 5.关于战争
: 我可以想像即使阿共打赢
: 他为了维稳不太可能抢大众财产
: 可是如果是抢有钱人当成军功分给将士呢
: 这难道不可能做吗？
: 毕竟台湾也是蛮仇富的吧...
回到最根本问题吧
这点房版几乎避而不谈
台币的价值源自于政府公债跟外汇存底
武力转换政权时，这两个通通归零
再加上土地国有制
中共如何不抢你财产？
台湾房地产
到时比台积电的股票还不值钱
*注：台积电拥有大量的海外外币现金
股东八成以上为外资，这是掠夺不走的
中共是可以保有人民的居住权
但是完全不需要保证你的房价值多少钱
更别提拆迁赔偿
(当初禁煤令拆住宅烟囱，可没有在赔的)
说拆就拆，可是中共的本色
甚至一句话给你开限售令或房屋配给制，你也没辄
要避免走到这一步
就只能像香港一样，和平移转政权
让台湾的政府公债完完全全让中共吞下去
这样才能保有台币的流通性跟价值
连带以台币定价的不动产价值，才守的住
: 6.不动产为何不会像债券一样
: 每个区的投报率都不太一样，中南部高，台北低，可是为何台北房价还是比中南部高，如
果是债券，这件事不太合理
: 难道是因为台北的风险比中南部低，为何不是中南部赶快涨到跟台北一样价格，投报率一
样低或是台北降价呢
你把他想成是台北市不动产债券
或高雄市不动产债券
会比较合理
每个地区的投报率，本来就不同
甚至还会随着时间变化
平平是美债
也会因为期限不同有不同定价
本来就不能一以贯之
: 7.人口移出北市，到林口，台北需求减少，为何没看到跌，难道是因为去年股票太好赚，
所以没跌
: 还是又是我家不一样@@
只看户籍变化没有意义
双北地区，甚或再加入部份的桃园基隆
本来就是一个大台北生活圈
在这个圈子的人，就一直增加