※ 引述《ntpuisbest (阿龙)》之铭言：
: 老实讲看了ceca大的文章
: 我有种我大学四年学的都没学到精髓的感觉
: 当年只学到容积 建蔽率
: 土地法优先购买权那些
: 但是老师从来没讲过
: ceca的不动产基本面公式!
: 出租投报率 vs 持有成本 + 交易成本
: 出租投报率 vs 持有成本 + 交易成本.
: 出租投报率 vs 持有成本 + 交易成本.
: 很重要所以贴三次
: 大抵上我从c大生上学到以下几点
: 1.不动产涨跌看基本面公式
指的是长远的方向.
也就是例如出租投报高,那他长期看涨.
当然中短期有时候会有一些状况,例如他大跳跃大涨一波,之后会休息个两三四五年.
那这2345年就是平盘...但是等到他2345年整理后,又会继续涨.
所以长期势看涨,但中短期要看有没有干涉状况.
另外,炒过头会回档,那个用股票术语较乖离过高.
人家都在20,你炒到50,那你会回档.
因为大家都跑去买20,你的50只有某部分人盲目追高买下去.
之后进入滞销,以及有人可能30买的又想用钱就45卖...
所以你会50回档到45...
但是你可能依然是长期看涨..但在短期你会看到下跌走势.
: 2.老屋比新屋保值，因为超过30年的房，根本没啥好折旧
另一个角度你可以想.
这都市最便宜的三房是500万.
然后穷人一定比有钱人多.
所以请问,屋主为啥要卖499万...XD
so...越便宜的东西,就越有刚性需求支撑.
因为...底层的人更多...这些都是非常强大的支撑.
反而你例如以前的首席豪宅3亿...
但买得起的有钱人,可能有其他的乐子可以买,有更棒的选择的时候.
那你这个已经过气的首席豪宅就会滞销.
不是没人买得起,而是买得起的人他有其他选择.
那你的支撑就很抖...垮下去没人帮你撑住.
毕竟...买得起的人就那些人...你不像最便宜的房子有密密麻麻的人做支撑.
: 3.炒房就是把低总价买光，然后自住户就会开始
: 我家不一样
: 4.不要相信什么蛋黄捷运，蛋白老屋涨得更凶
蛋黄区有"特权"...
特权就是他在炒做的时候,不需要跟人家比价.
因为他有"最棒的学区""最棒的区域""最棒的邻居""政府最关心和维护的地点"
所以蛋黄区在炒做的时候,可以跟二线把价差拉开.
最典型应该还是七期,七期并不大,不像桃园艺文特区或是高雄美术馆+农16+新弯区.
因此台中七期有很明显和其他地方的价格距离差.
但七期也不是一开始就把价差拉开的.
七期是2003开始发展..但她最嚣张把价差拉到最大的时候是2014年那段时间.
当然她拉开后就进入回档,然后死鱼盘好一段时间.
只是她回档后,还是跟其他区域有很大的价差.
so...这就是蛋黄区的"特权"
但是你再投资的时候一定要注意.
蛋黄区最好赚的就是,他在使用这个"特权"的时候.
也就是,最棒的七期切入点是,2010左右...他正要把价差拉开的那段时间.
但等到2014她拉到最大后..其实你一路从2014~2019你都不适合投资七期.
你这段时间七期的增值,必然被大多数区域屌打.
so...投资蛋黄区一定要注意...他在使用特权,把价差拉开的时候,才是投资的关键.
等到他价差拉开然后进入盘整后..
投资必然出脱物件..不要留在手上.
(自住当然就....你卖了你要住哪??)
而蛋黄区哪时候会使用特权呢?
最有名的就是资金行情.
2010~2014为啥七期会把价差拉开?
QE阿...XD
资金追逐最强...所以资金行情的时候,可以立刻追蛋黄区.
但是等到资金行情熄火,就会开始进入涨幅外扩以及补涨阶段.
这时候都是往外买...追着补涨..哪边便宜买哪边等他价格往上跳.
so...要分清楚哪时候切入蛋黄区,哪时候往外跑.
这是中期的奥义来的!!!!
长期的话自然就是去下一个蛋黄区布局.
长期的话意义在于.
我不知道蛋黄区哪时候要使用特权拉开价差..
或是我资金进出太迟钝很难灵活操作..
那...
我一开始就买未来的蛋黄区,然后等他10 20 30年.
必然有我等到他使用特权把价格喷到云端的那一天.
而长期必然是,蛋黄区价格冲到老高之后,开始寻觅下一个蛋黄区会在哪里.
之后再把原蛋黄区喷到老高的物件出脱,然后去下一个王者地区布局..
这就是长期投资的奥义..!!
: 5.持有税打击持有，交易税打击交易
持有税打击不是持有,而是打击房"价"..
政府真的要打房价,必然从持有成本动手.
让你持有房子的成本上升,你也可以视同房子产值固定成本上升所以利润下降.
而当你一间公司利润下降,那被动型基金对他股价的评估是不是应该要下降?
这...你回套房子...就是那个概念.
: 6.不动产是散户市场(这点忘记然后有什么结论了qq)，有筹码面还有什么一个忘记了
所以没有一个财团可以恶性操作.
因此不动产不像股票有主力.
也因此不动产是场很好预测...因为他是散户的市场,人为恶性操作比率直接忽略.
: 7.要看房价跌就是看事件指标 法拍和租金
租金代表长期的方向.
法拍则是压垮骆驼的稻草.
屋主都不会想要她家赔钱卖.
那什么情况会出现一堆赔钱卖价格超烂的不动产成交??
在法拍市场...因为法拍是残酷的...
因此大量低价成交,压垮市场的那根稻草,必然是法拍写出来的.
: 8.租金，价格最直接，这两个没跌，其余房价跌就是存在于你的幻想
当然也有一种情况.
那就是大幅升息.
西班牙当年不动产大跌,就是因为他利率被拉高3%...
不动产直接垮掉..
其实当年日本也是,因为美国大量吸收资金,逼日币升息以免外汇崩溃.
所以压垮了日本的股市和房市.
: 9.少子化造成人口集中，乡村没人要，都市抢破头
: 但是有几点我还是略有问题
: 1.租金没跌，房价不跌我相信，但是人口移出还有少子化，难道不是长线利空吗？
你可以从租金看的出来.
这一区如果真实人口大量外移,必然产生大量真空屋.
真空屋的屋主要出租,必然只能降租抢租客.
所以这样就是供给过量需求不足,租金下跌.
因此租金会直接反映...
不用肖想屋主可以撑多久...称不了多久就要面对现实的..
: 即使少子化是国安危机，政府会引入东南亚人口好了
: 他们也不太可能跟台湾人缴一样的房租吧??
不重要,它们如果都有能力买,那房子被移民买走,台湾人就只能租房子.
依然回到供需问题,自然房东涨租金,租客还是要吞.
: 这样下来难道租金不会跌?
: 我的意思是基本面也是可以用来预测租金吧@@
租金是直接反映当下的基本面.
所以你要预测租金,几乎等同你在预测基本面的走势..
: 2.基本面公式是不是存在一个假设
: 那就是不动产价格不因时间而缩小
: 像是股票好了
: 如果这间公司股价跌，但股息发一样，他的投报率超高，但还是赔钱的
因为股票有主力...XD
主力要这支股票跌.
管你基本面好不好,你就是要崩盘.
主力要你这支股票涨.
就算你这间公司这辈子只赚过存款利息.
他还是可以连续涨停涨停在涨停.
股票人为操作的比重很重.
就算权值股,也都是法人的战争市场.
会被川普的一句话影响涨跌.
所以有兴趣去理解丁超说的一句话.
股票就是炒做,涨就是涨跌就是跌,基本面只是一碗方便面...
而不动产是散户市场.
所以没有一个财团可以恶性操作它.
只有庄家政府的政策才可以左右它.
但是政府又不敢乱来...政策也不可能乱推.
外加政府害怕通缩...
因此不动产市场,相对股票,是非常单纯并且迟钝并且好预测的.
: 究竟为何不动产不太折旧
: 是因为土地不折旧吗？
: 还是因为老屋跟新屋使用价值差别不大
: 还是因为这是华人的天性
: 没赚我干嘛卖
老屋的价值,不是土地.
而是你在这个地方有一个居住空间..
那请问,你的居住空间会不会折旧..XD
空间怎样折旧?
so..你在台大旁边有一个25坪的空间,它就是直2000万好了.
这个2000万,就是不折旧的根本.
跟土地无关,跟建物无关.
而如果烂到不能住,这时候就存在,那要花多少钱才可以修复到它可以住.
例如花一百万就可以修复到它可以住,但因为修复很麻烦.
所以他可能价值是1850万...折150万在它需要修复的成本上.
再便宜下去,例如它1800..那就会有投资客买去翻新后挂卖.
因此它无法跌到1800甚至以下...因为会被扫掉.
这就是老屋的概念...
土地值多少钱??...不能都更的土地你都当它垃圾就对了,让你缴税用的.
你说为啥地上权便宜那么多.
那是因为地上权贷款被限制太多,自然虽然你也有空间价值.
可是他在"银票"上面的资产效应被大大打折..那自然地上权会便宜很多.
当然你也会发现,老地上权房子其实价值也很稳定.
例如30年和40年的老地上权,价格也会逼近.
这也是因为,你地上权依然可以出租,收租金,所以也有固定的产值.
既然他可以赚钱,所以这个空间就是有价值.
因此没有土地,40年老地上权..依然是有价格,依然有人会买..并且还会跟着大环境涨价.
因为他可以买去收租..或是有人就是买去住.
所以你说老屋价值在土地??.....
那你就无法解释老地上权房子还会涨价的现象...XD
: 3.少子化多少和房价有关，如果政府在市中心大规模提高供给，例如小学改成社宅，难道
: 不会剧烈影响房价?
政府庄家要大规模搞.
房价就会跌.
疯狂的提共供给量.
就像我讲的,政府只要疯狂的重划土地,然后土地都行情半价卖.
你狂卖一年,每期国有财产局都给他标售200块土地行情半价,房价不跌,我随便你..XD
: 毕竟政府还是要救少子化吧
: 不然真的太恐怖
台湾是小而开放的经济体.
少子化直接去外国要移民和外劳就好.
差别只是这些新移民要怎样管制和审核.
以及你会希望来的人比较优质或是有能力.
所以才会一直都有一定的管制.
你看美国..
美国被南美的偷渡客给吓死了.
这么多年,美国一直都在阻止南美的人涌入美国.
欧洲也是被难民给吓死了,吓到英国都脱欧..
阿...人家几亿,国家又那么大的政体都烦恼涌入的人太多.
你台湾在害怕什么...XD
: 4.继承这件事，少子化下来，我假设每个小朋友都可以继承一户房子好了
: 小明跟小华生一个，他的小朋友小白继承两户
: 小白在和小美生一个，他的小朋友继承了四户
: 继承难道不会剧烈影响房屋需求?
当你少子化这么严重.
经济早就通缩了...XD
政府也垮了,企业也垮了.
你这种假设等同经济规模大幅收缩耶.
经济规模大幅收缩...政府还来不及烦恼不动产价格吧.
所以在少子化影响到不动产之前.
经济方面早就送入加护病房.
因此..在你不动产供需失衡前.
政府早就去东南亚多要个几十万上百万人到台湾来了.
所以你的假设不会发生...
: 5.关于战争
: 我可以想像即使阿共打赢
: 他为了维稳不太可能抢大众财产
: 可是如果是抢有钱人当成军功分给将士呢
: 这难道不可能做吗？
: 毕竟台湾也是蛮仇富的吧...
一个很简单的道理.
请问如果你今天被阿共统治.
你的房子是用什么东西做交易??
是不是人民币??
那我问你,你是阿共.
你为啥需要抢台湾人民的房子,给你的战争英雄?
你为啥不直接印个一亿人民币发给他就好..
他会想住台湾吗??...
然后你抢台湾原居民的房子,那你是不是还要找专人去安顿这些被你抢房子的人???
所以为啥一直都有政权要抢人民住宅的假设?
不太清楚...XD
当年"真"共产党是因为意识形态.
他们要共产.
所以打击那些大家族大地主.
并且他们是"无产革命"...
今天阿共还是真共产吗..XD
还是它是披着共产幌子的资本主义??
它是无产革命还是帝国主义侵略??
那他抢台湾人民的房子是打算给谁看?
弄不好到时候变成美国和欧洲又借机做文章,不要说出兵,就又搞什么人权行销干嘛的.
so..这个抢房子的假设一直都很有趣..XD
叙利亚政府和反政府军打来打去.
也没有哪边想不开去抢人民的房子阿.
伊拉克侵略科威特,他也没去抢人民的房子阿..XD
政权要人民的房子干嘛??...
: 6.不动产为何不会像债券一样
: 每个区的投报率都不太一样，中南部高，台北低，可是为何台北房价还是比中南部高，如
: 果是债券，这件事不太合理
这就是炒做.
之前资金疯狂的在台北炒做.
台北蛋黄区有特权..
所以疯狂的拉升价格.
他乐拉升,就越多资金过去炒做.
直到后来被张盛和压住.
之后你就看到,中南部开始大涨..
so...台北和中南部几都价差,一度超过六倍.
今天收缩到4.5..甚至快要剩下4倍.
因此...一般来讲,中短期会优先看炒做,而不是看基本面应该反映的价值.
例如你六都的房子都低估...但是很难六都同时稳定等比率增值.
这时候一定有先后和快慢
而这个先后和快慢的产生..
在于话题,在于利多....
而话题利多的本质是,吸收目光和炒手去炒作.
所以到头来本质是....谁家的炒手多,谁家炒做比较嚣张,谁就先涨谁就涨得快.
但实际上基本面可能大家差异并没那么大...
不过也因此,你中短期必然追着炒做.
哪边在炒你就追过去.
而你追过去,你是不是又加大了炒作力道.
所以这就会产生滚雪球效应.
只要政府不给你干涉,那就会产生很大的差异.
这个差异不是基本面差异造成的.
是炒做造成的...!!
不过这时候又说回来.
资金行情会炒作蛋黄区.
但是稳定盘会炒作落后补涨.
因此...为啥前两年六都涨最多是台南??
因为台南最低价.
所以低价也是一种吸引炒做的吸引力...
而如果低价又有利多,例如台积电...
这样就产生特殊的效应..利上加利,并且两者还是相反属性..会有倍数效果..
那通常就是会大喷一波.
因此中期投资,在追捕涨的时候,会优先看有没有建设或是利多.
有利多价格又落后的,会有爆炸性的涨幅可以捞..!!!
但是如果是高价区有利多,非资金行情下,反而会有边际效应.
也就是一般区域一个百货公司可能涨15%.
但你这边是高价区,然后又不是资金行情状况,那你可能只会涨5%...XD
因为你本来就贵,所以利多效果会被打折...
这点要特别注意...很多中期投资客都在这边吃过亏.
利多配低价才有最棒的效果...
PS.版上很爱用一些开价或是豪宅价格去讲哪边房价涨到40了...XD
但这样其实会造成很多人判定上的错乱.
我建议,你要判断哪一区的价格高低,尤其是重划区或是新屋.
你直接去看他土地成交价比较好.
不然这边盖豪宅开价70...
你就说这边涨到70??
但其他人在抓头...他才刚买一间25w/p的新屋..为啥喷到70了?
(恩...有部分网友是刻意带风向的另当别论)
: 难道是因为台北的风险比中南部低，为何不是中南部赶快涨到跟台北一样价格，投报率一
: 样低
: 或是台北降价呢
: 7.人口移出北市，到林口，台北需求减少，为何没看到跌，难道是因为去年股票太好赚，
: 所以没跌
台北租金没跌.
供需没有失衡.
户口移出,甚至台北人搬走.
但可能有人跑来租屋..
所以户口大量外移不代表他的房子需求降低.
老市区很多都是早期一栋房子挂了一大堆户籍在里面.
而一片空地上,0户籍...你不会反对吧.
那这一片空地盖了2000户新屋.
而老市区的人买了这边的新屋,是不是会找家人把户籍挂过去,不然新屋税比较高.
那老市区就会人口移出..
而你一片空地盖了2000户新屋,挂过来的户籍可能就有一千多人.
那这边人口上升一千多...
但实际居住人口,可能远少于他的户籍人口...
so..大量推案的重划区,人口一定爆炸性上涨.
越早发展的老部落,人口大多时候都在外移.
: 还是又是我家不一样@@