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内文:
上周内政部公布一份报告，指法人“囤房数”及“短期交易”的问题都比自然
人严重许多；此外，行政院房市健全小组传出有意把房市“短期交易”规定调
为5年内，并课以重税，同时行政院会近期也将再提出打房新措施。如果行政院
最后能成功提高炒房税赋并堵住法人炒房规避高税率之途，这波打房才可望竟
其功。
先谈比较“单纯”的重税政策。过去台湾炒房能成为一本万利、每隔数年就要
卷土重来的投资（投机）浪潮，很重要的原因，是过去税制下，炒房的资本利
得税几乎不必课税，甚至是越短期进出（例如一年内）越不会被课到税，因为
土地现值根本未调整而不会有土增税要缴纳。某个角度而言，台湾的制度就是
鼓励民众与企业，把剩余资金投资房地产，因为政府几乎给予“免税”的优惠
奖励。
2016年上路的“房地合一税制”让房屋交易的资本利得也开始要缴税，而且为
了打击炒房，对短期进出课以重税：持有1年内就卖出税率45%、1-2年课35%。
简单的说，政府定义的短期进出是2年内，要课以35-45%的重税。
这次政府要打房，加重炒房者的税赋应属必要，加重的方式有2种：一个是提高
税率，例如，1年内进出的资本利得税从45%提高到60%，另一种方式是拉长对要
课重税的所谓“短期”的定义，政府显然有意采后者：把短期定义从2年拉长为
5年，2年内课45%、2-5年课35%等。但事实上，政府也可考虑双管齐下：拉长短
期定义的同时提高税率。
房地产业者当然反对，理由是一作“房市就冷掉”、“现在推案利润率都很低”
等。对房地产业者而言，只有房市交易热络、房价持续看涨，才有源源不绝的获
利；至于买者是一般自用者还是炒房投机客，完全不是业者关切的重点。至于房
价是否会涨到年轻人与一般民众都买不起房，更“不干己事”。
不过，对政府、对台湾社会而言，这却是再重要也不过的事了。高房价之害应该
不必多言了，过去几年台湾所有民众─除了赚到钱的炒房客外─都应感受深，因
此政府该全力避免房价因人为炒作飙升，应无疑义。
至于说会因此让“房市就冷掉”，其实政策的目的就在此：把投机客减少、房市
冷却一下、房价不要人为炒作飙升。而建商推案的利润率高低，与针对炒房短期
进出的高税率，其实是2回事，不必亦不应混为一谈。
而对法人持有“囤房数”及“短期交易”的问题都比自然人严重许多一事，有必
要深入再看。根据内政部的统计，全国有11.24万个法人拥有住宅，其中1.34万
法人拥有4房以上，占拥屋法人的11.96%，但这1.34万法人合计拥有34.08万住宅
，占法人所拥有住宅46.34万宅的73.55%，从这个数据来看，又以囤房情况非常严
重。
不过，如果考虑到有些法人，本来就历史悠久、资产雄厚、遍布全台，甚至是以
拥有多栋住宅为业，例如金融保险、大型企业、连锁商店，都有可能成为拥有4房
以上的法人，因此集中度未必是大问题，真正的大问题在另外一个数据：去年第4
季，持有一年内即出售住宅的比例，自然人为9.74%，非不动产及营建工程业的法
人却高达54.51%。
虽然每个企业的经营模式、碰到的问题与状况都不同，不无可能碰到非短期就出
售资产的状况，但这些持有1年内就出售住宅的法人，属于投机客为规避高税率成
立的“专业炒房公司”的机率相对就大得多；自然人炒房1年内出售的资本利得税
率高达45%，但法人则以20%的营所税率课税，是自然人的一半不到，专业投机客
当然有充份的诱因成立公司来炒房避税，高比例法人持有1年住宅就出售，应该看
得出问题所在，这个漏洞一定要堵起来。
方法也很简单：最单纯的方法就是法人短期进出房市适用的税率与自然人相同（分
离课税），投机客大概不会再有多少诱因要靠法人避税诱因了。如果制度上已堵
住靠法人规避高税率的炒家，就遏止房价飙涨的目标看，法人持有多房的占比问
题已非关键问题了。
业者以各项营建成本上涨为由反对打房政策，其实理由非常奇怪。政策并未禁止
或限制房价上涨，只是减少因投机买卖导致的房价上涨；而高税率是针对资本利
得课税，换句话说，如果房价未涨或亏损，也课不了税，这是一种所得税，有赚
钱才要课，而非有交易就要课的交易税，业者反对的理由实在难称高明。重税加
上堵住用法人规避高税率的漏洞，虽然不能保证房价不涨，但至少大幅减少投机
客拉动房价上涨的力道。
心得:
针对自然人及法人买卖房地产时的规范要够详细，也要有效控管法人成立公司
来炒房，此外对于自然人及法人的课税，贷款成数，持有户数，持有时间及买卖
税率皆要有详细的规范及有利的控管，或许能降低房价上涨的动能。