基本上呢.
2F公寓价格大概就是新大楼的6成价格.
(基本款的新屋非好品牌或是景观宅或豪宅,另外这是比总价,另外不含车位)
所以未来就是.
你看新屋冲到多高.
公寓就是跟上他6成的价格.
就这么简单.
买房子大多数买家都是买"能力之下最紧绷"的物件.
不是每个人都身价五千万以上,买房子选择一大堆.
在能力最紧绷的条件下,买到空间和地点足够满足自己需求的物件.
这才是主流买房子的型态.
就算租屋也是.
租屋也是在能力范围下,租地点和空间满足自己需求的物件.
因此...好房子很多时候难卖...因为贵.
就像高雄美术馆好了,是900万的三房平车好卖,还是1500万的三房平车好卖..XD
当然900万阿.
管你是什么宝咖咖系列盖的,京城盖的,还是谁盖的,都远比皇苑盖的鼎宇盖的好卖.
你跟我说房子盖多好多棒又怎样...
阿人家就为了挤学区或是挤这个区域,手上钱又不多,硬挤破头皮要买.
刚好又带了两个小孩,必须三房...没办法降买两房.
那自然从最便宜的物件开始买噜.
那同样的回到看公寓.
阿人家就是要挤市中心,或是工作地点旁边,或是老母住在旁边要就近照顾.
阿他夫妻俩就是越收60K...然后带两个小孩.
这时候自然就只能买3xx万的公寓.
你跟他讲什么房子老,要爬楼梯干嘛的.
他就呛你,阿不然你贴她300万他买2x年大楼阿..你贴她300万阿..
你跟他讲外围新大楼多好多好.
他就呛你,阿她小孩念书怎么办,去外围跟8+9混?
阿老婆骑奔驰电动车怎么办,跑太远很容易半路没电还要救援.
阿她老母怎么办,小孩白天要老母帮忙顾,住那么远每天要花多少时间跑来跑去?
所以到最后,市场就会平衡.
房子到最后,价值就是"在这个地区的一个住宅空间".
而不是什么白痴钢筋水泥值多少钱还是土地值多少钱....
而公寓基本上就是反映"在这个地区的住宅空间价值"的产品.
新屋比较贵则是在这个住宅空间价值上面,再加上电梯价值,美观价值,爽度价值等等.
因此你剖析每一样价值的占比后..
拟就会发现.
公寓大概就是新屋的6成价格.
为啥是比总价呢?
因为公寓没有公设...
而居住空间价值比较的东西是实际坪数.
so...一间公设比35%的大楼,室内22坪,权状大概34坪.
他如果一坪要25万,那总价大概要850万.
850万的0.6成,大约是510万.
也就是这一区的2F老公寓,都有价格涨到510万的潜力..
当然啦,一般来讲老公寓都还没达到这个数字.
那是因为涨价的时间差问题.
这个涨价时间差状况,我应该讲很久很久了..
也就是,新屋会先涨,涨了之后10年屋跟着涨,之后20年屋,之后30年屋和公寓低楼层
然后40年屋和公寓高楼层,最后地上权之类的.
而20年屋还没涨,那公寓就会涨不动.
因为对买家而言,如果公寓价和20年屋差不多.
那他同样览趴压着买房子...他也会更乐意选20年屋而不是公寓.
因此公寓要涨价都要排队,并且前面的人要往前走她才有空间可以跟上.
so...这些年尤其在中南部,新屋不段的往前拼历史更高新价格.
不过新屋跑得快,因为是少数人把持卖方市场(建商)
但后面的10 20年屋追上去的速度比较慢,因为笨重关系.
因为是大量散户把持卖方市场.
所以反映本身就会有几年的落差.
那30年屋就时间差更大...
so...前两年的中南部公寓补涨,是补涨2010年那一波涨幅的...
前两年公寓暴涨,可是跟最近什么资金宽松还是降息都无关...
就像今天的大涨,会带动可能十年后的公寓暴涨...
只是刚好两个涨幅重叠在现在的时间点上.
才会让一大堆白痴菜鸟专家搞不清楚状况,在那边乱做梦乱讲道理.
另外,这个时间差,也正是我们投资客赚补涨最重要的观察依据.
在赚补涨的投资客脑海里,都有每个物件最终的目标价格大概在多少.
然后我们会去寻找那个"涨价线".
这个涨价线有两条,一条是区域,一条是物件条件.
也就是美术馆涨了,没多久就该巨蛋涨,巨蛋涨了没多久该生态园区涨.
生态园区之后是高铁.高铁之后是富鼎金,富鼎金之后是楠梓...一路下去.
物件条件则是新屋 10年屋 20年屋 30年屋.
追捕涨就是看线跑到哪里.
例如假设现在涨到生态园区,那我只要哪一间房子卖掉手上钱跑出来了.
我就会跑去买高铁...(也不会提早去布局楠梓..太早进厂在那边空等叫做浪费生命)
同样的,如果固定地点例如前金区好了.
要是新屋和10年屋都冲破云端,20年屋还没明显大涨.
那我们就会跑去布局20年屋...
这就是追捕涨的基本观念....入门观念.
你搞不懂这个观念,你就不要来做中期投资....不如去玩玩股票还是期货.
没什么地方是永远都强,没什么地方是永远涨得比别人多,没什么好东西是多有市场竞争力.
我们无论什么物件,最后最重要的就是看价格...价格才是决定有没有钱赚的指标.
现在七贤大楼多可怕的地上权套房,你有一间30万要卖立刻通知我,有多少间我买多少间.
没土地的40年地上权,在很多白痴专家眼里.建物没价值,又没土地价值.所以完全没价值!?
挖靠,那这样不就依该是0块钱一间...
快...我30万跟你买...让你发大财.
so...回到原始问题.
老公寓未来会怎样??
阿就追上新屋的6成价格.
这就是老公寓的未来.
因此.
新屋涨50%.
喔喔喔..
未来老公寓也会长50%.
还跟你客气勒...XD