※ 引述《mfcke (drive)》之铭言：
: 来认真嘴一下公设问题 顺便解释一下开价的合理性
: 拜托真的不要变成朝三暮四的傻猴子 会让不少人发笑
: 公设比高
: 1.法规 基本上 7F单梯 以上都要双逃生梯 50公尺(15F)以上结构外审
: 所以现在都是7F 15F 超高楼建案 这三大种 因为最有CP值
: 不是这几种楼层就是受限容积率
会讲这些话你说你研究多少我是不信啦
7层以下虽然只要单梯, 但不计容积面积只有10%, 双梯的话有15%
也就是8层以上虽然多一个逃生梯, 但多给5%的不计容积面积
如果说一层四户室内合计120坪, 那就是多6坪
够你盖一个造价相对便宜很多, 却可以当一般空间计价的逃生梯还有剩
事实上单梯或双梯, 因为法规已经给了免计容积面积, 对于建筑公设比的影响并不大
影响比较大的是像门厅、安全室、警卫室、机电间这些不管盖几层楼都有的
少了可以摊的楼层数跟户数
所以一般来说, 小面积楼层数不高的建案, 公设比会比较高
但现在大面积高楼层建案也没在给你客气的
这就是现行法规鼓励建商尽量灌虚坪的结果
基本上以现在的法规, 能盖七层以上是比较有利
通常没办法盖的原因是因为基地邻接的道路跟永久空地不够宽, 所以盖不起来
所以基本上除非当地不好卖, 不然几乎不会看到大面积的建案盖不到七层的
另外结构外审才几十万, 对建案成本是没什么影响的, 但流程要跑比较久
所以有些建商会免刚好超过50公尺, 要嘛就少一点, 不然就多盖几层
但这不影响容积也不影响公设比
: 2.好卖 以前我也觉得怎不搞成像以前公寓 只是拉高就好 顶多做个大厅
: 事实上就是会比以前那种好卖
好不好卖见仁见智, 想买低公设能便宜个一两百万的的人也很多
但因为法规, 市场就没什么建商要盖
: =======================以上算是回复 该不该买 怎么买 的问题==================
: 再来我真的要彻底嘴一下公设这问题 消失的baba哥 特别爱吵实坪制 高公设问题
: 我跟你讲啦 思考这个 只是把自己当monkey 吵著早晚吃几根香蕉
: 假设前提1.没有杠杆 2.景气持平
: 白话说就是这市场 我能赚到20%利润 市场也认同
: 今天你捧一亿去买土地 然后预售开卖 你这专案就是要赚两千万
: 先找专业人员 像是都市设计 建筑师 土木结构 消防机电设备 营造厂
: 盖好之后 找人开卖 就是代销 或者自销
: 关键是建商找这些人 不是因为人太好 要把钱分出去 而是被迫的
: 法规或是专业需求或是销售方便
: 今天市场就是能赚到2000 差别只是我把利润配在哪边 懂?
: 是国军假数字看太多还是怎样 到底是怎样的IQ 会让你产生
: 一但公设下降 或是实坪制 价钱就会便宜20% 30%??? 是中招镜花水月??
错, 现在的制度就是鼓励你建商多盖虚坪
最好所有面积盖好盖满, 再拿一些车道上来补足市场可以接受的35%, 甚至未来40%
实施实坪制, 这些东西就不一定会再盖好盖满了
到时候市场就会出现提供豪华公设的豪华住宅跟减少公设的合宜住宅
给不同族群选择
不会仁爱路也盖35%公设, 水源路也盖35%公设
: 在资本主义市场 大家都会把钱捞干净 或者钱捞不干净 留点好名声 方便下次捞
: 市场推出一个这样产品 总价1000万 东西就这样 你带回家自己考虑
: 一天就是7根香蕉 你要怎么吃 那是你家的事 我就是7根1000万 懂?
: 一直在吵 早上要几根 晚上要几根 不就猴子会干的事??
: 对建商来说 那些数字 就是丢给 建筑师 地政 去算好 弄好 法规能过 建造使照到手
: 那些都只是"数字" 你搞完实坪制 只是让单价飙高 反正市场 就是让我赚2000万
: 会让你感觉真的赚到 只有一个原因 市场不认同 我金流过不去
: 那就是赔本卖 甚至总销售额只有9000万
: 台积电一张46万 我现在说 台积电好便宜 一股460元 好便宜 大家快来买
: 这样像不像智障??
: 可能有人说 建商干嘛反对实坪制 很简单 混水好摸鱼啊
笑了, 自己都知道资讯不透明会被建商混水摸鱼吃豆腐
然后还支持这种资讯不透明的制度, 我觉得你这样比较像智障耶
: 不过你要是肯好好耐心看完合约书 好好计算大小 甚至自己找实体屋去看
: 这些资讯落差 是可以轻易克服得 买个精品 买个车子 研究老半天
: 出国玩 买个3C研究老半天 怪了 一个要几千万东西 应该要研究超级严谨吧
: 即使真的实坪制 也不可能 现在总价便宜30%啦 就跟我说台积电例子一样
: 现在价格只剩1/1000 欲购从速 颗颗
你研究这么多, 你可以跟我说你的公设坪数是那些吗?
权状上你占千分之几的那几百或几千坪
包括每一层楼梯、梯厅、电梯、机电空间、管委会空间、屋突、地下车道
分别各有多少, 你知道吗?
如果你讲不出来 你觉得自己研究有做够?
别骗人了, 你连你买了什么都不知道, 你只是觉得这个比例你可以接受而已