楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 10:42:52我懒得推文一堆废话讲实际
单纯还原我当初跟建筑师讨论内容
那次去 就是去确定图面没问题 然后如果开始跑照 大概何时拿到建照 使照
还有设计费如何支付
听他解释完 看一下数据 我就问
我:建筑师请教一下 公设比可以降低吗 像是降到25%
这样我的案子跟周围建案比 会具有竞争力 (设计是27还是28% 忘了)
建筑师:开始解释 公设比在哪 那些地方是公设 (这边我当然忘了)
建筑师: 如果真的数据要降到25% 那势必你单价会拉高 你要不要问一下你的销售
会不会比较好卖 还是不好卖
我:当下打给代销 讲了一下状况
代销:直接否决我的想法 他说 买家根本不在意那一两趴 你要是广告打出来比别人贵
人家连看都不看了 我连客人都留不住
我:OK 好 我知道了 那就保持这公设比
======================================================================
这就是资本市场 我算是完整还原了
事实上根本懒得吵啊 我只在意"能不能卖得出去" "我哪管公设%多少"
如果说你要嘴 我不懂 我现在是不懂没错 因为我现在手上也没案子
算你赢我是没差 因为市场会帮我打脸啊 像当年林凤营 现在台湾林凤营还没倒吧
我上一篇好像也没说我很懂怎计算吧 整篇中心思想都在表达 你法规怎改都没差
利润到哪 自然就是会把这些利润放在不同项目 讲偏激一点
只是举例喔 不要玩文字战 法规战 很无聊 公设比15% 然后车位卖你800万 这样
如果买家这样看到比较爽 建商就会调成这样 懂?
建商基本上是跟着法规走(强制力) 接下来就是跟市场走
不管怎样走 就是不会跟理论左胶走
今天是市场认同32% 如果20%好卖 建商就会调成20% 你以为建商不会互相竞争喔
代销当然会嘴 你看隔壁建案 公设比34% 我们只要32%喔
这就是实战市场 懂了吗?????
不是建商影响市场 是市场影响建商 到底是在???????????????
稍微使用一下优秀的大脑 你们就能理解了
然后如果你是质疑我专业部分或者不动产实战部分 可以来交换FB 私下交流
个人光明磊落 谢谢
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 10:46:00喔 对了 只要看到32%公设就拒绝购买 久了 市场会教训建商自然公设比会让大家满意的
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 10:47:00我觉得看两位分享都有收获耶 应该是不到需要战起来的程度反正结论就是法规造成公设比32%容积最大单坪价最美然后公设要盖什么东西看建商各自本事 市场上就是喜欢特定那几种东西 就好像类巴洛克岗石一直盖 看到我都疲劳了
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 10:49:00目光所见的公设其实到底在图上是什么东西 是个案不同的只是大家会去聚焦 从结果来看 公设精美单坪价类同卖的好所以大致上32%变标配 不敢偷或基地条件偷不起来 又硬要跟上风潮什么都盖的就会盖出破40%的建案来...
重点现在大家在吵公设 吵的是什么 花钱买多公设不爽
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 10:51:00没有战起来啊 我只是表达一个现实 就这样....
公设比降低 单价提高 你总价负担能力不变 买到一样
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 10:52:00是他来战我啊 我向来不主动开战啊 就分享市场
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 10:53:00我觉得我那篇根本没说我很会算 或者 公设%合理
作者:
l79cm (欧亚美跌 义股优)
2020-11-13 10:53:00出手排我就买，真的出手排也不会买啦
切入交度不同 昨天我在说实登对打房没帮助 而且现在
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 10:55:00这篇只是更还原细节 没人不想盖更有竞争力的产品
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 10:56:00实登"完全"没用 是不至于 多少有点帮助 至于多少 难说
现在很多新警察 没有多少接触市场 在哄抬一些以为能
作者:
l79cm (欧亚美跌 义股优)
2020-11-13 10:58:00我有一个疑问，现在很多基地都盖好几栋每栋都要双梯，如果全部整合同一栋只给单电梯双楼梯是不是合法规这样公设是不是可以做到很低但缺点一层十几户像学校那样
我的重点在于别期待 2.0 2.5能打趴房价那种有些人就不买了 上班排队阿...
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 10:59:00分栋采光通风比较好啊你要看一层十几户的范例可找茂德建案平面图参考
作者:
Ddylan (目标迈进中)
2020-11-13 11:00:00推分享
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:01:00作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:02:00金城武是乙工吧?
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:03:00成本啊 你盖高 会越来越贵你多户 电梯一定要更多啊还有些地方 土地规划有限高
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2020-11-13 11:04:00以法规来讲 多户当然可以整合公设 但也要看市场卖不卖得
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:04:00一层14户3只电梯是要等半小时吗....
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:04:00讲实际 同一区块土地 如果大小差不多 盖出来就都那样
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:05:00I大 便宜治百病阿...低总目前还是去化最快
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:05:00你单栋拉高采光通风会比较好 因为建蔽率一定比较小不过台湾90% 都是CP建案
我附近发哥 一层12户三电梯 盖到29楼 还卖爆真的扯
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:06:00而且他有排烟室超过15层高耶 280户最少600人口排3电梯阿
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:06:00台湾是么建案 我懒得嘴啦 你就发动抵制32%公设就好了啊
作者:
l79cm (欧亚美跌 义股优)
2020-11-13 11:07:00我只问是否合法不考虑用户体验，如果盖成口型社区互通算同一层双楼梯单电梯这样能合乎法规的话也算是满足低公设需求对吧，当然用户体验很崩溃那不管反正能做到低公设XD
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:07:00两户太奢侈 台北有些建案原本规划四并 发现超过豪宅门槛又改建照塞几间单面采光两房进去变一层6/8户
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:07:00像是当年林凤营一样 ㄎㄎ
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:07:00就不要3只只有1只会到地下室 那就很精彩了
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:08:00十几户没到不能接受 比起等电梯 更大的问题是采光
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-11-13 11:08:00一层十户以上的建案不少见，我有几个朋友都买那种的
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:08:00口型好像盖集中营 中间还有奇怪的天井 orz
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:08:00你别小看那一两块墙壁喔 整栋这样省起来 一台大7就出来了
作者:
albertab (albertyang)
2020-11-13 11:08:00其实两位开启的对话让房版有点"智识性"，不伤和气啦...
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:09:00一层14户 只有四个角间的客厅有间接采光 其它都暗厅
3只只有2只到地下室 普渡那天我去帮忙我妈 电梯等死
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:10:00他还没话他跟旁边建案的栋距 我去楼下吃过砂锅洲
砂锅粥好吃吗 我原本今天想吃六必居 但要很晚的时间我会饿死
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:11:00格局这么鸟 单价如果比周边便宜个五万 还是卖爆
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:12:00保佳就是被市场教训啊 也不太盖口型了 真的超难卖所以公设比几% 不重要 大家都不买 保证两三年 降到2字头
作者:
cicatrix (一起来当新店人)
2020-11-13 11:15:00不想买公设的就是买古蹟公寓 不然就自己盖
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:16:00砂锅粥不错阿 有花时间熬有差 粥先订比较不用等
买地自建其实不便宜 我看到打房社团有人提议没人鸟惨 又想新大楼又想好地段 在来想办法嘴为什么这么贵
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 11:18:00板桥的搬家了、中和的爱开不开
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:18:00买地自建 除非真的很偏乡 不然总价大概至少要40%自备
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:19:00装潢算下去你弄个5000万的案子要准备2500现金 呵呵菜就是一般算好吃的热炒水准 但是粥真的有觉得不错应该是说真的很偏乡可能可以千把万弄得起来 但自备还是扛扛的稳破500 光买地那一关就先卡3-4成
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:21:00台北房价真的雷 物价也真的雷 大学毕业之后每次回去 受不了
作者:
AIronKuma (Comment allez-vous)
2020-11-13 11:21:00打房 2024选总统稳上 得青年者得天下！
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:22:00你不是在美国...一杯珍奶4块一份盐酥鸡7块都在吃了
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:22:00楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:22:00房虫哥 有新口号了 楼下等等4折哥吗珍奶要7元...
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:23:00你喝伴伴堂喔...翰林不用7块吧
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:23:00A大这是台北的建案吧 真的扯 怎住啊你是不是太久没来美国 每年都在涨啊 物价
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:24:00快两年没过去了 想说in n out还是3块有汉堡吃
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:24:00我是在市区就是了 郊区我不知道珍奶可以到多少
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 11:24:00这茂德每个案子都长这样
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:25:00这里一个大麦克餐 目前是含税11美
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:25:002年前翰林还有20块一个小火锅+喝到饱
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 11:25:00不过他每次都第一个开案，235期遇到竞争就开始比较难卖
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:26:00差不多价位或在贵一咪咪好吃的很多 所以几乎没吃过M
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:26:00应该这一辈子牛奶都会在这喝完了...我是真的当水喝 因为水更贵...
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:27:00茂德总价低 双北公寓套房都能住了 哪有什么不能的住呢
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:28:00我是没有台北崇拜 虽然我是新北人 从小都在北车混
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 11:28:00这两年茂德也没便宜了，也开行情而已。没折扣
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:30:00茂德没便宜了！？那谁要买...难怪到处都看到在发传单..
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:31:00离开台北就好了 说真的 除非是因为工作不然真的痛苦
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:39:00一堆奇怪的长条状...
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 11:40:00他其实是mod要几坪自己凑
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:41:00这些我猜都是压总价1000以内 反正大台北 还是有人会吃然后就单身汉 或是顶客 家庭收入不高的去买
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 11:42:00茂德车位270-300喔。要赚你车位总价跟行情一样而已，一毛不少
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:44:00长条不罕见啦 四角手枪屋辨识度更高
作者:
Cefilos (或许..未必..不过)
2020-11-13 11:50:00m大的市场派理论实务多了，在那边批判得多高明对市场跟建商又没半点屁用。叫大家抵制高公设就更不必，一般人就买个自己的小窝成家立业，看格局通风采光就花一堆时间了，地点影响更大。看看多少人看重的是自己喜欢的地点附近有什么物件能下手，最好还管到公设比差那几叭。
作者:
oneyear (mm)
2020-11-13 11:55:00用实坪制计价，公设比就会掉啦
我很好奇啦 买方难道不会自己算主+阳坪数吗如果会算的话 实坪不实坪差别有那么大吗
默认很多奇怪的立场，建筑师: 如果真的数据要降到25%那势必你单价会拉高，这句话的基础是什么?
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 11:58:00难道你雨遮不计价就不用钱？太梦幻了吧
雨遮成本不用10万，当0.5坪卖你50万，爽爽买单
设计师的意思应该是，能卖的坪数减少了，但造价几乎不变，那单价自然上升
必要的公设当然不能动，依法也没办法动问题就出在一些非必要的公设，这就是能灌水的地方另外像健身房这种占比没多少的公设就不要拿出来说了
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 12:02:00拿掉计价我也不会免费送你啊
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 12:03:00列清楚是好事 现在是公设懒人同捆包一包35%细项不明
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 12:03:00不要在那边依法。依法就是公设比不是法律名词，只是销售话术。
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 12:05:00商务谈判议价的时候细项拆开来才知道合理不合理 就是要分开砍价啦 虽然砍价不一定会成功 但至少有基础能讨论
翻开建商的财报 公设比拉高也没比较好赚其实你的买屋成本应该是不会因为实坪制有任何改变不过为什么公设不能像车位那样卖呢变成屋内空间＋公设＋车位这样的算法
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 12:11:00哪有什么奇怪立场 首先你能卖几坪 你就一定会用到满这是最基本假设吧 应该懂吧
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 12:12:00容积算出来 奖励能拿得拿一拿 车位弄一弄 容移弄一弄就这样到底为什么会觉得出来做生意 会想要少赚啊房版名言: 那你家便宜卖啊你没看到市场正向更高公设挑战??这就是市场啊 我也觉得台积电不合理吧 怎不腰斩市场上觉得合理 所以他460 公设33%大家可以接受 所以33%为什么对我来说 像是解释1+1=2 然后还一直听不懂一样到底最近一堆新警察 都是哪里来的AI啊都内建 你少赚是应该的 我就是要便宜买到先问问你自己有没有让利给市场 不要问市场有没有让利给你
听说八卦来的 但我没在看八卦版 不确定其实现在室内面积多少 公设多少 车位多少车位含多少公设很清楚啊撇除预售屋 你都看的到的大小
作者: Mikudance0 (咪) 2020-11-13 12:23:00
赞
现在就总价市场 其实公设比真的要明确定义的是车位卖给你的车位一个到底算几坪 以前很坑的看过0.1现在7-10都看过 坪数抓很低的就是车位卖一次 公设卖一次 一只羊拔两层皮 这才是问题 实坪制根本不会让总价下降 有看过评估表就知道 建商都是叫建筑师算建蔽 容积 免计入 阳台 法定停车位开挖地下室几%几层 土地成本营建成本管销成本叫代销抓平均卖价一坪多少 车位一个多少判断案子能不能做到他要的利润
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 12:38:00设计费都给了 我还自己细算.. 建商只粗算 有利润 OK 找人算
作者: oceanman (随便) 2020-11-13 12:50:00
都看总价，室内实坪多少大家心中都有一把尺
喜欢实坪的 看房拿总价室内坪数 这样去比较每个案子也行阿
可能我和我同事都是小众，我们喜欢实坪制单价高一些。
作者: eddie0729 (....) 2020-11-13 14:06:00
两位大大说的都很正确 而且看的出来两位都认为实坪制
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-13 14:27:00认真讲 如果要改 价格=室内主+阳+公设价+车位价然后开大 公设跟车位 不讲价
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 14:45:00车位就会50-880万浮动。但总价一样
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 14:46:00因为我看过50万平车、也看过880万车位。就抓这个数字
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-11-13 16:01:00有人还无法理解建商卖是看总价不是单价，你在那边算没意义买家也是看总价不是单价，七期豪宅单价那么你怎不去多扫一些？他盖一个建案有成本有时间有风险所以多少利润他一定要抓不该拿来卖你当怎么上班不要领薪水做慈善？你不要然后叫老板做慈善卖给你？
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-13 19:17:00明明建商偷吃豆腐也不敢公开给买家知道，也一堆护航，又没人说总价要降，车道本应归法定车位公设，还是公设，只是归在车位
所以没买车位的人禁止进入车道？这样楼上同意吗？还有，那一楼住户是否可以不用买电梯的公设部分？
作者:
reiborei (reiborei)
2020-11-13 19:26:00把室内实坪 公社坪数分开标记我完全赞成 虽然目前写比例自己算也一样 但是有人说只写实坪 完全不用登记公设就不知道在想什么了 让公设更不透明好让建商吃豆腐吗
作者: robert123 2020-11-13 19:29:00
楼上先把所有权跟使用权搞懂吧我说d大的部分
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-13 21:20:00没车的进车道做什么? 谁爱进车道! 奖励停车位、增设停车位没持有公设也不要用车道、电梯?
楼上不知道有些电表、垃圾冷藏室室设在地下室的吗？不用经过车道？当然您要用飞的也是可以啦
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-13 22:01:00同理奖励停车位、增设停车位不就废了，他没持有公设，车
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-11-13 22:01:00没车位的都有机车位好吗？某人没住过现代大楼吧
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-13 22:08:00如果建商正确的，怎么偷偷摸摸的，有的还被告
车格大约4坪上下，除非奖励车位权状只有4坪否则其他是啥？？
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-13 23:21:00奖励停车位没有持有完整公设是听不懂?但这偏了，这些年车位坪数变小明明是建商在偷坪数，要偷也光明正大一点，算清楚给买家
作者:
aesdu (123)
2020-11-13 23:44:00奖励车位就是一个超然存在的毒瘤。1.整个防空避难室都是公设2.用分管契约取得车位使用权3.买车位是买使用权4.理所当然车道是公设5.车归车 房归房 看的是总价 便宜不了修法后，奖励车位也只能拿来做奖励停车场使用，独立空间与出入口，没建商想搞了XD
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-14 01:23:00我从来不细看他们抱怨内容 不高兴不要买就好了 他们出发逻辑就是0分 大前提就错了 后面都是废话一群人在交易游戏王卡片 有人一直囉嗦 这卡怎样怎样 啊你去买你认同卡片啊 好像被强迫中奖一样我直接推文嘴啦 不要买就好了啊 废话一堆 透天跟公寓产品一大堆 可以去买啊 台湾一堆这种怪人 整天吃饱太闲管别人 逻
楼主:
mfcke (drive)
2020-11-14 01:33:00辑零分 公设就算50% 他卖得掉也是他本事 干你屁事 你家到底要不要便宜卖啦 一堆monkey
我自住耶 卖了住哪 真的要卖也是照市价卖啊 跟炒房客赚投机财不同的 以下省略六千字
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-14 20:08:00逻辑? 车道以前是小公，现在建商塞个垃圾间全改大公，还偷偷摸摸，一群韮菜还大声叫好，不过是要求透明化，合理化，建商可以单价提升或告知清楚，又不是要建商降总价，护航逻辑?要求透明丶合理不对?
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-14 22:23:00公设占比有那么好换算，那个建商有提供详细资料?大公、小公那个项目分别是多少，建商有提供?透明是一个，合理是一个，车道主要就是车子用，当小公不合理，不应是建商硬把垃圾室、机房放在地下室就全改大公
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-14 23:08:00建商放垃圾室、机房就是要合法化放大公的理由，不然之前可是有建商赔钱、被罚钱，你觉得合理，一般人、政府不觉得，但现在建商放垃圾室、机房，合法化，但合不合理?如果建商觉得合理，为什么不敢和买家明说?
您觉得建商没有明说什么？每个人都能用到的摆大公，部分人才能用到的摆小公。至于个人要不要真的去用，是个人选择问题。到底有啥问题？？
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-14 23:34:00建商没有明说车道放大公啊，比例占多少以前多数是放小公，现在是少数了
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-14 23:37:00当然，本来就是放小公合理，建商也是这样认为，不然为何都偷偷摸摸不敢明说
放小公合理在哪？建商从来都没说哪些放大哪小，现在这种放法更是不用特别说，只要大家都能用到就是大，只有特定住户能用就是小，有需要特别说？以前放小才奇怪