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内文：
央行副总裁示警台湾房市泡沫风险 吁勿重蹈韩国覆辙
如同股市是否超涨，房市是否过热有着各种不易判读的讯号。在当前全球以空前宽松及低
利政策对抗武肺疫情之际，台湾央行副总裁陈南光发文警示房市泡沬可能引发的恶果，并
指出官方应及早采取行动。
陈南光在2018年就任央行副总裁，《彭博》引用其最新发表文章，以近年韩国频推抑制房
价政策仍无效为例指出，一旦房价持续上涨的预期心理确立，任何总体审慎政策工具恐难
以撼动房价飙涨的趋势。此外，由于主要国家央行量化宽松政策的外溢效应，台湾这类小
型开放经济体更加亟需采用这项工具。
陈南光在10月号《台湾银行家》杂志撰文指出：“央行应在房价大幅上涨预期形成之前，
就及早部署总体审慎政策，以稳定房市与金融体系，防范金融循环的中期风险。”
文章并示警，宽松货币政策与低税负造成目前台湾房价居高不下、价格机能完全失去作用
，无法反映大量余屋的现况。而且，最近不动产贷款成长率正加速上升，占GDP比重高达
52%、频创历史新高，意味着央行也应该将潜在的相关系统风险纳入考量。
陈南光指出：“我们应该严肃正视房价持续上涨对于台湾资源配置的扭曲，以及对经济与
生产力的长期损害。”他表示，对于房地产作为经济支柱的观点，研究数据显示房地产相
关产业从来都不是台湾的经济火车头，而上述观点积非成是，容易成为阻挠房市正常化的
口号。
由于加税手段通常受制于立法机关，陈南光在文中提出，贷款成数（Loan-to-value）与
负债对所得比（Debt-to-income）上限政策，是央行可自行运用的工具，并且力道轻重也
可机动调整，例如对于第2或第3笔房贷以上渐次降低贷款成数上限。
过热了吗？
据台湾央行统计截至今年8月，住宅贷款余额达7.74兆元台币，建筑贷款余额则为2.29兆
台币，双双创下历史新高，较上年同期成长率7.18%及15.49%，分别创下2010年及2011年
以来最快增速。
从房价看，不同城市的差距巨大，一线城市的居民负担颇重。据内政部统计今年第1季，
全台房价占家庭可支配年所得的比重（即房价所得比）为8.62倍，在台北市该指标更高达
13.94倍。每月房货支出占家户可支配所得，全台各县市平均为35%，台北市则为57%。
依据《中央银行法》，央行可采行选择性信用管制措施，来抑制投机性的资金需求。例如
，自2010年6月起陆续对豪宅以及台北市等地区的第2户购屋，定下贷款成数不得超过5成
或6成等规定，之后该政策陆续扩大管制的城市，至2015年有所放松。而央行在2016年3月
宣布政策已见成效，因此取消多数限制，仅保留对豪宅的管制。
观察信义房屋的大台北房市指数，2010年房贷政策开始收紧起，价格一路走升直到2015年
才见顶，至2017年部分回跌后，今年该指数又出现加速回升现象，8月份触及逾5年高点。
央行总裁杨金龙在9月份的会议后被记者问及房市是否有过热迹象时，他回应称，银行体
系对于自住的住宅有比之前正面乐观的看法，但还不是非常高，对于高价住宅则仍然保守
。
防范于未然
在房市数据不畏疫情持续走高之际，据央行理事会议纪要，在6月会议中已有1位理事提案
，建议央行评估提出随房市景气变化而机动调整的政策工具。之后有媒体报导披露提案者
为2018年加入央行理事会的台大经济系教授陈旭升。
央行理事陈旭升对《彭博》表示，房市是否过热不是个容易回答的问题，有理事认为房市
相当健康，没有过热的问题，但也有部分理事透过观察不动产放款集中度、贷款等指标，
对房市状况表示忧心。
相对于各界了解央行升、降息的利率政策是观察通膨、经济成长等指标，陈旭升表示对于
何谓“必要时”可以实施选择性信用管制，央行也应该要有确切定义，以及如何具体综合
分析与评断有关房地产市场的各项指标，让理事们知道房市是否过热，提供理事会决策参
考，也有助于抑制预期心理。
陈旭升说：“希望央行可以再积极一点去思考相关决策的资讯如何建立起来，才能尽早防
范于未然，一旦点燃房市泡沬的预期后，就很难收拾。”（财经中心／综合外电报导）
心得：
房地产完全没过热是单纯资金压挤问题
央行和政府放热钱进场(海外归台资金进场)，
热钱涌入股市做对锁持续进场台股台币就一直涨
黄金涨预期心理 稀有财涨，房地产属于稀有财
黄金今年从1550->至现在是1800-2000
稀有财价值至少增长20%
黄金没有房租可以当持有成长
持有税涨转移入房租会变成大量通膨在租金上面递层直到所有人都受不了。
股市热钱不消 进入房产的资金不会消失
市况就是没人想真的投资实业都进股票，然后资金挤压就进入房地产。
房股双涨为必然
房价差价有房地合一挡着，这波完全是北北桃自住潮，和中南部投资赚差价爆走
中南部由房地合一相对的高免税额，甜头吃到不会停。
整体房价和持有影响是全体持房税偏低和少数人没关系，
短期投资赚差价的跟持有税毫无关系
央行不敢动打热钱
(大量降息一次到位，政府直升机撒钱分给有纳税的国民)，
这波房市看来还会喷至少2年，台积电垫高营造成本带动炒房。
大涨30%小跌5%的概念
因为政府需要GDP指标做给人看，需要股市涨做给人看，让人预期景气好来刺激消费。
(旧做法)
实际上却是资讯传播太新太快，全部人都在省，撒钱撒的不够凶物品没实质越来越贵
消费迈入实质通缩，资产进入无限通膨。失业率未来很难减，升了就不会消失。
人人自危保守消费。
法拍市场卖的和实价登入几乎一样，实价登录将一直把地板垫高。
直到有人爆系统风险，资产砍价让资金离场去涌入逢低买进为止。
不会停，别幻想了
补充前面说明
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