预售屋最大的投资优势是什么?
有三点.
1.杠杆极高.
2.不卡贷款.
3.盖好前屋龄都是0年 = 没折旧.
前面两个没啥好讲,大家都知道...XD
但是最关键的其实是第三个,就是盖好前都不折旧.
因此是否要投资预售屋,关键也在取决于他第三个优势身上.
例如这边"新建案"每年涨10%,那我买一间盖3年的预售屋,我等同三年后涨30%用0年屋卖.
如果我买成屋,那三年后他是三年屋...
旁边新建案拉高30%卖,但你是三年中古屋,你大概只能卖25%甚至以下.因为你吃到折旧.
所以投资的时候,这种涨幅,一定买预售屋...
至于你说老屋....老屋的价格判断涨跌判断比较困难并且混沌,一般人比较难掌握.
因此在涨幅不够多的环境,你会看到很多投资客还是喜欢老屋,利润不输预售屋...XD
但是你完全菜鸟跳进去买老屋,又觉得怎么那么难赚.
不过在大涨的时候,建商新建案一定是价格飙升最快的,因此老屋有可能赚不赢预售屋.
当然预售屋有他的风险.
(这边撇除资金控管不好乱买预售屋无法过户炸掉的赌徒)
1.转手困难...
2.交屋后转卖交易成本很高.
3.盖出来的东西可能跟你在代销中心看到的模型不太一样.
当然3这一点对投资来讲无所谓啦...XD
所以问题会发生在1和2.
对,预售屋就是比成屋转手困难,主因就是买家干嘛不去跟建商买而要跟你接地二手?
因此涨幅不够,例如你买1000你要卖1050,但建商还在卖1050...那你就卖不掉.
甚至建商卖1070..你也卖不掉...
并且你卖1050你如果不是自己卖,委托仲介干嘛的,你还要被抽佣金.
实际上你取得的利润其实很薄.
因此涨幅不够你会很烦恼.
至于过户,这时候有什么代收管理费,或是一些杂费交屋款,不少都不能报在房地合一内.
外加你新屋过户等同你开始计算房地合一,你立刻卖掉就要抽45%.
新屋你如果跟卖价价差过大,你也会产生你的成本很难处理的问题.
你0年屋跟国税局说你翻修厕所地板窗户花了200万,国税局会信你吗..XD
因此,你是否要多放两年才卖,或是立刻卖掉但要被抽45%并且不能扣抵很多交屋款.
而多放两年,你就要吃折旧,这两年的投报会很烂尤其涨幅不足时甚至亏损.
这就是玩预售屋的烦恼.
涨幅不够,你东扣西扣利润会很可怜....
因此我大悦当初可能赚一台机车就跑...直到交屋一开始成屋卖也是赚机车.
直到隔一年才赚到国产车,并且还缴了六位数的房地合一税.
并且不打算多放两年才跑.
就是因为整个环境涨幅不够...
因此我都会再三强调,玩预售屋你要很有风险意识,不要想得太美好.
外面每天都什么转手一百万利润的神话故事,不一定会发生在你身上.
而,你没赚到一百万你不会怎样.
但如果你转单不掉你要怎么办???
你有没有办法承担卖不掉后的延续问题.
反观玩老屋,获利稳稳地...那当然涨幅不够,无脑赚老屋就好了...XD
当然现在我又手滑预售屋,并且还是没买量去杀价,单纯路过路人甲身分买入.
这就是反过来看到太豪洨的涨幅,并且感觉建商和政府都蠢蠢欲动想要炒地皮炒房.
那自然看一看不小心就手滑拉.
当你一年涨幅超过10%,玩预售屋基本上就是很好的时机点.
无论你要买了立刻卖,或是成屋后再转手,或是成屋后你再放两年转手.
在大涨波段下,你的利润都会很可口..
等同无后顾之忧,后面很多条路都可以走..
so....
玩预售屋不用想太多.
这边的新建案涨幅,就是指标.
你确定他3年,建商新建案卖价可以超过20%,并且他要盖三年.
那基本上就是一个不错的投资标的.
反而你买中古屋不一定赚的比较多...
因为...中古屋跟新建案价格跑没错,但会缓一手才发酵.
也就是新建案冲出去很远,中古屋才慢慢跟上.
那这样你买中古屋的时间增值效力自然就远不如新建案.
这样预售屋的利润就很容易就超过你的中古屋.
当然至于贷款利息那个跟租金打掉就不需要讨论.
至于挑选预售屋..
恩...
还是那个无脑选物件的办法.
挑最便宜那一间就对了..XD
低总价中的最低单价,或是低单价中的最低总价...选一边站.
除非他有瑕疵...那就跳过(暗房,歪斜)
2F一样看价差,价差超过15%就买,低于10%就不要买.
另外,尽量挑2xF以上的.
除了公设门面和建案规模优势外.
预售屋投资永远都是,盖越久越好...XD