2008 1300
2018 2500
10年租金
2500*0.02+1300*0.035=（50+45.5）/2=47.75
47.75*10=477.5万
2500+477.5=2977万
自住约年化8.6左右的投资报酬率
房地合一前的房未来买卖税就不好估算。
假设缴的税和房地合一后的差不多
就是 10%加400万抵税额。
假设卖掉
2500-1300=1200
1200-400=800
800*0.1=80
2977-80=2897
=>8.35%
美股 股利
纯美国公司 30%
80/20 约6%
ADR和非美 0税
（先不论 fatca的影响）
2008-2013
是只要正常投资
不轮何种 都可以
大概是这样。
2013-2017
只要不要买到实价登录最高价，扣除租金后，其实也还好。大概就年化赔0.05-0.1%
本多终胜，哥以前看空，去年开始看多可以吧。
※ 引述《UncleJ (J叔叔)》之铭言：
: 我不炒房、也不是靠房地产混饭吃，只是个平凡受薪阶级。
: 会看房版主要是不排除将房地产作为理财的一个选项。
: 未来十年房价是否会大幅下修？要“下修”，要修到什么程度才算“大幅”？
: 以过去十年来看，大家都说房价涨很多不合理，要打房。
: 这是否表示房地产的涨幅大于其他资产的涨幅？
: 我自己很幸运的在2008年台北市买房，中古三房两厅华厦 1300 万。
: 最近去看实价登录，去年年底本社区成交一个一模一样格局的差不多 2500 万。
: 刚好最近也有在投资海外ETF，我拿ETF来回测差不多区间的十年
: 我选 VT (全球股市ETF) 跟 VTI (美国市场股市ETF) 两只，期间 2009/1~2019/1。
: 2009年投入单笔 $1300，放到2019的总价值(含配息)
: 全球股市是 $2786，美国股市的话是 $4025，年化报酬率分别是7.85%/11.86%。
: https://i.imgur.com/fG7r6jN.png
: 如果每期的股息还再投资进去一起滚，结果更可观。
: 全球股市是$3479，美国股市是$4906，年化报酬率10.25%/14.08%。
: https://i.imgur.com/xHbTepC.png
: 这样看来，过去十年台北市房地产这个资产似乎还落后全球股市表现...
: 就算只以年报酬5%的标准来看，复利计算，十年下来1300万也会超过2100万。
: (5%年报酬很多ptt股神大概不放在眼里吧...)
: 短期的波动不敢讲，但长期来说，所有资产价格就是一直在上涨的。
: 以资产的角度来看，未来10年要我赌房地产上涨、持平、下跌。
: 我对台湾的房价跟景气并没有很乐观，但我绝对还是压上涨....
: 问题只在于，涨多少？能否优于其他资产表现？
: 以现在来说，我自己大概不会再投资在房地产上，反正已经有地方住了。
: 有闲钱就直接丢海外ETF...
: 但如果是无壳一族，倒是要想看看，打算“等”多久？
: 你等待的资金是放在哪里？可以打败、或至少追上市场其他资产上涨的速度吗？