看看原文的推文
一堆连特征价格模型是什么
都不知道的酸民
在那里说什么研究没价值 什么倒果为因...
人家教授不懂计量经济 有办法投期刊吗...
张金鹗专栏：如何善用Ubike场站对房价的影响（张金鹗）
前一篇个人专栏探讨“Ubike埸站会影响周遭房价吗？”，引起了产、学界及网络上许多
正反不同的争议。尤其网络上有一些网民及某前房仲业者公会理事长批评房价并不是因为
Ubike场站而是受到捷运场站所影响，这研究其实等于没有研究；一些网友更批评这研究
结论是因为精华地区交通方便才设Ubike场站，不是因为设站才涨房价，这研究根本是倒
果为因，学术研究是无用论等说法。
很明显的看出这些批评者均未仔细阅读该专栏内容，更别提进一步去阅读专栏内容所提到
刊登在严谨审查的学术期刊论文。原本我从不回应也不在意此等蓄意扭曲无理的批评，但
认知当初受邀撰写此专栏的目的，是要对台湾的都市与住宅发展及房地产市场提供社会大
众及相关产官学界较“深入且要浅出”的专业知识与评论，以达到改善社会的目的。
为避免一些社会大众的误解以及一些业者不学无术，只凭个人主观直觉经验作决策的错误
渲染；随着大数据的出现以及相关理论与方法的精进，若产业界忽视学术研究的价值，如
此可能产生错误的判断而形成此产业界故步自封无法上进的恶性循环，失去此专栏的初衷
。因此，本文愿进一步补充说明上篇专栏内容，并借此厘清学术研究的严谨与价值。
日常使用效用较高
Ubike场站会对周遭房价产生提升效果的影响，是透过实价登录2012 2015年上万笔大数
据房价资料，建立房价的空间（非传统）回归模型，而此空间经济计量的实证模型是同时
控制了房屋产品（包括房屋面积、屋龄、楼层、建物类型等）特征、区位（包括市区、市
郊及距市中心距离等）特征、邻近公共设施（包括捷运站、医院、公园、学校及邻避设施
等）特征及时间趋势与景气季节等因素，在避免房价受到上述干扰因素的影响下，分析台
北市212个Ubike 场站周遭400公尺内、外房价差异，所得到的结论是有Ubike场站约有6%
溢价幅度。可以看到此溢价幅度是已排除上述所有可能影响房价（包括捷运站在内）因素
所得到的结果。
本研究还进一步分析约有52%的日常通勤场站（此即有不少为捷运转乘）和另外约有48%的
非日常通勤场站（此多为观光休闲）两种类型场站对房价影响差异，所得到的结论是前者
高于后者约3%的溢价幅度，显示日常使用Ubike的效用较高。这结果也明显说明Ubike场站
的溢价虽受日常通勤使用影响较大，但并非完全受捷运埸站所影响。
不仅如此，本研究更进一步分析Ubike场站对不同高低房价水准的影响差异也不相同，场
站的溢价幅度在低房价水准地区影响最大，随着房价的提升，其溢价幅度反而随之下降，
显示低房价地区使用Ubike的效率较高。此结果也可以看到并非高房价精华区才设Ubike场
站，更并非因为在高房价精华地区才对Ubike场站产生溢价的结果，而是因为有Ubike场站
后，其使用效率较高所致，这是效用理论必然结果，所谓倒果为因的说法显然是欠缺经济
学的基本观念所致。
增较低房价区场站
由于此新兴的公共交通工具，以分享经济及健康环保的绿色运输导向所产生的经济效益，
在国内外相关的学术研究仍相当欠缺。
透过本研究不但可以让消费者和房地产业者更清楚Ubike对周遭房价所产生的影响幅度，
而且可以让政府更重视Ubike所产生的经济效益并提升其使用效率，除在交通政策上应增
加日常通勤及较低房价地区的场站设置外，更应加强改善Ubike的道路使用系统，同时加
强推广宣导使用，让此绿色交通分享经济成为全民共识并普遍使用，这才是本学术研究的
最大价值所在。
政治大学地政系特聘教授
※ 引述《pds1 (莫对恶人慈悲)》之铭言：
: 张金鹗研究，YOUBIKE站点会影响房价，越低价的房影响越大，各位觉得呢?
: 张金鹗／政治大学地政系特聘教授
: 大众公共交通以及分享经济等绿色交通越来越受重视，其中公共自行车系统（简称Ubik
e
: ）近年来在台湾大量兴起，对环境友善的交通特质，提供接驳、转乘用途，不仅提升大
众
: 运输服务范围及热门商圈发展，而且兼具运动与观光休闲功能，促进一般市民乃至观光
客
: 的广泛使用。
: 如此多重功能的Ubike场站设置，是否也会像过去捷运场站的设置，受到社会大众的喜
爱
: ，进而影响其周遭邻近的房价？其可能影响房价的范围有多大？幅度又为多少？而不同
类
: 型的场站因使用效率差异，其对房价影响是否会不同？另在不同房价地区的场站也因需
求
: 不同，是否其影响程度也会有差异？
: 江颖慧教授、庄喻婷和我在2017年于《运输计划季刊》（TSSCI）发表《台北市公共自
行
: 车场站对邻近住宅价格之影响》研究成果，试图回答上述大家关心的4个问题。本研究
选
: 取台北市2012至2015年的实价登录交易资料，共有1万1829笔成交样本，透过212个场站
资
: 料，运用特征价格经济计量模型进行实证研究。
: 首先利用Spline回归方法，将场站1公里内每100公尺分成10区范围，发现400公尺范围
内
: 的距离系数对房价的影响为负向显著且最大。另外参考交通局问卷调查，受访者使用
: Ubike的步行时间多在5分钟以内，换算步行距离约在350至400公尺左右。因此，本研究
认
: 为台北市Ubike场站对房价影响范围约为400公尺左右。
: 接着，利用空间自相关检测房价资料，发现房价间彼此具有空间相依效果，因此不能利
用
: 传统回归模型，而必须改用空间回归模型分析房价。我们控制了影响房价相关的时间、
空
: 间、区位设施及住宅特征的各种可能因素，分析邻近场站400公尺内、外房价的差异。
实
: 证结果发现此邻近场站的回归系数为正且显著，若以台北市住宅平均总价2500万元试算
，
: 邻近场站的房价高出未邻近约150万元，约有6%的溢价幅度，显示Ubike场站受到消费者
的
: 喜好，具有相当价值。
: 然后，我们将场站分成日常通勤场站和非日常通勤场站二类，并只选取400公尺范围内
影
: 响房价的交易样本6997笔资料。同样透过空间回归模型，实证结果发现场站类型对房价
影
: 响差异的回归系数为正且显著，显示日常通勤场站对邻近房价大于非日常通勤场站，若
同
: 样以台北市2500万元房价，相较非通勤类型约高出78万元，约有3%的溢价幅度，显示日
常
: 通勤场站对消费者更具有其价值。
: 最后，我们透过房价的分量回归模型，将房价水准分成10%到90%等5种高低分量，检视
: Ubike场站分别对不同房价水准的影响。实证结果发现这5个邻近场站的系数都呈现正向
且
: 都显著，更有意思的是该影响系数在最低10%房价分量最大，随着房价的提升，其影响
系
: 数逐渐降低，到最高90%房价分量最小。若同样以2500万元房价试算，高低房价分量受
到
: 场站影响价格差距约90万元，换言之，Ubike场站影响低房价的房屋价格较大，较受到
较
: 低房价消费者喜好，相较高房价消费者愿付较高的房价。
: 本文研究显示Ubike使用受到消费者喜好，不但可作为绿色环保运输工具，同时兼具交
通
: 及观光休闲与运动等多重功能，其场站对邻近房价更产生正面影响，如能增加日常通勤
以
: 及较低房价区位的场站设置，其政策的经济效益将更大，值得社会各界推广。
: https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190125/1506763/