Recap
Recapitalization
拥有稳定现金流的资产，杠杆容易，价值稳定。
所以私募基金持有这项资产一定时间还掉部分本金后，
会重新再举债，把钱再套出来。常见于Cable，公用事业股，房地产。
近期台股许多收购下市也是来这套。
（投资客的无限转贷大法法人版本)
比如原本资产价值10，由资2债8组成。
经过5年，透过现金流还本，变成资4债6，
这个时候，我们就找银行重新转贷再把他变回资2债8。
套出来的2就是这几年我们的获利。
生意还是继续做，租金还是继续收。几年后再一次。
要做这事有个很重要的関键，就是现金流要是增长的。
就算很微小的增长也可以，千万不能是负的。
现金流能增加，意谓著未来Recap时能多套现出来，
变少，Recap大法事倍功半。
当然最好能高过通胀率。同利率相同略高于他。
假设一地的租金成长每年是5%，5年后Cap rate不变，
续前例资产价值将由10变12.5，Recap后就变成资2.5债10，
如果租金收=本利和，
则五年后由资4债6，变资2.5债10，
再套出来的钱4，就是获利。(注意，债的变化就是套出来的钱）
两个例子，投入的资都是2，回报一个是2一个是4，
报酬率差一倍，只因为现金流的成长率5%的不同。
为什么桃园的租金投报率3.5%比的信义区1.7%高那么多？
寿险公司还是买信义区的地，还买很爽，
我想他们也不是笨蛋，上面的例子可以给大家带来很多想法。
出租的投报，不是只看帐面租金这么简单。