※ 引述《a187 (AJ)》之铭言：
: 最近家里卖房结果土增要40万...
: 小套房持有7年 持平脱手
: 如果设定自用的话只要20万
: 但一生只能一次
: 大家土增都多少啊？
刚好在读书，路过分享一下
自用跟非自用我觉得使用的时机挺看人的
再讲自用之前，先跟大家介绍一个好东西叫做“重购退税”
按土地税法第35条，简单来说就是政府鼓励人们小屋换大屋(至少要一样大)
只要你两年内小屋换大屋的话，原则上土增税是可以全退的
(房地合一税的重购退税有机会再解释)
不过问题在于，政府到底怎么判断你是小屋换大屋呢?
他又不可能实际到你家去丈量
又因为土增税顾名思义跟土地有关，所以政府就说：
“好吧!只要你新买的房子土地现值>=旧家的土地现值就等于换大”
所以理论上有两种方式可以退税：
1.同区域所换的房子土地持分变多(例如同社区三房换四房)
2.土地价值变高(例如桃园三房换成台北套房)
计算很简单(政府试算传送门：https://goo.gl/UsFbWn)
新购自宅用地的申报移转现值–(原出售自宅用地的申报移转现值–原出售自宅用地已缴
土地增值税)﹦A
(A如为零或负数，则不符合退税要件)
※已缴土地增值税款≦A时，已缴的土地增值税款可全数退还。
※已缴土地增值税款＞A时，可退还相当于A的税款。
我知道你一定会觉得干，这哪里简单，听起来好复杂有够饶舌的
所以我快速帮你简化：
1.新买的房子土地现值>=旧家的土地现值→全退。
2.新买的房子土地现值<旧家的土地现值，则退：
(新买的房子土地现值+土增税-旧家的土地现值)之部分 (负数不退)
思考逻辑就是，你买A地卖B地，缴C税
A+C是你成本，B是卖地赚到的钱，如果卖B赚到的钱都不够补成本(A+C)，至少退C补贴你
。
阿如果卖B赚到的钱，扣掉C，剩余买A都绰绰有余，那干嘛退你。
扯远了。
重购退税还有一个非常重要的前提：先发生行为者要符合自用
1.先卖后买：卖的时候房子符合自用状态。
2.先买后卖：买的瞬间，你未来预计要卖的房子要符合自状态。
(自用状态：本人配偶直系亲属任一设籍+一年内无出租营业。)
还有就是买卖所有权人同一个，卖是先生的名子，买是太太的名子也不行。
其他细节就不说了，回到正题。
因为原PO在下面有提到之后要买房、而且不太会卖了，所以我猜是买一次到位换大的房子
。
于是：如果买的标的物就在附近、或是地价更高的区域。
那我会建议用一般，因为未来可退的机率偏高。
套房土地持分通常都很小XD
如果买的时机点不确定是不是在两年内，也不一定买高价地段的话
我觉得是可以直接用自用，省20万也不是小钱，你又说买卖价持平...
反正之后买的房子未来要卖就算不能用一生一屋的自用，你还有你老婆呀~~
没错，配偶的一生一次自用也可以使用在你身上
操作如下：把房子夫妻赠与(免税)，然后用配偶没用过的自用资格出售，搞定!!
房地合一税也不用担心成本被认列成现值，因为夫妻赠与是往前追朔成本的。
所以代表一个人其实可以有两次一生一次的自用优惠~
当然鲁蛇如我可能就只有一个
阿如果结婚复数次的话就会有复数个XD
这是我的小小见解仅供大大您参考~
谢谢大家
对了今年小鲁我要考不动产经纪人，希望可以顺利过关(集气