其实仲介没啥好怕的.
因为最简单的一点就是.
一般人没有仲介,根本什么事情都做不了.
所以你们抓住了一般人的"非你不可"必须性".
说什么自己去找屋主买,或是自己卖的,很多都是没出过社会的..XD
自己找屋主买,没有透过仲介杀价,那你买贵的机率很高.
因为如果屋主要卖,价格又不高,那我们投资客会快速就吃掉了.
剩下那些"很难搞"的屋主物件...例如我妈这种...XD
自己卖反过来.
如果你卖很便宜,那很快隔壁邻居或是投资客就吃掉.
(并且你不知道你卖错价格)
但是只要你只是卖"行情"....
你会卖超久....
并且来看屋的85%都是投资客或假装不是投资客或是以后是投资客或是以前是投资客.
然后价格全都出不到...XD
基本上,买房子希望买便宜,卖房子希望卖贵.
仲介才有办法帮你办到以上两点.
就像投资客干嘛房子都丢给仲介去卖.
为啥投资客不自己挂卖??....
别忘了投资客挂卖不但懂行情不会不懂价格乱买卖.
然后,广告还可以大辣辣的写"屋主自售,大家省仲介费佣金"几个超吸睛的字.
为啥我们不做??....
反过来投资客大概过半的物件是跟仲介买的.
为啥投资客不自己去开发,自己挖便宜的物件??
基本上仲介平均业务资历我看应该是5年左右.
(因为阵亡率高的关系)
比较有规模的投资客大多资历都是8~10年以上.
你说什么深根还是环境干嘛的,投资客很多都扎的很深.
(某些投资客,某些社区只要有人要卖房子,他在24小时内就一定约看屋,管道很灵通)
但是这种生物为啥到最后,买卖都还是喜欢透过仲介...
那就是因为,仲介才有办法帮她做到,买低卖高...
这时候我就要解释一下市场和仲介的操作.
先讲卖房子.
市场是这样子,买家有一半不看网络不看实价登陆...北部可能比率比较低.
然后买家有80%对不动产都很陌生,所以很多事情都搞不清楚状况.
买家年龄层差距很大,但是主体以老人做决定居多(年轻人买房子老人也会出主意)
所以一般来讲,销售方的仲介是这样子.
买家要买房子了,他会先找认识的仲介,无论是大伯的儿子,还是姪女的妈妈,还是国小同学.
请他帮忙注意自己需要的房子.
然后自己也找一些房子来看,交叉比较.
这时候,因为你自己去找房子,基本上就是透过网络去找.
看屋第一间第二间还好,你可能还会比较客气或是比较谦虚.
当你多看几间就会开始烦...
而带看房子的仲介,通常也会在短时间内试探你有没有要买要出价.
没出价就会比较应付式的带看.
尤其当你看了十间二十间,开始产生了"消费者至上"的傲气,仲介就更敷衍你.
所以你会很无头苍蝇的乱看,看了半天都不适合自己或是价格不对.
这时候你熟悉的那个仲介就会花不少时间跟你沟通,也带你看案子.
但因为他是针对"你",所以它可以透过带你看案子当中了解你的需求和财力.
并且同时,因为他跟你有一定的关系,所以你对他比较客气,也比较有耐心.
自然到最后,他找到一间让你满意的房子机率,会比你自己去找的机率大得多.
so...其实买家有不少比率,都是透过"销售"方仲介成交的.
而当你自己看屋看得超累,
(这有时候跟产品是不是行情无关,就单纯产品不适合你.
他很便宜甚至杀头价大家抢翻的物件,你也不会买,更不用说你根本不知道他有没有便宜)
销售方仲介只要刚好抓到你的需求的产品..
然后你可能会有一些疑虑,无论是漏水还是哪个窗框颜色不喜欢之类的.
你的仲介也都会帮你安排好一些处理方式和手段.
例如他有认识包商,或是怎样测验某些东西有没有问题等.
所以你更容易安心于这个跟你预期已经很逼近的产品..
因此,就算这个产品比行情略贵一点,你也什么都不会发现就买下去.
(例如行情635,这间要655,但这种差异性,通常只有老鸟投资客才很敏锐的会发现略贵一点)
这时候屋主就可以以她也开心的价格成交.
so...一般人买房子需要仲介就是这样子.
不然你自己看屋一定无头苍蝇乱看,看到腿软也看不到自己需要的东西.
就算看到好像适合的,你也会产生不少疑虑而犹豫半天不敢下手..
你这时候就需要一只肚子里的蛔虫,帮你厘清需求,帮你安排好后事.喔,要处里的方式.
而这支蛔虫,就是销售方仲介对你而言最伟大的存在价值.
反过来你今天要卖房子.
你如果自己去贴网络广告.
你会在第一个月内接到几百通的电话.然后一天从早上9点开始接电话到晚上12点.
(很多投资客和自住户打电话是没再管你的,他想打就打,半夜照打..消费者为大麻..XD)
里面有70%是仲介打过来跟你要约的.
另外29%都是投资客.
只有1%是真自住..
我只能讲,会每天盯着网络的人,不是仲介就是投资客.
自住买家动作超慢,房子放上网络一两个星期才会有人开始看到.
因此,你第一个月要去开门几百次,然后全都是仲介和投资客.
然后你就会很崩溃...
当然如果你卖很便宜,一开始就卖掉,你应该很开心...
但通常我可以跟你讲,你一开始就卖掉代表那个价格让投资客转一手在卖还有赚头.
(也就是至少低于行情15%以上)
这还不打紧.
也许你好不容易等到自住买家出场.
自住买家有两种型态.
1.还在很谦卑谦卑在谦卑的时期的买家.
这种买家很内向,他们什么都不懂.
所以如果你不像仲介那样狂介绍自己的房子,他们看一看就会冷场,之后就bye bye..
就算房子便宜,就算房子很适合他..问题是没人介绍,它们都是走人...
而你要介绍?....你确定??...别忘了你已经被24小时紧迫盯人的约看电话.
以及大量的仲介和投资客烦到龟览趴火...XD
so...你很可能会miss掉这种买家,除非你是销售老鸟..
但...你毕竟不是我们投资客或是仲介,你无法在很短的时间内发现.
"靠,他们是真自住户耶"
(自住户有一种特殊的味道,所以专业的嗅两下可以有70%的准确判定
当然投资客有些也很会装假自住户..你误判很多都是误判在这些老手身上)
2.自认看屋很多的买家.
这种通常都已经"林杯是消费者,林杯最大"
然后....
然后你就会跟他吵架...XD
他会说你房子这边不好那边不好,不值那个钱,或是要你补这个不要那个干嘛的.
你会觉得他讲的完全不合理,然后不想理他.甚至不想卖他就算他掏钱了.
你完全不像仲介会是投资客一样,看到这种人反而知道.."嫌货才是买货人"
然后跟他做一轮攻杀交涉,交涉到让他哑口无言....之后他可能就签下去...!!
你要知道,业务不怕你多嘴,你越多嘴,业务就越多操作空间..
话术必须建构在对谈上面.
老鸟投资客大多不太爱谈论要买的物件.
他跟你看屋,可能跟你聊天南地北,但当下他要买的物件他不会跟你聊.
因为他越不跟你聊,你就越没施力点,你的话术就越难使用...
反过来一个对房子那么多意见的人,通常也代表她看房子看很仔细.
他看很仔细代表他对这间房子有一定的兴趣...
那,他爱讲就跟他讲,他要求什么,你就判定,合理或轻松处里就答应他.
不合理就跟她讲不合理但可以作条件交换所以要怎样怎样,再从另外一端交涉回来.
但是对一般没有业务经验的屋主来讲,他们无法了解这是怎样一回事.
只会也自认"林杯也是业主耶..林杯比你们这些买家更有钱更伟大"
所以一个"林杯是伟大的消费者" VS "林杯是伟大的业主"...
大概就是吵架的下场...XD
然后本来有机会成交的买卖家,因为少了业务,所以告吹.
也因此,你的房子会变很难卖...因为你自己不行..
然后你会超累,因为光要去开门.
一下子上午九点,一下子下午两点.你一天要开三次好了,早上九点,下午两点,晚上六点.
请问你这天还有办法做别的事情吗?
更不用说,约好下午两点,然后跟你说取消,拟就OOXX.
或是约两点要改三点,改三点又说下雨要改四点.
或是买家一大早七点说我已经到你房子旁边了,你可以立刻过来开门吗?
更惨的就是,你这样搞到快崩溃,结果来看屋的又都是仲介和投资客...你就....
当然你如果房子是开天价...那一通电话也没有...是很清闲拉.
但大概挂个三年也卖不掉就是了.
so...自售,你既没有销售业务的能力,也没那个时间,也没那个精神去应付.
你还确定你自己要卖房子?
我自己也销售过,也买过.
但是你看大多时候,我还是很乐意把买卖丢给仲介,让他们去赚我的佣金...
(并且我不直接砍佣金,我都是出一个价格,
例如我要买500,给2%佣金,或是我要卖底价700,实拿650,佣金4%..
签约上面就是斡旋500佣金2%,或是卖约底价700佣金4%...
你达到我的价格就是买2%卖4%佣金都拿的到,如果我拿不到价格我不会成交.
那如果卡到尴尬的.对方买680..你要不要自己退佣你自己决定,反正我要650我就放..
你不要跟我说你只谈的到650,还要跟我要佣金,那我会说先解散等下一组买家吧)
至于自己出马买房子的话.
有些是透过管理员阿,或是邻居阿介绍这种.
这种就是我必须自己作状况,然后演一些戏以方便我成交到好价格.
不过通常,毕竟我看屋后就会出价,所以我能操作的空间其实很少.
最多就是先出一次价格,过一段时间看她没卖掉再去给他出一次价格.
假买或是状况比较难操作,我也懒得去操作就是了.
因此通常我自己买买到便宜的,都是屋主一开始卖价就订的比较低会成交的东西.
仲介才有办法把本来预期比较高的屋主,价格往下拉下来.
反过来我自己卖房子已经很少全套自己搞.
以前自己全套这样搞,就像上面讲的那些状况,弄到我累的要死.
投资客基本上一天没睡10个小时就会浑身不对劲...
自己卖房子不但会影响到我睡到自然醒,更会打电动打一半要出门,晚上练舞电话会响.
如果我出去玩个几天,也会很麻烦.
所以大多都是我洒约出去.
不过总是会有很厉害的自住户,透过无论是管委会,还是邻居,还是OOXX找上门要买.
一般而言我都会交代这些多事的人,直接给仲介电话,不要找我...因为我很懒.
但少数时候还是有因此成交的.
然后我大多时候就需要去应付那种很囉唆,要求一堆的买家...XD
(能自己找到我的买家,大多都很厉害也很囉唆..XD)
上次一个连冷气是不是变平都要要求...=.=
有人卖房子需要附带冷气是变平还要是大金或是日立的嬷...
但是既然你想自己成交,就只能跟他慢慢谈拉...
毕竟..它们是会买的买家麻....
然后还有人会做状况,什么要买了后来现金不够或是贷款不足,可不可以便宜一点.
或是要买了,都签约了说要雨遮或是什么,可不可以做给他干嘛的.
这都是需要去解决的问题...
通常我更乐意让仲介赚我个佣金,然后仲介帮我处里就好.
so...基本上,无论本版怎样骂仲介.
其实仲介根本不用怕它们骂.
因为这些人,没有仲介,它们在不动产上,什么事情都干不成.
所以就像我们投资客,被骂这么多年...
你看,今天2018,我们依然活着,赚睡到自然醒的钱...
反而以前那些骂的酸酸??..坟上的草都不知道被梨过几次了.
过一段时间,又换一批酸酸进场罢了....
我相信等到2028年,大概还是一样的情况...