※ 引述《MrEric (Hey)》之铭言：
#1K-5nh-P
在2015年3月的时候 发了一篇文分析台中房市
那时候看好潭子大雅
也用新台币守护台中 在潭子买进了一间投资物件 (2+1房1卫 室内21p 16年)
(那时候是房市相对高点喔)
身为老台中人 一听到潭子 心里就想 X 那是什么鸟地方!
最近刚脱手 三年半来租金收益+价差 扣掉所有的费用 约+100万 (+28%)
金额跟股版和房版大咖比较起来 当然是奈米咖等级的
虽然获利不多 但这一件对我算蛮有意义的
第一除了验证看法正确之外 第二是如何在大环境持平或不佳 甚至是高点的状况
选对物件也可以获利
由于那时候请教过版上前辈如ceca, HSTim roy0710等等
对于观念上的进步帮助很大 所以也来野人献曝分享给大家!
1. 收益
不囉嗦先附上对帐单
买进33x万 https://i.imgur.com/X3dnodM.jpg
整理费用 约7.5万 https://i.imgur.com/A5Vso5F.jpg
卖出实拿 40x万 https://i.imgur.com/QtKymrB.jpg
出租 前两年 扣管理费实拿1.2万
后1.5年 扣管理费实拿1.4万
1.2*24+1.4*18=54
附上租约 https://i.imgur.com/8mrGixA.jpg
三年半净赚约100左右 现金投报约50% (我投入约200) 总价投报约28%
房客还住在里面 结果第一组房客看就下斡 两个礼拜成就交
(有点怀疑我是不是卖太便宜 @@)
2. 挑物件
基本上这个部分ceca已经有很多文章分享了
我这边仅挑重点以及一些台中的现况应用做说明
a. 先求立于不败之地 再求获利:
基本上2015年台中74环内 15-25年左右 2房的行情落在350-500之间
买在350内 屋龄相对低的 基本上 就利于不败之地 (市场上没有人跟你竞争)
所以你两房没车位买600以上 基本上要烧香拜拜 求房市井喷 才会赚钱
b. 好的物件不一定会赚钱 会赚钱的物件才是好物件
电视上名嘴常在说要买蛋黄区
但有在市场跑的都知道 这几年台中蛋黄区的房价走势是怎样
基本上持平或下滑 请参考之前的验证文 #1QJbtloG
不跌就很好了 不要说要获利 尤其是七期 西区 这一代
这三年就我观察涨最多的是 十一期
基本上十一期的特性是什么?
近74号 + 既有成熟商圈(四张犁/松竹) + 新重划区 + 单价相对低
但区内基本上都新成屋 总价较高 所以当初没有考虑那
但基本上自住买在那都增值了
所以台中还有哪地区符合这样的条件
https://i.imgur.com/9t16tgt.png
图上红圈处
近74号 + 既有成熟商圈(荣兴商圈) + 新重划区(G0) + 单价相对低
这个区域又有头家国小明星学区+红线头家厝站+绿线旧社站+潭子烂门牌
门牌烂也是加分 因为转个弯到北屯松竹路同样两房1坪要卖到15-17万
我12-13万可以买到基期低 进可攻退可守
c. 房子的价格vs 价值
就像股票的股价 vs EPS
对应到房子就是 房价 vs 租金
房子估价方法很多 成本法 收益法 比较法 (有兴趣可以去看不动产估价的书)
上图大红圈的地方 房租一直再涨 且需求>供给
两房没车位旧一点 租到1.1-1.4万 新一点的1.4-1.7万
抓4%投报率反推房价 330-510万
所以在挑物件心里就有一把尺 哪些可以去看 哪些不用考虑了
再来比较法 旁边北屯门牌 成交投报率不到3% 我烂潭子门牌同样条件可到4-5%
这价差已经超越了 门牌应该有的差距 所以比较之下 心里那一把尺就更清晰了
d. 买卖房的议价
基本上这个部分版上讨论蛮多的
我想补充几个点
厉害的仲介 + 无招胜有招(专注于你要的价格)
+ 多下斡下巴辣价 (这招跟roy0710学的 XD)
下斡巴辣价不是板上天才说得什么实价登录打六折
那肯定被打脸打到种
厉害的仲介最简单的挑法 就是看他一年成交几件
我配合的仲介基本上一年成交20件以上
另外版上很多人都会污名化仲介
基本上有跟屋主交涉过的就知道
那是最难搞的
另外也不用脑内小剧场想太多
一天到晚想别人要坑你什么的
多专注于 房子的价格与价值与你想要的价格 其他的其实都是噪声
听听就好
: 各位前辈，我主要看台中的房子，
: 目前我大概一周看10-20间房，
: 野人献曝分享一下我对台中行情的看法，
: 请不吝指教讨论
: 这三年来台中市区、新成屋已经涨的非常高
: 对自住客来说，买房预算还是落在400-700万区间为最多数。
: 但这价位已经很难买的到好地段的好房子，
: 所以自住需求
: 1. 从新成屋看到10年屋，最后买了20年屋。
: 2. 从精华蛋黄区看到蛋白区，最后买在蛋壳区。
: 3. 从三房看到二房，从有车位看到没车位。
: 对小咖投资客来说，
: 或许也是一样的状况。
: 所以我的结论，后续一到两年
: 1. 好地段中古屋可能已经涨不动:
: 如西屯西区北区南屯北屯(崇德路以西，与捷运周边)20年屋现已成交到16-19万。
: 跟新成屋差距不会太大。且价格很多都已经破700万(三房两厅两位含车位)。
: 2. 次好地段中古屋15万以下可以考虑:
: 如北屯崇德路以东，现在已经涨到15-17万。
: 好地段自住买不起，会自然看周边可以符合价位目标的房子。
: 3. 外围区位置好的会补涨:
: 同样想法，市区买不起、投资不下去，只好选位置好 相对便宜的外围区域。
: 如74号周边的大雅潭子，会有一波补涨，涨到14-16万。
: 报告完毕，请各位指教讨论。