※ 引述《MrEric (Hey)》之铭言：
#1K-5nh-P
在2015年3月的时候 发了一篇文分析台中房市
那时候看好潭子大雅
也用新台币守护台中 在潭子买进了一间投资物件 (2+1房1卫 室内21p 16年)
(那时候是房市相对高点喔)
身为老台中人 一听到潭子 心里就想 X 那是什么鸟地方!
最近刚脱手 三年半来租金收益+价差 扣掉所有的费用 约+100万 (+28%)
金额跟股版和房版大咖比较起来 当然是奈米咖等级的
虽然获利不多 但这一件对我算蛮有意义的
第一除了验证看法正确之外 第二是如何在大环境持平或不佳 甚至是高点的状况
选对物件也可以获利
由于那时候请教过版上前辈如ceca, HSTim roy0710等等
对于观念上的进步帮助很大 所以也来野人献曝分享给大家!
1. 收益
不囉嗦先附上对帐单
买进33x万 https://i.imgur.com/X3dnodM.jpg
整理费用 约7.5万 https://i.imgur.com/A5Vso5F.jpg
卖出实拿 40x万 https://i.imgur.com/QtKymrB.jpg
出租 前两年 扣管理费实拿1.2万
后1.5年 扣管理费实拿1.4万
1.2*24+1.4*18=54
附上租约 https://i.imgur.com/8mrGixA.jpg
三年半净赚约100左右 现金投报约50% (我投入约200) 总价投报约28%
房客还住在里面 结果第一组房客看就下斡 两个礼拜成就交
(有点怀疑我是不是卖太便宜 @@)
2. 挑物件
基本上这个部分ceca已经有很多文章分享了
我这边仅挑重点以及一些台中的现况应用做说明
a. 先求立于不败之地 再求获利:
基本上2015年台中74环内 15-25年左右 2房的行情落在350-500之间
买在350内 屋龄相对低的 基本上 就利于不败之地 (市场上没有人跟你竞争)
所以你两房没车位买600以上 基本上要烧香拜拜 求房市井喷 才会赚钱
b. 好的物件不一定会赚钱 会赚钱的物件才是好物件
电视上名嘴常在说要买蛋黄区
但有在市场跑的都知道 这几年台中蛋黄区的房价走势是怎样
基本上持平或下滑 请参考之前的验证文 #1QJbtloG
不跌就很好了 不要说要获利 尤其是七期 西区 这一代
这三年就我观察涨最多的是 十一期
基本上十一期的特性是什么?
近74号 + 既有成熟商圈(四张犁/松竹) + 新重划区 + 单价相对低
但区内基本上都新成屋 总价较高 所以当初没有考虑那
但基本上自住买在那都增值了
所以台中还有哪地区符合这样的条件
https://i.imgur.com/9t16tgt.png
图上红圈处
近74号 + 既有成熟商圈(荣兴商圈) + 新重划区(G0) + 单价相对低
这个区域又有头家国小明星学区+红线头家厝站+绿线旧社站+潭子烂门牌
门牌烂也是加分 因为转个弯到北屯松竹路同样两房1坪要卖到15-17万
我12-13万可以买到基期低 进可攻退可守
c. 房子的价格vs 价值
就像股票的股价 vs EPS
对应到房子就是 房价 vs 租金
房子估价方法很多 成本法 收益法 比较法 (有兴趣可以去看不动产估价的书)
上图大红圈的地方 房租一直再涨 且需求>供给
两房没车位旧一点 租到1.1-1.4万 新一点的1.4-1.7万
抓4%投报率反推房价 330-510万
所以在挑物件心里就有一把尺 哪些可以去看 哪些不用考虑了
再来比较法 旁边北屯门牌 成交投报率不到3% 我烂潭子门牌同样条件可到4-5%
这价差已经超越了 门牌应该有的差距 所以比较之下 心里那一把尺就更清晰了
d. 买卖房的议价
基本上这个部分版上讨论蛮多的
我想补充几个点
厉害的仲介 + 无招胜有招(专注于你要的价格)
+ 多下斡下巴辣价 (这招跟roy0710学的 XD)
下斡巴辣价不是板上天才说得什么实价登录打六折
那肯定被打脸打到种
厉害的仲介最简单的挑法 就是看他一年成交几件
我配合的仲介基本上一年成交20件以上
另外版上很多人都会污名化仲介
基本上有跟屋主交涉过的就知道
那是最难搞的
另外也不用脑内小剧场想太多
一天到晚想别人要坑你什么的
多专注于 房子的价格与价值与你想要的价格 其他的其实都是噪声
听听就好
: 各位前辈，我主要看台中的房子，
: 目前我大概一周看10-20间房，
: 野人献曝分享一下我对台中行情的看法，
: 请不吝指教讨论
: 这三年来台中市区、新成屋已经涨的非常高
: 对自住客来说，买房预算还是落在400-700万区间为最多数。
: 但这价位已经很难买的到好地段的好房子，
: 所以自住需求
: 1. 从新成屋看到10年屋，最后买了20年屋。
: 2. 从精华蛋黄区看到蛋白区，最后买在蛋壳区。
: 3. 从三房看到二房，从有车位看到没车位。
: 对小咖投资客来说，
: 或许也是一样的状况。
: 所以我的结论，后续一到两年
: 1. 好地段中古屋可能已经涨不动:
: 如西屯西区北区南屯北屯(崇德路以西，与捷运周边)20年屋现已成交到16-19万。
: 跟新成屋差距不会太大。且价格很多都已经破700万(三房两厅两位含车位)。
: 2. 次好地段中古屋15万以下可以考虑:
: 如北屯崇德路以东，现在已经涨到15-17万。
: 好地段自住买不起，会自然看周边可以符合价位目标的房子。
: 3. 外围区位置好的会补涨:
: 同样想法，市区买不起、投资不下去，只好选位置好 相对便宜的外围区域。
: 如74号周边的大雅潭子，会有一波补涨，涨到14-16万。
: 报告完毕，请各位指教讨论。

赞喔

恭喜

空空士气-10

感谢分享 潭子在台中人心中真的是偏僻到不行XD

赞唷，这样的事实能不战吗？

推好物件不一定赚钱 会赚钱的是好物件这观念

台中低总价是个值得探索的市场

从小住在11期这边..觉得环境很好没想到现在这么火

空又要崩溃了

鲁空气到中风囉QQ

南港；潭子；桥头 >>> 当地人都觉得荒凉偏僻的地方

没扣房贷利息？ 房产评价方法，找财政学课本就有，去书局翻翻就好，没啥用处，对商学院的大学生更是基础，所以没必要买书资产评价是要用现金流量折现，用投报率回推没考虑折旧的因素

喔喔 台中房地惨真好台北市 这几年买的 大部分惨赔 XD大坪数最惨 6000万、4000万在赔

股票用本益比回推是因为股票不用折旧，股票在财管课本也是现

蛮羡慕台中的 人口增加真好

不像 台北市 人口一直减少 房地惨崩到有钱人都不敢买

你死定了你等等会被轰炸

感谢详细分享!

房子是要折旧啥房子约老越值钱 懂？

推高手！强！

小心被买不起的鲁蛇们围剿

买得起台北市的 会在乎陪那一两千万吗XD?

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我有两间房，分别在G5G6站也涨不少，有房客不方便卖等通车前夕在卖很难想像潭子也涨这么多，恭喜你

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推，分享！

低总价很好脱手 但1500-2000的买盘也不少最近分别在试不同总价带的产品 过几年要卖成交了再来分享

三年前买0050放到现在投报率约45%

板上都是月入百万的，这种不要拿出来丢脸好吗？

低总价有时间弄的话，真的满好的

我看的南区、东区也有涨，难道这不算蛋黄区吗

我股票去年45%,今年23%,前年七月进场到年底25%本金今年450,去年330,前年250

台中不一样

明年本金可能几千万...我也要现金投报50%!!!!喵的每次一直注意股票超难赚每几天要看盘超级辛苦真的超无脑超好赚

楼上你可以去股版炫富即可，我记得股版毕业文也不少

这可不无脑，找好价物件比找股票还累话说三年一百万是ok的，你用相同的杠杆去买三年前的台积电，放到现在是几%获利呢？不要以为这很好赚，也是辛苦钱，呵

股板很多都一年都3倍报酬差太多...我只能排在超级边缘..就像大考一样，我只能考上私立大学而且还是鸟科系类型

别这样讲，不动产也可以玩到像股版名人报酬在海外搞扩建的，地便宜，建材便宜，买地自建旅馆，三年回本，然后走时卖给当地人，随便都是100%以上获利

像戴子郎那种投报率根本百倍起跳，十年报酬率

更欢乐的还有先一步大肆收购空地，租给后来要进驻的包商，前期进来假设一块地 30万元，租给后手一个月收3万租金，这才叫好赚一个新案子往往创造一堆台籍土皇帝别的不讲，像东南亚的港口小镇，撇开建材土地不说，室内衣柜桌椅床舖冷气冰箱全包大约是7000nt有找甚或兼差开餐厅卖酒，两倍市价照样供不应求请两三个人来包打扫清洁，一个人月薪4000nt，经营成本可谓相当便宜

推

房租房价超过3%就是买

推

不想住就不要买，房价被投资客仲介搞得大家买不起